房地产项目全周期开发节点工作任务及成果明细

各政府机构相关报批规 定
〈方案设计的消防审核 意见〉
份、方案册1套（电脑出图并
盖章）；附电子文件1套
《用地规划许可证》原件（验后返还） 、复印件、红线图复印件、计划立项批 文复印件、填写《XX市民防地下室报建 登记表》（以上所有复印件需加盖公司 公章）
各政府机构相关报批规 《xx市人防地下室建设
定
意见征询单》
评述
划设计要点；实地踏勘，了解区域城市 营销建议；概念设计白图 规划，并进行密度分析、模型分布尝试
策划流程和操作规范
、景观及朝向论证等；
第3页
概念设计定稿
编制报批文件/各相关部门会签/总裁签 集团审批设计和营销评标综
批/归档
合意见
出概念设计册（正式 版）
方 案 设 方案设计指引 计
方案设计甄选与招标
〈环境专业概念及方案 设计工作流程〉
《设计合同书》
相关法律法规
设计任务书、正式签订生效 的环境方案设计合同，阶段 性设计成果图
检查、评审会议记要
环境专业相关设计规范 要求
阶段性评审会议记要
《环境概念设计图册》
景观轴线/公共活动空间布置；
环境设计指引方案 开发/总裁
环境设计概念/环境设计风格/环境设计 策划 采用元素/主要展示区域得环境设计要
求
开发周期指引方案 开发/总裁
分期开发范围划分原则/分期开发区域 策划 划分/各期开发顺序/开发周期多方案评
审
优展区规划指引方案 开发/总裁
确定优展区范围/优展区参观路线/优展 策划 区主推产品/优展区环境设计要求/优展
策划部
配合部门：总办、设计管理部、发展 部
进度计划；资金安排与运用计划编写； 人员计划；
公司年度经营计划、由各专 业工程师提供的设计周期、 施工周期资料
《公司年度经营计划 》；
《开发进度计划》初稿
组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿
召开计划研讨会
合理调整设计周期、施工周期、采购周 期、营销周期等，各部门相关工作搭接
方案设计定稿
（报建资料准备，出方案报建册） 1、方案规划报建（报市规划局）
2、 防报建（报市消防大队） 11 方案报建
3、 民防报建（报市民防办）
设计单位甄选与招标
12
建筑立面 专项设计
设计评审与优化
设计定稿
对部分政府资料相关内容的修改，满足 公司开发需要；复核资料清单完整性、 准确性，检查图纸电子文件及报建表格 的准确性和是否符合报建要求，对表格 中的各项数据的准确性负责；协助报建 组解决报建过程中的设计问题，对照图 纸复核政府批文的准确性，有责任在满 足各项法律、法规条件下将公司利益最 大化；确认并据政府批文要求修改图纸
度计划；概念设计成果；方 案设计的营销建议；〈概念 方案经济标、技术标评分报 告〉；总办批复许可的《设
计单位甄选报批件》《概念
设计册》；《设计任务书
》；《设计合同》
策划流程和操作规范
总平面图和经济指标评 价报告; 首期开发的面积和产品 组合指引表; 首期会所商业教育配套 设计指引表; 首期交楼标准和公共装 修指引表;
《土地获取与评价体系 》；
《调查报告》
《公司发展规划》
开发部《政府资料提交 （红线图、用地规划许
及配合工作流程（宗地 可证、土地合同、营业
图、规划设计要点、计 执照、税务登记证等作
划立项等）》
பைடு நூலகம்为附件）
规划 供给
规模
环境 配套 文化 民俗
需求 价格 政策 法规
产品 形态
档次
价格销售状况
SWOT分析和建议
工作关键点
所需准备资料、资源
工作规范
成果
成果流向
发展部
配合部门：策划部、设计管理部、造 价管理部、财务部
2、资料真实性 、合法性调 查：合作方工 1、土地信息 商登记信息真 资料收集(红 实、转让过程 线图、建设用 合法可操作、 3、核 地规划许可证 风险可控；项 资料准 、土地使用权 目情况与转让 确度； 出让合同、房 方提供信息相 地产证等；) 符、项目不存 在其他或有债 务、纠纷或瑕 疵；
8
概念设计 4、总体规划指引及评审 指引书
5、环境设计指引及评审
6、开发周期指引
7、优展区规划指引
8、物业管理方式指引 三 施工图设计阶段（一）
概 设计单位甄选与招标
念
设
9
概念（规划）设计评审与优化
计
基本属性需求/生活便捷需求/安全需求 策划 /私密需求/交流需求/审美需求/社会地
位需求
策划
规划理念/人、自然、建筑三者关系/生 活方式和人文精神倡导
照相机/地图/交通工具 统计年鉴/各种机构研究报告
照相机/地图/交通工具
策划流程和操作规范
现场踏勘表 市场环境分析报告
