房地产估价课件(第3版).
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独一无二 价值较大 易受限制 交易手续复杂 交易税费较多 通用性、独立使用性 可分割转让性、区位 开发程度、价值大小 市场状况 交易时间长、变现速度慢
影响变现能力的因素
10.保值增值
10.保值增值
保值——抵御通货膨胀，房地产增幅大于通货膨胀增幅——水涨船高 自然增值——来自房地产涨价 （1）外部经济——道路建设，修建广场、公园等； （2）需求增加——经济发展，人口增加——需求增加 （3）使用管制改变——原工业用途改变为居住用途，增加容积率等。
建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期 外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请 续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
4.供给有限
4.供给有限——有限性、不可再生性 （1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加 （2）“填海造地”及其有限 （3）土地供给有限，导致建筑物数量有限——房地产具有独占性 （4）他人无法拥有，除非支付代价购买——房地产价格产生的原因 随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，社会对各类房地 产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求增长之间的矛 盾，最终导致土地价格不断上涨。
5.价值较大 6.用途多样
5.价值较大——单价高，总价大 6.用途多样—— 空地所具有的特性
（1）农业、工业、商业、住宅、交通运输、教育卫生等 （2）房地产的利用要符合城市规划 （3）土地利用顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、不 毛荒地。
7.相互影响
7.相互影响——外部性 （1）用途、建筑高度、外观等状况通常会相互影响
（2）征收或征用权——强制取得房地产所有权或使用权。如土地征用、征 收和房屋拆迁。 （3）征税权——对房地产征税或提高房地产税收。 （4）充公权——在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。
9.难以变现
9.难以变现——变现能力弱、流动性差 变现能力——没有过多损失，将非现金财产转换为现金的速度。
房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，
是实物、权益和区位的结合体。
房地产存在形态
1.土地——指单纯的土地
如何看待有建筑物的土地?
无视建筑物的存在，将其设想为空地 考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待 拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。
2.建筑物——指单纯的建筑物 如何单独看待建筑物？
土地
土地包括陆地及其附属物。它是由一定高度和一定深度的岩石、
矿藏、土壤、水文、大气和植被等自然物及人类活动的某些结果
所组成的自然——经济综合体。
从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间 1.地球表面 2.地上空间
3.地下空间
1.地表范围：以权属界线组成的封闭曲线，人为划分的。 2.空间范围：地上高度以飞机飞行高度为限，地下深度以人类能力所及为限 。 地下资源、埋藏物等可以属于地表所有权人以外的其他人。
房地产估价
左静 制作
1
第1章房地产 第2章房地产价值与价格
目录
CONTENTS
第3章房地产估价概述
第4章比较法 第5章收益法 第6章成本法 第7章假设开发法
Biblioteka Baidu 第1章 房地产
1.1 房地产的含义 1.2 房地产的特性和类型 1.3 房地产描述
房地产的含义
房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区 位的结合体。
（2）价值受周围房地产的影响
（3）产生“相邻关系”
法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团 结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
8.易受限制
8.易受限制 不可移动 相互影响 基础要素 政府管制
政府有4种特权：
（1）管制权——直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做 出规定
无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”
考虑土地的存在对建筑物价值的影响
3.房地——土地与建筑物合在一起时情形，是较为常见的房地产 存在形态。 此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一起时的，在估价时也 需要把它们作为整体看待。
“房地产”——即可指土地或建筑物的单体，也可以指土地与
建筑物的结合体。
2.独一无二
独一无二——独特性、个别性，由不可移动性派生而来 （1）没有完全相同的两宗房地产。市场不能实现完全竞争， 价格千差万别。 （2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受
或体验。
（3）估价时必须进行实地查勘
3.寿命长久
3.寿命长久——耐久性 （1）对土地称为不可毁灭性、永续性 （2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年 （3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益 （4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约 70年 50年 40年
其他土地附着物
其他土地附着物——土地上除建筑物以外的自然物体和人造物 体 自然物体 人造物体 屋内的家具、电器、汽车、挂在墙上的画、地上临时的帐篷是 否为地上附着物？钥匙是吗？
实物、权益和区位的结合体
实物——看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结 构、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设 施完备程度等。 权益——无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生 出来的权利、利益和好处。 区位——一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。
房地产的特性和类型
1.2 房地产的特性
1.不可移动
2.独一无二 3.寿命长久 4.供给有限 5.价值较大
6.用途多样
7.相互影响 8.易受限制 9.难以变现 10.保值增值
15
1.不可移动
(1)作为立体空间的土地，不能移动
(2)建筑物由于“定着”于土地之上，其位置通常也是固定的
(3)每宗房地产独有的位置，有区位优劣之分 (4)自然地理位置固定不变,社会经济位置可以改变 只能就地开发、利用、消费 只能是地区性市场
建筑物
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括
构筑物。
房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、 工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生 活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
