第九章假设开发法及其运用
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• 一、后续开发经营期
• 后续开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的时间（即估价时 点），终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。
• 开发经营期可分为开发期和经营期。
开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相 同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土 地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前 期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是 从动工开发到房屋竣工的这段时间。
四、假设开发法估价的操作步骤
• • • • • • 1. 调查待开发房地产的基本情况； 2. 选择最佳的开发利用方式； 3. 预测后续开发经营期； 4. 预测开发完成后的房地产价值； 5. 预测后续必要支出及应得利润； 6. 测算待开发房地产价值。
第二节 假设开发法的基本公式
• 一、假设开发法最基本的公式
• 运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同 类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋 势来推测。
• (二)开发完成后的价值对应的时间
• (三)开发完成后的价值的预测方法
出租或经营的房地产
• 预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。
三、后续必要支出及应得利润
四、折现率
• 计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率 的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地 产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金 的利息和开发利润两部分。
五、测算中的其他有关问题
• (一)注意假设开发法的三种估价前提
自己开发前提；
自愿转让前提； 被迫转让前提。
• (二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生 地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
•
2.适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地 开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
• （二）求毛地价值的公式 • 1.适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费-由毛 地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
•
2.适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地 开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
将生地建成房屋 将生地开发成熟地 将毛地建成房屋 将毛地开发成熟地 将熟地建成房屋 将在建工程续建成房屋 将旧房装修改造成新房
• 二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
出售 出租 直接经营
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
• （一）求生地价值的公式
•
1.适用于将生地建成房屋的公式：
二、假设开发法的理论依据
• 其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。 • 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产 价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求 取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成 后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地 价格。
• （二）适用于开发后出租、直接经营的公式 • V=VR-C
VR-用收益法估算的开发完成后的价值 V、C同上；
第三节 现金流量折现法和传统方法
• 一、现金流量折现法与传统方法的定义
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费 用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发 生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑 货币的时间价值。 考虑货币的时间价值有两种方法： 采用折现的方式，称为现金流量折现法；
三、后续必要支出及应得利润
• 后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是 集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不 断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时 间段内均匀发生，并具体的视为集中发生在该时 间段的期中。 • 开发利润的测算中，不同利润率对应不同的计算 基数，测算时要相互匹配。 • 总利润率与年利润率。
• 2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直 接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止； 而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同， 首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。 • 3. 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来， 在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含 在折现过程中。
第九章 假设开发法及其运用
• • • • • 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 假设开发法概述 假设开发法的基本公式 现金流量折现法和传统方法 假设开发法测算中各项的求取 假设开发法总结和运用举例
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义
二、假设开发法的理论依据
三、假设开发法适用的估价对象和条件
三、假设开发法适用的估价对象和条件
• （一）适用的估价对象
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的 并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益 法等方法求取的房地产。
• 包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地， 典型的是房地产开发用地) 、在建工程(房地产开发 项目)、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房 (包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属 于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。
• 待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 • 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+ 后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润 • 对于上述公式中，具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字。
应用上述公式：
• 一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况；
三、现金流量折现法与传统方法的优缺点
• 现金流量折现法：结果精确，但比较复杂； • 传统方法：结果粗略，但相对简单。 • 现金流量折现法具体需要做到三点：
(1)开发期和经营期要估计准确； (2)各项支出、收入在何时发生要估计准确； (3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。
第四节 假设开发法测算中各项的求取
经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对 出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或 未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发 完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重 合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点 是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的 税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用 -投资利息-销售税费-装饰装修改造利润
• （五）求旧房价值的公式
三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
• （一）适用于开发后出售的公式 • V=VP-C
V-待开发房地产的价值； VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C-应扣除项目
四、假设开发法的操作步骤
一、假设开发法的含义
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。 • 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开 发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及 应得利润来求取估价对象价值的方法。
• 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来 收益为导向来求取房地产的价值。
