建筑物区分所有之共有权案例

建筑物区分所有之共有权案例

案例一

南京某个高档住宅小区，１９９８年开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车０．２车位／户，非机动车２车位／户配建停车库。小区建成后，３幢楼下建有连片整体地下车库，共有５９个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少８万元的单价卖掉了其中的３７个车位，其余车位则被小区物管公司以每月２５０元的租金租了出去。

２００３年，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。

据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

案例二

张某、周某等五人均系本市某小区业主。1999年9月初，周某在对其购买的2-1-2室进行装修的时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。张某等四户与其协商让其拆除，恢复原状。然周某未予拆除，故张某等四人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为，侵犯他们的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。周某则辩称，房屋的公用部

位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。

[审判]一审法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同共有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害张某等人的合法权益，张某等人的诉讼请求应与支持。因而，一审法院做出判决：周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。判决后，周某不服，以原审辩称理由提起上诉。

二审法院认为，本案双方当事人各自购买了住房的产权，形成了建筑物区分所有的法律关系，二审法院做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

案例三

乙公司从甲公司手上购买了一大厦的裙楼（共3层）。该大厦呈“L”型，主楼高18层，裙楼的第3层与主楼相连。裙楼3层的屋顶为一约896米的露台，原设计规划为屋顶花园，但因种种原因尚未动工，通过主楼电梯经4楼可以到裙楼露台。在乙公司购买裙楼一年后，甲公司将裙楼露台卖给丙公司。丙公司在上面盖了轻型钢结构建筑，经营歌舞厅。乙公司遂以自己享有3楼屋顶所有权，将甲公司告上法庭。

案例四

某市一栋单体高层住宅，1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10 年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院

提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。

案例五

2005年1月，王某向张某购买位于某区毗邻三江口岸的二手房一套。入住后，王某本想在自家外墙装一台空调，却被物业公司告知不能在外墙装空调，原来开发商与原来的买主在购房合同中约定因城市统一规划和环境协调，住户不得在外墙面安装空调，只能安装中央空调。王某认为自己在买房时，张某根本没有告知这方面义务，再说装中央空调成本大，自己又无必要，为何自己买的房子却不能装空调？

案例六

原告李甲与开发商被告丙公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的小区商业用房。合同以填空形式载明“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。房产交付后，丙公司在楼宇外墙设置广告牌，影响了李某对该商品房的正常使用，故原告向法院提起诉讼，要求法院判决确认上述关于外墙面使用权的约定无效。

法院审理认为：根据建筑物区分所有权理论，购房人基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共有部分以及附属物享有共有权，因而外墙面应属于全体业主的共有财产。据此，一审法院判决合同中约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”无效。

被告不服，提起上诉。二审法院认为：根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，原告所购商业用房属异产毗连房屋，该房之外墙面应属于全体业主共有。异产毗连房屋使用权以外的人如需使用毗连房屋的共有部分时，应取得各所有权人一致同意，并签订书面协议。丙公司利用其开发商之地位以合同的方式约定将外墙面使用权归其所有，其有权设置广告牌、广告灯箱等，与建设部的有关规定明显不符，显然有失公平。据此，二审判决驳回上诉，维持原判。

案例七

2004年7月28日，王女士购买了高尔夫山庄小区某别墅，装修时将开发商用来界定别墅占地范围的别墅围栏拆除，把公共绿化地圈入院中，并且在这块绿地上加盖了一层房屋，使单幢两层别墅变成与另外一层房屋相连的格局。小区公共路牙，也被王女士拆除并另行绿化和装饰。

装修期间，小区物业管理公司要求王女士停工，指其施工超出原建筑范围，要求其立即将违章建筑恢复原状，但王女士并未听从。2007年3月至6月间，珠海高尔夫山庄共119户业主同意业主委员会对王女士提出诉讼。

两审均判此举非法

香洲区法院认为，业委会经119户业主同意，已经获得了2/3以上业主授权，有权向王女士诉讼。王女士在公共绿地上进行装饰装修、加盖房屋等行为，已构成对小区业主共有权和共同管理权的侵犯和妨碍，业委会有权代表业主请求王女士停止侵害、恢复原状。因此，该院一审判决王女士此举侵权，当恢复原状并赔偿业委会损失。

王女士不服上诉。她称，自己所占地块虽然为小区使用，但国土部门并没有明确界定该地块为小区公用地，且为了使小区的居住环境更为优美，她自费对房屋围栏外与小区公共围栏之间的用地，进行了绿化和修缮，并未对高尔夫山庄小区业主造成任何形式的损害，自己也未从中得到任何收益，未造成侵权结果，不属于侵权行为。

二审法院认为，包围在住宅小区外墙内的用地是住宅小区用地，不是专有即是共有，这是日常生活经验。本案涉案用地在高尔夫山庄范围内，且非王女士专有，故该地属小区公共用地一事不需要举证证明。王女士将此地围入自家院内，明显排除了其他业主使用的权利，构成侵权。最终，二审维持原判。

案例八

原告(反诉被告)：林山。

被告(反诉原告)：永升旭日集团房地产开发有限公司(以下简称永升公司)。

原告诉称：1998年5月19日，其与被告永升公司签订一份商品房购销合同，约定被告将永升新城一期第9幢106室出售给原告，售价476000元，该商品房洽附属花园，面积38．16平方米，售价40500元。合同签订后，其依约支