论在调控政策下房地产的形式

论在调控政策下房地产的形式

【摘要】自2003年以来，中央对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。而随着一系列严厉的房地产调控政策的出台，中国的房地产企业正面临着严峻的形势和挑战。本文回顾性分析了近两年出台的房地产调控政策，并在此基础上针对我国房地产业当前的发展形势进行探讨，同时提出了建设性的意见，以促进房企持续健康发展。

【关键词】调控政策；房地产；形式探讨

中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：

引言

房地产行业历来就是宏观调控的重点和敏感性行业。近年来，中央以及地方各级政府对房地产市场进行调控的决心日益彰显，伴随着各种调控政策的出台，政府对房地产市场宏观调控“重拳出击”的效果已初见端倪，一定程度上抑制了房地产市场不健康发展的势头。面对当前宏观调控的考验，房地产企业都在思考着一个共同的问题—如何在当前宏观调控的环境中寻求发展?本文在房地产调控政策的基础上针对我国房地产业当前的发展形势进行探讨，并提出了建设性的意见。

一、宏观调控下房地产市场发生的变化

⑴全国土地供应和土地开发规模的增幅明显减缓，土地购置价格继续上涨。各地在清理整顿土地市场的同时，积极调整土地供应结构。⑵全国房地产开发投资增长速度有所回落，但住宅投资增速回

落很小。房地产开发投资来源中，国内房地产开发贷款明显放缓，资金来源结构有所调整。⑶房屋建造规模的增长幅度有所回落，新开工面积和竣工面积增幅回落大。⑷商品房销售面积同比增长幅度虽有所回落，但远高于房地产竣工面积的增幅。房地产销售面积大于房地产竣工面积。市场表现供不应求。⑸全国商品房平均销售价格持续上涨，二手房交易价格也随之上扬。⑹危旧房改造和房屋拆迁速度减缓，房屋拆迁面积总量逐步减少。⑺商品房空置面积出现总体减少，但商业营业用房空置面积有所增加。⑻平均拥有两次以上购房经历的消费群体在不断扩大，平均拥有两套以上住房的消费群体也在扩大。住房消费不再仅仅是为了居住或改善居住，投资性购房的比例逐步加大。

二、房地产市场发展面临的主要问题

1.对房地产开发企业的影响

房地产调控政策加剧了房地产开发企业资金链风险。房地产调控政策下，对房地产企业最大的压力来自于资金问题。目前，房地产市场出现开发企业出现了投资增速反超资金来源增速的现象。2011年全年房地产企业资金状况都处于“偏紧”区域。从发展趋势看，随着企业经营风险的继续加大、短期偿债能力的持续变差，开发企业的资金问题将逐渐恶化，大型房地产开发商对市场低迷的抵御能力较强，而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。国家房地产调控政策频出，开发商开发贷款获得难度将会明显加大，同时购房者按揭贷款购房难度加大。在这种情况下，调控对资金实力不足的中

小房地产开发企业形成的冲击更大。大部分中小房地产企业没有形成开发规模，资金实力相对较弱，对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较弱，资金链随时可能出现断裂。因此，此轮调控过程也是对房地产企业的重新洗牌。

2.对银行业的影响

房价若急速下跌将令银行业承受巨大压力。房价下跌对银行的影响不仅局限在房地产贷款方面。地方政府土地出让收人和地方债务清偿都与房地产有着紧密关系。随着国家明确坚持房地产调控政策不动摇的态度，房企资金趋紧及土地市场出现量价齐跌，银行业可能会面临房价大幅下跌带来的连锁反应。

3.对三、四线城市房地产市场的影响

警惕新政策下三、四线城市房价快速上涨对房地产市场的影响。目前来看，一、二线城市房价已经出现松动。然而，与此形成对比的是，三、四线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，三、四线城市房价上涨是一个长期趋势。但是如果是由于资金逃离受限严重的一、二线城市，涌向三、四线城市，过热的投资性需求充斥楼市，导致房价过快上涨，势必会透支三、四线城市楼市未来的发展能力。

三、房地产开发企业在宏观调控下寻求发展的策略

1．提升综合实力

未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中，若想在竞争中生存和发展，房地产开发

企业必须凭借“实力+品牌+项目”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。

2．拓宽资金来源和融资渠道

房地产开发商今后必须注重拓宽资金来源和融资渠道，开发商可以从单纯的以银行贷款为资金来源拓展为社会集资、争取国际金融机构贷款、承包商垫资等资金来源；房地产开发企业更要注重拓宽融资渠道，房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式将成为市场必然。

3.积极开拓二三线城市市场

随着城市化进程的加快、众多区域规划的出台以及高速铁路网的逐步建成，未来中国经济发展的版图也将会发生深刻的变化，而二、三线城市必将迎来发展的春天。近年来，有不少房企已经开始关注房价上涨较缓慢、发展潜力好、自住需求占主导地位的二三线城市，进行提前布局。随着严厉的调控政策的出台，一线城市成交量迅速萎缩，价格也随之出现松动，而二三线城市的成交量和价格走势却是相对平稳。虽然二三线城市有巨大的发展潜力，但同样也存在着诸多政策与经营方面的风险，因此房企应审时度势、灵活应对。4.调整项目运作模式

对于绝大多数开发企业来说，调整项目的运作方式成为应对宏观调控的一种有效方法。由于土地供应政策的变化和融资门槛儿的提高，一些原本由一家企业就能独立完成的开发项目因资金问题可能变得难于开发。为此，建议部分房地产开发企业走向合作开发或合

股经营之路(几家企业联合起来共同开发或共同投标一个项目)。另外，可以借鉴前不久的北京华远房地产公司和soho中国之间的“鸡蛋换粮票”事件的经验和启发，走股权合作之路，解决部分企业之间短期融资与长期发展所需土地的问题。

参考文献：

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