房地产企业融资基本管理制度

房地产企业融资管理制度
1、范围
本制度对融资管理的权责划分、操作流程、审批权限进行了明确和规范，是开展融资管理的制度依据。

本制度适用于集团（下简称“集团公司”）本部及各区域公司，合作项目公司可参照执行。

2、术语与定义
2.1融资管理
指融资管理部对集团公司本部及区域公司融资计划、融资方案以及与融资相关的业务合作等事项的审核、批准、检查等管理工作。

2.2融资业务主体
集团融资拓展部及区域公司融资部门为融资业务开展主体；其中：集团融资拓展部负责未设融资部门的区域公司项目“1”、“2”融资以及集团层面总对总授信（包括总行及省分行）、公司债券、上市融资资源的前期对接；区域公司融资部门负责“1”、“2”及“3”部分项目开发贷落地。

2.3 融资分类
“1”指可作项目公司自有资金的融资操作，包括：资产盘活、股权质押担保融资、个人及企业股权融资、个人及企业债权融资、个人及企业股+债融资等；
“2”指前端土地款杠杆融资；
“3”指项目开发贷落地；
“4”指公司债券等融资；
“5”指公司股权层面融资含上市融资。

2.4融资计划
指集团投融管理中心及各区域公司根据集团公司要求制订的全年新增融资、新增还款、财务费用支出预算融资要素的工作计划。

2.5融资审批
指集团投融管理中心根据集团公司要求，对各区域公司融资计划、融资单笔业务的审核、
批准、检查等管理活动。

3、职责
3.1融资管理部（主责部门）
3.1.1负责研究和制定集团融资体系，优化融资结构，尽力降低综合融资成本；
3.1.2负责集团融资资源的入库管理及协调统筹；
3.1.3负责按照集团融资要求审核、批准本部及各区域公司融资计划、单笔融资业务的方案、合同中的融资条件，落实检查已批准融资方案的执行情况，负责各区域融资工作考核；
3.1.4负责集团与各银行的年度总对总授信协议的谈判、申报及签订工作；
3.2集团财务管理中心（辅责部门）
3.2.1负责集团对外投资管理；
3.2.2负责对外融资财务数据的归口管理，根据融资业务开展的需要，协助及时提供融资所需要的各类财务类（合并报表、贷款明细、销售情况、存货明细等）数据资料。

3.2.3核对融资计划与集团及各区域公司整体现金流的匹配程度，对融资计划提出相应建议。

3.2.4审核单笔融资方案中涉税事宜，测算融资费用对项目成本、利润的影响，对融资方案提出相应建议。

3.3区域公司（主责部门）
3.3.1各区域公司根据集团发展规划及区域公司发展需要并结合市场环境变化，制订、修订各区域公司年度融资目标计划，经集团批准后组织执行。

3.3.2按照集团融资要求，制订月度融资计划、单笔融资业务计划；
3.3.3负责所属区域公司新增项目“1”、“2”及“3”等融资业务落地及项目后续管理工
作；
3.3.4负责根据最终的融资议案提供项目股比出资比方案；
3.3.5负责组织项目层面合作股东协议的签订；
3.3.6负责组织对外投资合作协议签订；
3.3.7负责对外投资项目建档并报备集团财务管理中心；包括：项目投资可研报告、投资合作相关协议、项目公司基础信息、对外投资项目收支台账、项目进度计划、营销方案及计划、营销回款情况、目标成本及动态成本情况及动态成本情况按月更新；
3.3.8负责牵头组织项目公司董事会、股东会等，集团相关部门提供支持与服务；
3.3.9负责牵头组织后续项目清算（含项目股权提前退出），集团相关部门提供支持与服务；
3.3.10负责月报编制，经集团财务管理中心复核后定期向股东披露项目信息，如月度报告等。

3.3.11负责项目股东合作及融资合作台账建设及资料建档，每月5日前更新报备集团财务管理中心及融资管理部。

3.3.12负责所属区域平台公司的管理。

3.4集团法律事务中心及各区域公司法律主管部门（辅责部门）
3.4.1审核单笔融资方案及方案所涉及的合同中的条款是否存在法律风险，对可能存在的
法律风险准备解决预案，对单笔融资方案及方案所涉及的合同提出相应建议。

3.4.2负责提供内外项目合作协议文本。

3.5集团人力行政部及区域公司综合部（辅责部门）
3.5.1负责平台公司工商注册手续办理；
3.5.2负责融资方案执行过程中的工商变更登记办理手续。

3.6集团投资发展中心
3.6.1挂牌前一周将《土地出让公告》、项目预可研、项目测算表提供至集团投融管理中
心，区域市场策划部将以上文件发送至区域融资部。

3.6.2集团投资发展中心于每周一发送集团拟投项目明细表至投融管理中心。

4融资计划管理
4.1总则
根据集团公司现有状况、战略发展、集团整体利润和现金流的要求、融资市场利率水平
及股东要求，各区域公司对融资时间安排、融资成本、费用支出等分别做出计划，融资
管理部负责对融资计划进行复核、审核、批准。

