物权法案例

•依照“公示成立要件主义”立法例，任何依法律行为而发生的不动产物权变动，均须以登记为生效依据。而非因法律行为取得的不动产物权，因其未予登记，故无法进而进行物权让与登记或者物权设定登记。
•如果允许未经登记的物权进行让与，必然导致财产权属关系复杂化，同时违背“依法律行为而取得、丧失或者变更不动产物权须经登记而生效”的规则，如果对其处分权不予限制，毁坏物权变动公示成立要件主义法制。
•这一原理同样适用于其他非经登记而取得房屋所有权的情形，虽然依法取得所有权，但由于此前房屋已进行了所有权登记，则在其取得的所有权未予登记时，有可能出现权利外观与实际不相符合的情形。此时，善意第三人受不动产登记公信力的保护，未经登记取得该房屋所有权的当事人不得以其所有权对抗善意第三人，也就是善意第三人能够取得房屋所有权，未经登记取得房屋所有权的人所受损失只能向无权转让人索赔。
•乙方拆除了房屋，尽管未及时办理所有权注销登记，但由于房屋已不存在，所有权自房屋拆除完毕时消灭。
法理分析：
合法建造的尚未登记的房屋，为事实行为，财产业已形成，物权取得与否，与当事人意思表示无关，应定性为原始取得，房屋所有权归属于修建人、合建人或者依法律规定或当事人约定应当取得所有权的人，不会妨碍交易安全，以登记为必要，才能取得所有权，缺乏法理基础。
•（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
•（二）以合理的价格转让；
•（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
•受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
教师说法：
•本案房屋所有权在甲死亡时，应属乙、丁、戊三人共有，乙未经丁、戊同意，擅自出售房屋，确属无权，但如果丙不知且不应知上述事实，丙是善意第三人，出于善意，信赖不动产登记，以合理的价格受让房屋，并依照法律规定登记，其依法取得的房屋所有权受法律保护。
•甲按照父亲的遗嘱或者按法律规定继承房屋一座，又凭法院生效执行裁定获得乙的城市房屋一座，未办所有权过户登记，即将房屋自住、出借、出租、抵押、互换、赠与、出售，如发生纠纷，法律是否保护甲？
法律依据：
•《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
•对非经登记而取得的所有权的房屋，所有权的享有人在登记之前死亡，其继承人仍有权继承该项房屋；经法院作出生效判决、裁定、调解书或者政府作出征收决定，文书上记载的权利人仍然能够取得房屋所有权，只不过权利人处分房屋时，同样受到相应限制而已。
Leabharlann Baidu法理分析：
•因被继承人死亡者以法律事实发生的物权变动，客观存在不动产物权的取得必然先于该项物权的登记，如继承人于被继承人死亡时即取得不动产遗产之所有权，而该不动产物权变动的登记只能在此后进行。登记客观上只能成为对已经发生的物权变动事实的确认或者公示，而不能成为物权变动效力发生的依据。
•第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
•第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
教师说法：
•原则上，取得房屋所有权的唯一有效途径是登记，但《物权法》有例外规定，如果因继承或者受遗赠取得房屋所有权或者依照人民法院生效判决、裁定、调解书，仲裁委员会的裁决书或者人民政府的征收决定，取得房屋所有权，即使未办登记，法律对所有权予以保护，所有权人可以将房屋自住、出借、出租，但在未补办所有权登记前，不得抵押、不得出售、不得赠与、不得互换。如果抵押，因无法办理抵押登记而无效。如果出售、赠与、互换，合同效力虽然不受影响，但对方不能取得房屋所有权，只有补办登记并过户至对方名下，所有权才能转移。
案例六
•期房买卖有风险，预告登记来克服
•如果甲向某房地产开发公司购买期房，担心卖方将同一房屋再卖给他人，纠纷不断，如何维权？
•如果乙购买了丙的二手房，约定分期付款，买卖合同订立时间和办理过户登记时间会有一段距离，这期间，如何防止卖方“一房二卖”？
法律依据：
•《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
过户登记是乙方的“护身符”,乙方应尽快办理。未办理所有权过户登记至乙方名下之前，房屋所有权属于甲方。此时，除合法占有外，乙方无权自住，当然无权出借、出租、抵押、赠与、互换、转让房屋。甲可以将房屋另行卖给丙，如果甲丙办理了登记过户，房屋所有权属于丙，乙只能就自己的损失向甲索赔
案例二
•继承房屋合法得或有生效法律文书作依据，不用登记享房权，速速登记是上策，避免受限抵转卖。
•第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
•《婚姻法》第十七条:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
•（五）其他应当归共同所有的财产。
教师说法：
•原则上房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，需要依法登记，谁享有房屋所有权，以登记为准，但有例外，如果法律另有规定，按规定办理。按照《婚姻法》，夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间取得的房产，为夫妻共有财产，尽管登记簿上只记载了夫或妻一方，但法律上仍然认定为双方共有，没有必要办理变更登记，当然在买方时登记为双方，也是可以的，好处是取得了证据，减少解决纠纷的成本。
案例一
城市房屋要买卖，过户登记要牢记
甲将城市房屋卖与乙，双方自愿订立了合同，后房价上涨，甲毁约要加钱，协商不成，拒绝登记过户，要求退房返款，乙如何维权？
法律依据：
《物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