楼盘调查表 项目拓展建议
评审后的合同稿
《国家土地政策》 签订后的《合同》
开发部《政府资料提交
及配合工作流程》（宗
地图、规划设计要点、
计划立项等）；
计划立项批文
《设计报建工作流程 （图纸、填写表格、批 文等）》；
政府 招标
自主 招标
策划
总平面图和经济指标评价/首期开发的 面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共 装修指引/优展区展示指引/户型设计指 引/附加建筑方案设计营销评审表
项目策划定位报告；修建性
详规及地块市政接口资料；
招标方案资料；项目实施进
召开评标会，对概念设计单位提交的概 念成果进行评定，评标标准制订，评分 结果公布
14
营销战略 3、撰写营销战略报告 报告
4、营销战略报告宣讲
5、营销战略报告报批 6、市场推广计划和费用预算 15 成本估算
场地平整；
现场测量（高程、红线点）；
围墙及临时办公设施施工
《方案设计图册》
总办批复许可的《设计单位 甄选报批件》、环境设计任 务书
〈建筑、环境、装修方 案设计过程中部门级评 《环境设计任务书》； 审配合工作流程〉
《评审报告》
《方案设计图册》（蓝 图）
申请公文、建设用地规划许可证、土地 使用权出让合同书、用地方案图(红线 图)、《方案设计图》（蓝图）2份、计 划立项批文
各政府机构相关报批规 〈建设工程设计方案审
定
批意见书〉
计划立项文件（复印件）、
建设用地许可证、用地红线
图（复印件）、报审表（应 加盖公章及领导签字）(一式 一份原件)、总平面布置图1
《开发进度计划》关键 线路版
目的/工作计划/要求
策划流程和操作规范
公司实力/合作方式/合同洽谈/签约
设计（客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同）→征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门/ 总裁办）→修改/确定/报批 入户调查→拦截调查→行内专家座谈会 →潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查 →收集片区规划、交通、配套、环境、 人口和收入、已开发和待开发项目、产 业发展、城市文化和民俗等资料/整理 分析→撰写市场调查报告（城市宏观经 济分析/城市房地产市场调查分析/项目 所在片区房地产市场特征分析/消费者 调查分析/市场细分和各细分市场评 估）→市场调研报告研讨（制定PPT文 件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/ 修订）→市场调查报告审批（编制报批 文件/各相关部门会签/总裁签批/归 档） 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产 品组合定位/价格定位/多方案对比评选 /优选方案建议) →制定PPT文件/召开 专题研讨会（总图布局研讨、平面户型 及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨 、园林及装修风格研讨、强弱电、空调 、通风等设施市场需求分析研讨） /正 式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报 批文件/各相关部门会签/总裁签批/归 档）
依据项目景观/规模/定位/意境/品位，
拟订项目命名的原则和方向→命名提案
/讨论/总结→向相关部门分发征询意见
表→依据命名方案设计LOGO→命名与
LOGO报批
第2页
场地和礼品
策划流程和操作规范； 市场定位报告
开发部《策划定位报告 调研、编写配合工作流
程》
开发部/总 裁
1、目标客户需求特性描述 2、项目开发理念阐述 3、产品形态组合
本能合理调配项目开发全过程中设计、 采购、施工、报建、验收、营销阶段各 相关部门所需的时间资源和其他资源，
计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见
具备可操作性
经总办书面签字确认的 《项目实施计划》
方案完成时间确定，初步设计完成时间 确定，降水支护及桩基施工完成时间确 已被确认的《项目实施计划 定，主体施工图完成时间确定，满足公 》 司年度经营计划中预售时间的进度要求
策划
住宅组团产品形态和经济指标/商业位 置面积/会所位置面积/教育配套位置面 积/其它共建面积和位置/组团容积率/ 综合容积率