4.2融资计划制订
各区域公司在每年12月20日前，根据集团公司现有状况、发展战略及区域公司发展规
划向融资管理部报送次年度融资计划及融资实施年度预算管理办法。

经集团经营计划委
员会通过后组织执行。

各区域公司在项目挂牌后一周内提报融资立项审批表，需在摘牌后一周内提报融资方案，在土地摘牌后10个工作日内向集团投融管理中心提交项目开发贷融资计划，经融资管理部审批后执行。

4.3融资计划的季度更新
在一个经营计划周期中，每季首月10日前，各区域公司应上报其上季度融资计划实际执行情况，以及后续各季度（至年底）融资滚动计划、计划变更情况及原因说明至融资管理部，报集团经营计划委员会审核通过执行。

4.4月报、周报制度
各区域公司每月5日前向融资管理部上报上月融资计划执行情况及本月融资计划更新，每周五下班前向融资管理部上报本周单笔融资业务计划执行情况及下周融资计划更新。

4.5例会制度
集团分管领导牵头召开融资资金例会，原则上每月定期召开。

融资例会主要内容为沟通行业及金融政策、集团相关会议精神传达、审议近期融资工作重点难点事宜的解决方案、听取已审批融资方案的执行情况等。

融资例会形成会议纪要，由集团分管领导签发后抄送融资管理部、财务管理中心、各区域公司融资部门、董事长办公室。

各区域公司融资部门负责人应在会议召开前2天上报工作总结及计划安排（内容包括：期融资计划执行情况、融资工作难点事宜及融资创新方式等）。

5融资审批管理
5.1审批原则
5.1.1事前审批原则
各区域公司进行单笔融资业务操作前，需在挂牌后一周内填写《项目融资立项审批表》报集团投融管理中心审核；经分管领导批准后方可进行融资操作。

5.1.2严控融资成本原则
各区域公司制订融资方案时需注意把控融资综合费率，严控融资成本。

进行土地前端融资在符合集团融资利率成本的前提下，尽量提高融资杠杆比例；每个项目前端融资方案必须保证开发贷落地办理的原则，各项目公司需严格执行“开发贷额度最大化”原则。

5.2融资方案审批
各区域公司进行融资业务操作前须事先发起融资方案审批流程，未完成融资方案审批的融资业务，不得签署任何相关文件，包括但不限于合同、意向书等，也不得进行任何其他实质性操作。

5.3融资合同审批及签订
5.3.1项目融资合同所属区域公司（未设融资部门区域公司的项目由集团投融管理中心）负责发起融资合同审批，具体流程参照管理合同审批流程执行，经批准后组织合同签订。

5.3.3内部长期跟投小股东及员工跟投协议在项目层面合作的由各区域公司负责发起协议审批及组织签订；在集团层面的股东合作协议由财务管理中心负责发起协议审批及组织签订。

5.3.4未完成融资合同审批的，不得签署合同以及与合同相关的任何文件，也不得进行任何其他实质性操作。

5.3.5集团及区域公司在签订相关融资协议及合同（加盖公章）后一周内将合同备案至集团融资管理部。

6融资资源管理
6.1资源统计汇总
集团财务管理中心及区域公司财务部定期对现有未使用的，但可用于抵押的土地、在建工程、房产、票据及可用于质押的股权、具备或不完全具备间接变现的资产等融资资源做统计汇总，评判利用效率，抄送集团投融管理中心备案。

6.2资源入库及综合使用
6.2.1集团投融管理中心负责集团内外部融资资源、经验共享的整合工作，资源包括渠道资源、公共关系、人脉等非实体资源；各区域公司需于每月5日前更新《融资渠道入库单》送集团投融管理中心融资管理部每月10日前汇总更新向董事长办公室提报《融资渠道入库单》并抄送分管领导。

6.2.2资源使用费收取
6.2.2.1区域自己取得的“1”的融资，集团收取资源使用费，担保费及平台使用费，总
额不超过x%；
6.2.2.2区域自主取得“2”的融资，经集团批准执行，集团收取资源使用费及担保费，总额不超过x%.
7融资检查
7.1融资检查时间及内容
融资管理部每年进行两次贷后检查及不定期专项检查。

检查的主要内容包括：
a）融资立项审批是否先于融资业务操作；
b）融资实际业务内容与融资立项审批内容是否一致；
c）融资档案的归档情况；
d）其他专项检查内容。

7.2融资检查报告
融资管理部根据检查结果形成检查报告，同时要求各区域公司限期整改，并上报整改报告。

8尽调资料管理
8.1负责集团及各区域公司对外发送尽调资料统一归口管理。

8.2区域负责将融资业务所需相关尽调资料提前三天以邮件形式发送至融资管理部指定人员邮箱。

9考核与奖惩
集团投融管理中心每月根据《区域融资排名管理办法》进行相关考核及排名。

区域融资专项激励机制可参照集团相关制度执行。

10附录
附件1：《融资立项审批表》
附件2：《融资方案审批表》
附件3：《融资渠道资源入库单》
附件4：《资金类协议报批审批单》
附件5：《开发贷立项审批单》。