芒市山地小镇项目市调报告

高速：杭瑞高速，德宏州发
达便利的高速公路，架构了以 芒市城区为中心的“德宏州1小 时经济圈”； 铁路：大瑞铁路保瑞段项目 于2015年开建，计划2022年 12月1日竣工通车。其中德宏 段长约108.4公里，芒市境内设 有芒市客站、芒市货站、坝托 站、遮放站、嘎中站5个站点。
大瑞铁路 （在建）
杭瑞高速
德宏芒市机场
芒市客运北站
芒市三棵树 客运站
孔
本案
雀 湖
6
本体解读
城市层面
经济概况：2016年德宏州GDP经济增长达9.4% ，芒市在德宏各县 市GDP总量排名中位列第一，经济实力较强，2016年增速有所放 缓，但仍保持8%的高增长；
2016年德宏州各县市GDP总量排名
排名 市/县
经济总量（亿元）
1
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
0.0%
生产总值 （单位：亿元）
增长率
GDP经济总量: 2016年德宏州GDP经济总量为321亿元，其中 芒市为104.48亿元，占比32.5%。比2016年 增长8.18亿元，增长率达8.7%，增速较2015 年有所放缓。 经济实力排名： 芒市经济实力在德宏州2016年GDP经济排名 中位列第1位。
国罕见，被称为云南生物多 样性的“黄金十字带”。 6032种高等植物，占全省
➢ 一个重点开发开放试验区，即瑞丽重点开发开放试验区； ➢ 一个跨境经济合作区，即中缅瑞丽—木姐跨境经济合作区； ➢ 一个通道枢纽，即桥头堡内联外通的重要交通枢纽； ➢ 三个产业基地，即桥头堡黄金口岸经济区生物特色产业基地，进出口加工基地，物
Fra Baidu bibliotek➢ 在城镇向芒市坝区东西两侧低丘缓坡地带增长，在增长 空间内，其中山地占增长空间的70%；
交通优势：
依托芒市机场、泛亚铁路、公路等构建空地一体化交通体 系。
4
本体解读
城市层面
城市规划：芒市形成沿中部坝区走向带状组团中心格局，以孔雀湖为 代表的旅游文化产业集群，项目位于孔雀湖西岸，具备相应发展潜力
3KM
德宏师范高等专科学校
芒市詹恩幼儿园
3公里范围生活配套
德宏职业学院
1KM 本案
德丰孔雀湖 酒店
项目1KM范围内，银行、教育、医 疗等配套均不完善；
项目3KM范围内： 银行配套：
➢ 涵盖中国银行、建设银行、农业银行、邮 政银行等各大银行机构营业网点；
教育配套：
➢ 区域范围内，教育资源密集，涵盖德宏民 族师范大学、德宏示范高等专科学校、芒 市第一中学、印金小学、芒市詹恩幼儿园 等，享受一站式的教育服务；
西部可俯瞰整个芒市城区，南隔千顷农田与法帕温泉度假区相望；
① 项目南部南望
勐焕大金塔 银塔
③ 项目西部西望
② 项目西北部西北望
②
③ ④
①
法帕温泉 度假区
③ 项目南部东望
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本体解读
项目层面
项目指标分析：山林坡地，东南高，西北低，最大高差90米，已有 106亩拿证；规划为别墅，容积率1.02，有防洪渠自项目西南穿过；
城市规划：芒市将实现发展方式由内向型向外向型的
转变，打造区域中心功能，提升外向型经济在经济发展 中的比重，实现城乡统筹发展，充分重视发展中的生态 环境保护，将芒市建成“经济富裕、社会和谐、生态优 良”的区域性中心城市。
土地规划：“一廊、两心、三城、七镇”的带 状组团化结构
➢ 一廊：沿中部坝区走向形成一体化经济走廊； ➢ 两心：通过对芒市和遮放坝区耕地的保护，形成展现
芒市2012-2016年经济总量及变化
120
100
12.5%
80
63.8
74.1
60
84.3 9.0%
104.48 96.313.4%
15.0%
10.0% 8.7%
40
5.0%
20
0 2012年
1.5% 2013年
2014年
2015年
2016年
0.0%
生产总值
增长率
（单位：亿元）
7
本体解读
区域层面
33.5%，39个特有种；725
流仓储基地；
种脊椎动物，占全省37%。 ➢ 三个服务平台，即桥头堡前端的金融服务平台、信息服务平台、文化交流平台；
➢ 三个交流窗口，即桥头堡通往东南亚、南亚的经济窗口、文化窗口、友谊窗口；
3
本体解读
城市层面
城市概况：芒市是德宏州政治、经济、文化中心和交通枢纽，是区域 内重要的服务型中心城市和黄金口岸中心城市；