影响变现能力的因素
10.保值增值
10.保值增值
保值——抵御通货膨胀，房地产增幅大于通货膨胀增幅——水涨船高 自然增值——来自房地产涨价 （1）外部经济——道路建设，修建广场、公园等； （2）需求增加——经济发展，人口增加——需求增加 （3）使用管制改变——原工业用途改变为居住用途，增加容积率等。
建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期 外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请 续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
4.供给有限
4.供给有限——有限性、不可再生性 （1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加 （2）“填海造地”及其有限 （3）土地供给有限，导致建筑物数量有限——房地产具有独占性 （4）他人无法拥有，除非支付代价购买——房地产价格产生的原因 随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，社会对各类房地 产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求增长之间的矛 盾，最终导致土地价格不断上涨。
5.价值较大 6.用途多样
5.价值较大——单价高，总价大 6.用途多样—— 空地所具有的特性
（1）农业、工业、商业、住宅、交通运输、教育卫生等 （2）房地产的利用要符合城市规划 （3）土地利用顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、不 毛荒地。
7.相互影响
7.相互影响——外部性 （1）用途、建筑高度、外观等状况通常会相互影响
（2）征收或征用权——强制取得房地产所有权或使用权。如土地征用、征 收和房屋拆迁。 （3）征税权——对房地产征税或提高房地产税收。 （4）充公权——在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。
9.难以变现
9.难以变现——变现能力弱、流动性差 变现能力——没有过多损失，将非现金财产转换为现金的速度。
房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，
是实物、权益和区位的结合体。
房地产存在形态
1.土地——指单纯的土地
如何看待有建筑物的土地?
无视建筑物的存在，将其设想为空地 考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待 拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。
2.建筑物——指单纯的建筑物 如何单独看待建筑物？
土地
土地包括陆地及其附属物。它是由一定高度和一定深度的岩石、
矿藏、土壤、水文、大气和植被等自然物及人类活动的某些结果
所组成的自然——经济综合体。
从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间 1.地球表面 2.地上空间
3.地下空间
1.地表范围：以权属界线组成的封闭曲线，人为划分的。 2.空间范围：地上高度以飞机飞行高度为限，地下深度以人类能力所及为限 。 地下资源、埋藏物等可以属于地表所有权人以外的其他人。
房地产估价
左静 制作
1
第1章房地产 第2章房地产价值与价格
目录
CONTENTS
第3章房地产估价概述
第4章比较法 第5章收益法 第6章成本法 第7章假设开发法
Biblioteka Baidu 第1章 房地产
1.1 房地产的含义 1.2 房地产的特性和类型 1.3 房地产描述
房地产的含义
房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区 位的结合体。
（2）价值受周围房地产的影响
（3）产生“相邻关系”
法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团 结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
8.易受限制
8.易受限制 不可移动 相互影响 基础要素 政府管制
政府有4种特权：
（1）管制权——直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做 出规定
无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”
考虑土地的存在对建筑物价值的影响
3.房地——土地与建筑物合在一起时情形，是较为常见的房地产 存在形态。 此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一起时的，在估价时也 需要把它们作为整体看待。
“房地产”——即可指土地或建筑物的单体，也可以指土地与
建筑物的结合体。
2.独一无二
独一无二——独特性、个别性，由不可移动性派生而来 （1）没有完全相同的两宗房地产。市场不能实现完全竞争， 价格千差万别。 （2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受
或体验。
（3）估价时必须进行实地查勘
3.寿命长久
3.寿命长久——耐久性 （1）对土地称为不可毁灭性、永续性 （2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年 （3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益 （4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约 70年 50年 40年
其他土地附着物
其他土地附着物——土地上除建筑物以外的自然物体和人造物 体 自然物体 人造物体 屋内的家具、电器、汽车、挂在墙上的画、地上临时的帐篷是 否为地上附着物？钥匙是吗？
实物、权益和区位的结合体
实物——看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结 构、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设 施完备程度等。 权益——无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生 出来的权利、利益和好处。 区位——一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。
房地产的特性和类型
1.2 房地产的特性
1.不可移动
2.独一无二 3.寿命长久 4.供给有限 5.价值较大
6.用途多样
7.相互影响 8.易受限制 9.难以变现 10.保值增值
15
1.不可移动
(1)作为立体空间的土地，不能移动
(2)建筑物由于“定着”于土地之上，其位置通常也是固定的
(3)每宗房地产独有的位置，有区位优劣之分 (4)自然地理位置固定不变,社会经济位置可以改变 只能就地开发、利用、消费 只能是地区性市场
建筑物
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括
构筑物。
房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、 工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生 活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。