策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
产品形态组合表
开发/总裁
总体规划指引方案 开发/总裁
土地级差分析/产品组团布置指引/主要 策划 出入口/交通组织路线/停车方式/主要
检查、评审会议记要； 《评审报告》或《评审 会议纪要》
《设计单位信息库》、设计 单位相关设计资料、设计单
第 5 页 位主要设计师详情
《立面设计图册》
《环境专业概念及方案 设计工作流程》
《甄选报告》PP稿汇报 、环境设计单位甄选报 批件
设计单位甄选与招标、签订合同；
13
环境概念 设计
设计跟进、评审、优化； 定稿（出环境设计图册） 1、营销宏观环境调研 2、竞争楼盘营销策略调研
流畅，计划的实际操作性强 第 1 页
计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见
《项目实施计划》修订 稿
5
项目总控 计划
4、定 稿；
5、关键路线。
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司
3、调查问卷
6 市场调查 4、调查实施
1、 市场定位报告 7 市场定位 (市场细分/客户需求描述)
2、项目命名
在满足公司年度经营计划的前期下，基
户型平面方案设计确认，实现各户型的 均好性、开发面积配比的合理性等
方案设计合同 《概念设计册》
检查、评审会议记要
〈开发部方案设计流程 〉；〈建筑专业方案设 计流程〉；《设计概念 《户型确认书》 及方案评审的配合工作
设计评审及优化
3、建筑功能 设计评审及 优化 4、户型装修 布置设计评
内部营销评审/外部营销专家评审/目标 客户产品测试/
编 号
一 土地获取
主要任务
1
土地信息收集
1、片区资料收集（现场踏勘）
2、房地产市场行情资料收集
2
可行性内 部分析 3、典型代表楼盘资料收集
4、编制拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同
4 计划立项
二 前期策划阶段 1、计划草拟 2、 询相关部门意见
3、计划调整
5
项目总控 计划
项目操作模式
牵头部 门
区配套要求/
物业管理方式指引方案 开发/总裁
策划
物业管理模式
设计管 配合部门：策划部、采购部、造价管
理部
理部
开发/总裁 /物业
编写概念规划设计方案招标任务书，针 《设计单位信息库》设计单
对重点规划要素进行定性、定量分析并 位相关设计资料、设计单位
组织相关专家论证；
主要设计师详情
《项目实施计划》/《 概念设计工作指引》/ 《设计任务书》/相关
《设计单位信息库》、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情；经批示 同意的立面设计单位甄选报 批件、合同报批件
《立面专项设计工作指 《甄选报告》PP稿、立
引》
面设计单位甄选报批
件；《立面设计任务书
》；《立面设计合同 《立面设计合同》 》；
屋顶构架设计确认、立面细部设计确认 （包括阳台、空调机位、栏杆等细部设 阶段性设计成果图；主体施 计）、大堂、架空层等主要入口细部设 工图；立面阶段性设计成果 计确认；结合主体对立面方案进行评 图； 审；
阶段性设计成果图 方案设计的营销建议
流程》； 《建筑、环
境、装修方案设计过程 中部门级评审配合工作
《建筑功能确认书》
流程》；《设计规范
》；
《户型装修确认书》
审5、及面优积化测绘
意见征询、
《面积测绘征询意见》
修改
6、国土、消
防、人防意
阶段性设计成果图
政府文件要求 《征询意见》
见征询
第4页
7、设计和营 销评标综合 意见审批
法律法规
《甄选报告》《设计任 务书》《概念设计合同 书》
制定评审标准；地块容积率分析及经济 技术指标分析论证；评审规划设计要点
《概念设计工作指引》
（建筑总平面图、户型方案、环境总平 总图、规划设计要点、宗地
面方案、道路交通分析图、商业街及会 图；《规划许可证》；《市
各方案总得分和优劣点
所装修方案等）或根据市场需求调整规 场定位报告》；概念设计的
优展区展示指引表;
户型设计指引表;
《设计招标流程》；
签订后的《方案设计合 同书》 《方案设计工作指引》
10
1、总平面方 案设计评审 确认
2、户型设计 评审及优 化；
包括建筑形态及组团颁布分析确认；公 共空间及绿化景观系统分析确认；路网 交通及消防系统分析确认；景观及中轴 线系统分析确认；立面方案设计确认；