芒市
104.48
2
瑞丽
86.1
3
盈江
4
陇川
80.3 44
5
梁河
19.92
德宏州2013-2016年经济总量及变化
350
321
14.0%
300
12.0%
250
11.1% 201
230.9
248.3
292.3
12.0% 9.4% 10.0%
200
7.8%
8.0%
7.0%
150
6.0%
100
4.0%
50
2.0%
芒市亚热带风光和田园景观的两大生态“绿心”；
➢ 三城：沿经济走廊形成芒市中心城区、遮放、戛中三
个主要的发展城镇；
➢ 七镇：在芒市南部和北部山区，集中建设江东、五岔
路、西山、芒海、勐戛、中山、三台山7个乡镇；
十三五发展规划:
➢ 大力开发休闲娱乐、养生度假、文化体验型产品，培育 城市旅游综合体、乡村旅游度假区、养老养生旅游地产 等新型业态；
➢ 加快推动民族文化、地域文化、历史文化资源的旅游化 进程，提升打造芒晃、芒满等一批特色民族旅游村寨
➢ 着力打造以孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅 游文化产业集群，加快发展特色小镇发展建设，形成集 旅游、生态、文化、现代服务业四位一体的大旅游综合 产业链；
芒市坝
遮放镇 戛中
经济走廊
芒市
中心城 孔 雀 湖
城市性质：
➢ 芒市地处德宏东南部，德宏傣族景颇族自治州州府。滇 西地区和中缅跨境地区重要的区域性中心城市交通枢纽 ；具备亚热带风光和民族文化特色的旅游城市。
城市定位：
区域内重要的服务型中心城市，黄金口岸的中心城市，芒 市形成舒适宜人的水城特色，并作为德宏民族文化和民族 特色展现的重要窗口。
城市发展方向：
德宏州芒市 山地小镇项目
市场调研报告
2018年1月29日
1 123报告 世联地产
1
项目本体解读
2
案例分析
3
市调总结
2 1 1
本体解读
城市层面
城市概况：德宏傣族景颇族自治州位于云南西南边陲，是中国联系南 亚、东南亚的前沿；区位优势明显，物种资源丰富，是中国对外贸易 的黄金口岸；
整体定位：借势国家桥头
规划旅游区域；
• 板块属性——
• 位于孔雀湖风景区内，定位为芒市山地居住高尚社区，环境风景优美； • 项目周边1KM范围内配套不完善，银行、学校、医疗、商业等配套资源均较为缺乏；
地块属性——
• 山林坡地，东南高，西北低，高差达90米，且山地面积较大，平地面积较小，项目开发难度大； • 体量较大（占地415亩，容积率1.02），已拿土地证面积占25.5%，规划为高档别墅区； • 背靠孔雀湖景区，俯瞰芒市城区，虽距离景区仅800米，但背对景区，景观优势不够显著； • 项目周边交通现状较差，目前仅一条弹石路与外界相通，市政路规划道路需三年后方能通车；
医疗配套：
➢ 毗邻芒市人民医院、三市医院、第二人民 医院及德宏傣族景颇族自治州人民医院， 仅就几分钟的行驶路程；
商业配套：
➢ 项目3KM范围集中商业有人民商场，孔雀 湖酒店、汽车影院等；
本体解读
项目层面
地块四至：项目此处芒市东南部缓坡地带，山地地块，南窄北宽，东
高西低，呈不规则椭圆形状；东部背靠孔雀湖，北接勐焕金塔银塔，
➢ 根据规划社会发展目标，芒市至2015年，人口自然增 长率控制在7.5‰以内，人口达到43.5万人，城镇化 水平达到66%，城市人口达到30万人;至2030年，人 口自然增长率控制在7‰以内，人口达到65万人，城 镇化水平达到76%左右，城镇人口达到50万人。
已
开发 住宅 用地
待 开发 住宅
商
用地
湖
本
案
通往孔雀湖
9
本体解读
区域层面
周边配套：项目区域1公里范围内资源配套匮乏，3公里范围商业、医 疗、教育、银行等设施齐全；
珠宝小镇 银行
芒市人民医院 学校
医院
商业
中国银行
大地影院
芒市第一中 学
德宏傣族景颇族自治州人民医院
工6 商银行
芒市千众汽车影城
建设银行 邮政储蓄银
三师医院 风平镇印金小学
人民商场 德宏州民族初级中学 德宏傣族景颇族自治州第二人民医院
➢ 地块西部为孔雀湖水库，有防洪渠从西北向向南穿过；
规划要求：
➢ 建筑密度：28800㎡<建筑规模≤72000㎡ ➢ 低层、多层及高层建筑裙房退让20米规划道路道路红线
≥3米，退让10米规划道路道路红线≥3米； ➢ 建筑物退让北干渠≥6米，同时在北干渠的建设行为应满
