未来城市综合体发展将呈现六大趋势

戴德梁行程家龍：未来城市综合体发展将呈现六大趋势

的主流开发模式。同时在运营模式上，对接资本市场、体验、差异化运营也将更加深入。

随着城市更新改造、城市交通枢纽、综合物业三种项目的增多，使得城市综合体在中国发展的非常蓬勃。

趋势一：未来城市综合体的发展更加注重差异化

随着城市综合体项目的不断增加，开发商们往往宣传时都号称为甲级写字楼、国际化Shopping mall，力求高端大气上档次。为了在越来越多的商业项目中凸显优势和差异，开发商们须在从楼宇形象、自身配套到软硬件设施等方面都在寻求不同的差异化体验。

如写字楼须注重空间设计、空中花园、绿色植被等，购物中心等商业物业从细节入手，小到转角指示牌、洗手间设计，大到中庭设计、引进业态等各方面，力求新意与众不同。

趋势二：与轨道交通综合一体化成开发趋势

便利的轨道交通可以扩大综合体的辐射范围并带来旺盛的人流量，与轨道、机场等交通综合一体化开发的综合体，在城市商圈中的地位也将提升，或处于交通枢纽，或城市商圈核心，其商业价值和社会价值更高。

近些年来，随着二三线城市地铁、轻轨的开建，越来越多的开发商倾向于地铁上盖物业的开发，与轻轨、地铁无缝对接也成为众多商业项目招商宣传重点突出的要点，品牌商家择址的重要参考因素。毫无疑问，交通是商业发展的核心因素，将商业与交通融合，将是未来综合体开发的主要趋势。

同时，部分省市已经将交通因素纳入城市综合体的硬性指标中。如广东省政府2012年下发的《关于第一批珠三角城际轨道战场TODZ综合开发规划的批复》，提出大力推行TOD开发模式，创新城市空间组织方式，促进产业发展，打造一批“城市综合体”。成都出台的大型城市综合体项目规划管理补充规定，城市综合体的规划选址和规划均要与地铁线路的规划建设相呼应，应注重与交通节点，尤其是与轨道交通的无缝对接。

趋势三、租售相结合成为城市综合体发展的主要模式

在同时涵盖商用、住宅等功能的城市综合体项目中，持有三一业权更有利于项目未来的可持续发展，但放大的资金需求又迫使项目在运作中往往需要通过销售物业来回现，因此租赁相结合成为综合体发展的主要模式。

一般情况下企业可以根据项目具体情况调整出售、出售和自持比例，而相比销售，持有运营的综合体则对整体规划、经营管理能力提出了更高的要求，但持有部分的良好经营状况也同时令项目实现增值，并有利于业主通过项目进行融资。

随着商业地产的发展，开发商们越来越注重物业的升值空间，因此，在条件允许情况下，物业能够自持将不会考虑出售。比如类似购物中心、写字楼、酒店物业，开发商多以自持为主，而一些类似金街商铺之类的多以散售为主。住宅和公寓一般采用出售模式，用以快速回笼资金。

趋势四：未来更多城市综合体开发将对接资本市场

中国目前房地产融资渠道较为单一，银行贷款仍然占据主导。随着国内资本市场的发展及相关制度的完善，各类融资渠道也将逐步成熟，包括房地产信托投资基金（REITS）、海外上市，房地产抵押债、私募基金、股权合作券等。

城市综合体中的一些开发商自持物业，是企业的有形资产，很多地产企业为了融资需要，将商业项目注入上市公司，或者注入信托基金，以达到融资目的，如国内有华润信托、越秀REITS等。而在商业地产领域，最知名的资本运作方式的典型企业要属新加坡的凯德商置。凯德集团通过基金运作建立强大的资金杠杆，针对不同物业和不同发展阶段建立对应基金，实现快速的规模扩张，获取物业升值，租金收益。

趋势五：综合体将更多地引进专业服务以提升竞争力

城市综合体不是若干物业在数量和种类上的简单几何，而是各种服务功能的优化组合，因此，包括咨询、管理在内的专业服务的介入往往能协助企业更好的协调各功能之间的关联。

由于所涉及的商业、酒店甚至剧院、博物院等对于经营管理的专业化程度要求较高，因此越来越多的城市综合体将引进专业服务机构以提升其竞争力，包括酒店管理公司、商业经营管理顾问、物业与设施管理公司、项目投资服务等等。

趋势六：未来城市综合体将于城市高度融合以体现社会价值

综合体在拿地之初，政府为了区域的整体规划，往往在项目的高度上也会有所要求。而开发商在规划写字楼等物业时，也更喜欢以超高层、双子塔或者区域第一高楼、城市第一高楼定位，甚至将高度划为其项目的最大特色之一。

毫无疑问，第一高楼、摩天大楼等字眼更符合地标建筑的特点，能为开发商和运营商带来巨大的品牌价值。随着城市的不断发展，这类综合体项目不但是影响区域商圈，也会影响其物业自身的增值，更是整个城市对外的展现。