•第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
•乙方依法拆除自有房屋一座，未办所有权注销登记，房屋所有权何时消灭？
法律依据：
•《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
教师说法：
•合法建造房屋，建成时，建造人无需登记，自动享有所有权，当然可以自住、出租、出借房屋，由于未办理所有权登记，虽可以赠予、互换、转让，但只有甲方补办房屋所有权登记，并且变更登记至对方名下，对方才能享有该房屋所有权。
•“非经登记不得处分”仅指当事人不可以将未经登记的不动产之所有权有效地让与他人或者有效地设定他物权，亦即当事人实施的物权变动行为不能发生效力。但这并不影响当事人就让与有关不动产所签订的合同本身的法律效力。
案例三
•房屋合法建造无需登记享所有权，房屋拆除，无需登记失所有权。
•甲方依法定程序自建房屋一座，未办所有权登记手续，能享有所有权吗？可以自住或将房屋出租、出借、赠与、互换、抵押、转让吗？
案例八
•因主债权让与，房屋抵押无需变更登记，抵押权随之发生移转。
•甲借乙三万元钱，乙要求甲提供抵押，甲将自己的房屋一座抵押给乙，已办理抵押登记，后乙将三万元债权转让给丙，通知了甲，还需要办理抵押变更登记，丙对甲的房屋才有抵押权吗？
法律依据：
•《物权法》第一百九十二条：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
教师说法：
•乙对甲享有三万元债权，并对甲的房屋享有抵押权，乙将债权转让给丙，抵押权亦随之变更到丙名下，除法律另有规定或者当事人另有约定外，无需重新办理抵押登记，丙自然对甲的房屋享有抵押权。
法理分析：
•主债权因债权人与债权受让人之间债权让与合同的成立，抵押权作为从权利，不可能脱离主债权的存在而存在，也不可能为主债权人之外的他人所享有，主债权转归他人，抵押权必须同时转归他人。抵押权变动与变动登记之间客观上存在时间差，此种情况下的抵押权本身的变动，不宜以登记为成立要件。
•预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
教师说法：
•甲方或乙方可以和对方约定到房地产管理部门办理预告登记，预告登记后，未经甲方或乙方同意，房地产开发公司或丙方将房屋再卖给他人，他人不能取得房屋所有权，这样就可以保障甲方或乙方将来实现房屋所有权。当然如果预告登记后，甲方或乙方房屋不买了，或者房屋已建成，或者房款已付清，自该事实发生之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效，卖方可将房屋另行出售，过户登记不再受到限制。
合法拆除房屋，为事实行为，应定性为对物权的抛弃，物权绝对消灭，登记与否已无实际意义
案例四
•夫妻房照登一方，他方自然享房权。
•甲乙婚后买房一座，登记在甲方名下，夫妻关系紧张，又离婚之虞，乙郁郁寡欢，担心房照无名，是否有必要变更登记？
法律依据：
•《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
案例五
•善意第三人购买房屋，受法律特别保护。
•甲死亡后，甲之配偶乙隐瞒其死亡事实，仍以甲的名义将其遗产中的房屋以合理的价格出售给丙，并办理了所有权过户手续。甲的继承人丁、戊主张乙无权卖房，房屋买卖合同无效，要求丙返还房屋。丙能否取得房屋所有权？
法律依据：
•《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
案例七
•错误登记可更正，谁有错误谁赔偿
•由于甲方购买房屋办理登记时失误，或者由于登记机关工作人员的疏忽，误将甲方登记为乙方，如何更正？
法律依据：
•《物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
•不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
教师说法：
•甲方可以向房地产管理部门申请更正登记，乙方书面同意或者甲方能提供证据证明登记确有错误的，房地产管理部门应当予以更正。如果乙方不同意更正，甲方可以向房地产管理部门申请异议登记。房地产管理部门登记机构予以异议登记的，甲方可以在异议登记之日起十五日内向法院起诉，由法院依法审理，不过异议登记可以确保乙方无法将房屋所有权变更到他人名下。如果甲方十五日内不起诉，异议登记自动失效。当然如果甲方申请异议登记不当，造成乙方权利受到损害，乙方可以向甲方请求赔偿损失。
•行政行为基于宪法赋予的行政权，司法裁判行为基于宪法赋予的司法权，在各自领域均具有相应权威性，生效法律文书或决定已经过司法审查或行政审查，物权变动状态本身法律依据明确，就物权的存在而言，“事实物权人”是否登记以及登记的时间，对“事实物权人以外的第三方，一般没有利害关系，对交易安全一般没有不利影响，所以不宜因其未登记而否认其物权变动效力。
•“非经登记不得处分的不动产物权”是指物权法规定的无须登记即可取得物权的情形，以此作为“公示成立要件主义原则的例外规定。
•此处的“处分”应作狭义解释，即仅指“依法律行为而进行的物权变动”，包括不动产的出卖、赠与、互易以及不动产用益物权、抵押权的设定等等，但不包括不引起物权变动的其他处分行为，如不动产的出租、出借，也不包括非为处分行为的其他导致不动产物权变动的事件、事实行为等。
•第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
•第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
教师说法：
甲乙之间关于房屋买卖，订立、变更、解除合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，受法律保护，甲方违反诚实信用原则，拒绝协助乙方办理所有权过户登记，不影响合同效力，甲方要求退房返款不予支持，乙方有权追究甲方违约责任，要求继续履行合同，赔偿因此受到的损失。乙方胜诉后可持生效判决，要求房地产管理部门办理过户登记。