足水利部门相关要求； ➢ 交通要求：机动车停车位≥1.0停车位/100㎡住宅建筑面
项目地址 开发商
占地面积 土地性质 拿地时间 土地证情况
容积率 物业规划
地形
高差
德宏州芒市东南部缓坡地带 云南永恒发投资有限公司 415亩 住宅用地 2015年12月 已拿证106亩，占25.5% 1.02 别墅 山地地形 南高北低，高差27米； 东高西低，高差63米；
地形解读：
➢ 项目为山林坡地，等高线顺南北向水平分布，南高北低 ，高差27米；东西向垂直分布，东高西低，高差63米， 中部低凹地带略平整；
项目所在区未来三年规划有三 条20米宽的市政道路：
➢ 第一条是项目区山下的原弹石 路，通往城区；
➢ 第二条是从项目区前沿直接连 到现在的机场大道，通往机 场。
➢ 第三条是项目区山顶有一条8 米宽景观道路，建好后从项目 区步行10分钟可到孔雀湖大 坝，步行15分钟可到金塔、银 塔景区；
环
湖
西 路
孔
雀
片区及人口规划：项目周边住宅用地约占40%，商业、行政及公共用 地30%，林业用地20%，其他10%。2016年芒市人口总计41万人， 项目周边2公里范围约4万人左右；
片区规划
➢ 根据芒市城市总体规划，中心城区规划范围面积600 平方公里，城区建设用地规模控制在50平方公里，人 均建设用地控制在120平方米以内；
积；
本体解读
属性界定
属性界定：本案区位优势显著，但交通及资源配套亟待完善，属于 城市旅游发展待开发区域，区域成熟需一定时间；
区域属性——
• 位于西南边陲城市，德宏州首府芒市，拥有黄金口岸的中心城市，具备较好区位优势和发展优势； • 位于孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅游文化产业集群带上，属《芒市十三五规划》重点
弘映山庄
项目名称
华江•水岸星城
半山•73栋
华丰•孔雀湖 弘映山庄 盛世佳园 祥成花园 幸福豪庭
堡战略，立足滇缅，服务全
国，打造中国对外贸易的黄 金口岸。
德宏
区位优势：地处西南边陲
，位于云南西部中缅边境；
东面与保山市相邻，是中南
芒
半岛和南亚次大陆结合部，
市
而北、西、南三面被缅甸包
围，与缅甸山水相连，水陆 相通；
区位优势
物种资源丰富：德宏州物 发展规划：
种资源丰富度和富集度属全 德宏——云南桥头堡建设的先行先试区
13
1
项目本体解读
2
案例分析
3
市调总结
14 1 1
城市住宅格局
产品分布
产品类型及分布：芒市住宅在售体量合计373.5万方，产品类型以塔 楼数量较多。而别墅体量较大，合计273.9万方，占总体量的73.3%;
在售 售罄
幸福豪庭
嘉源公馆 华江•水岸星城
芒市世贸广场 珠宝小镇
半山•73栋
海贝曦谷
盛世佳园 祥成花园
➢ 项目周边待开发用地较多，规划住宅用地占40%，商 业、行政及公共用地占30%，林业用地占20%，其他 约计10%。
人口规划
➢ 2016年芒市人口总计41万人，周边2KM范围内人口 约4万人左右。
• 项目因位于孔雀湖风景区内，周边500m范围内没有 住宅项目；1KM范围仅有学府时代一个项目，入住人 口约1万人左右；周边2KM范围规划有半山73栋、弘 映山庄、仙池小区、幸福家园小区等若干个小区，常 住人口约3万人左右；
业
用
地
待 开发 住宅 用地
本案
8
本体解读
区域层面
对内交通：项目处于由孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园形成的湖西山 水走廊景观带;但目前交通及配套不完善，仅有一条弹石路与外界相 通，未来将规划有3条市政套路分别通往老城区、机场、景区；
项目处于芒市新开发区域，从 项目山顶可俯瞰整个芒市主城 区，目前项目周边未通市政道 路，仅有一条弹石路其他基础 配套设施正在建设。
本案
5
本体解读
城市层面
城市交通：芒市是德宏州交通枢纽，公路和航空交通发达完善，以经 济走廊为核心形成空地一体立体化交通；
空地一体立体化交通：
以经济走廊为核心形成45分钟 交通圈，构建航空、铁路、公 路为一体的立体化交通方式， 为经济走廊的建设提供有效的 交通保障；
航空：芒市机场作为德宏
“空中门户”，是云南五大百 万客流机场之一，2016年旅客 吞吐量达153.8万人次；