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
• （三）求熟地价值的公式（在熟地上进行房屋建设）
熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费-由熟 地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
• （四）求在建工程价值的公式
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-取得在建工程的 税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费续建利润
它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不 是在估价时点的值； 它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完 成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产 之前所发生的必要支出及应得利润。
三、后续必要支出及应得利润
• 取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应 由购置者缴纳的有关税费。该税费通常是根据税法及中 央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一 定比例来测算。 • 后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多 少，要与开发完成后的房地产状况相对应。 • 一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通 常是建设期的终点。 • 应计息的项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价 值及其税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。 • 未知的需要求取的待开发房地产价值是假设在估价时点 一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。
采用计算利息的方式，称为传统方法。
二、现金流量折现法与传统方法的区别
• 1. 对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理 费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要 是根据估价时点的房地产市场状况作出的，基本上是静止 在估价时点的金额；而现金流量折现法中，是模拟开发过 程，预测未来现金流量。
二、开发完成后的价值
• 预测开发完成后房地产的价值，首先要弄清该价 值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值； 其次要弄清该价值是在哪个时间上的价值，第三 要弄清预测的方法有哪些。
• (一)开发完成后的价值对应的房地产状况
开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况 所对应的市场价值。
可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后 的某个时间。 出售的房地产
第五节 假设开发法总结及运用举例
• 一、假设开发法总结
假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成 本法的倒算法。 根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法 分为现金流量折现法和传统方法。 假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发 潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、 收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地 产。 假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的 价值减去后续必要支出及应得利润。
还要求有一个良好的社会经济环境：
• 房地产法规、土地供应计划、房地产信息资料 库。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
• （三）假设开发法的其他用途
适用于房地产开发项目投资分析。
• （估价：典型投资者角度，投资分析：特定投资者的角度）
具体可为房地产投资者提供下列三种数值：
（1）测算待开发房地产的最高价格 （2）测算房地产开发项目的预期利润 （3）测算房地产开发中可能出现的最高费用
Βιβλιοθήκη Baidu
对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计 条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开 发法估价。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
• （二）需要具备的条件
在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如 何，关键取决于下列两个预测：
• ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用 原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包 括用途、规模、档次等)。 • ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 地预测了未来开发完成后的房地产价值。
• 开发经营期、建设期、经营期之间的关系见下图：
开发经营期 建设期 前期 建造期 销售期 经营期
开发经营期
建设期 前期 建造期 经营期
运营期
• 预测开发经营期可以分别预测其各个组成部分， 再把各部分连接起来。 • 建设期的具体估算方法：
一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来 直接估算建设期； 二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地 产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别 求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地 产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设 期减去待开发房地产的建设期。
• 后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成” 开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、 税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的 税费（取得税费）和后续的开发成本、管理费用、销售 费用、投资利息、销售税费以及开发利润。 • 它们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：
• 后续开发经营期的起点是（假设）取得估价对象的时间（即估价时 点），终点是将开发完成后的房地产经营结束的日期。
• 开发经营期可分为开发期和经营期。
开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相 同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土 地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前 期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是 从动工开发到房屋竣工的这段时间。
四、假设开发法估价的操作步骤
• • • • • • 1. 调查待开发房地产的基本情况； 2. 选择最佳的开发利用方式； 3. 预测后续开发经营期； 4. 预测开发完成后的房地产价值； 5. 预测后续必要支出及应得利润； 6. 测算待开发房地产价值。
第二节 假设开发法的基本公式
• 一、假设开发法最基本的公式
• 运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同 类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋 势来推测。
• (二)开发完成后的价值对应的时间
• (三)开发完成后的价值的预测方法
出租或经营的房地产
• 预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。
三、后续必要支出及应得利润
四、折现率
• 计算中用到的折现率的估算与收益法中的报酬率 的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地 产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金 的利息和开发利润两部分。
五、测算中的其他有关问题
• (一)注意假设开发法的三种估价前提
自己开发前提；
自愿转让前提； 被迫转让前提。
• (二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生 地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
•
2.适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地 开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
• （二）求毛地价值的公式 • 1.适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费-由毛 地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
•
2.适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地 开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
将生地建成房屋 将生地开发成熟地 将毛地建成房屋 将毛地开发成熟地 将熟地建成房屋 将在建工程续建成房屋 将旧房装修改造成新房
• 二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
出售 出租 直接经营
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
• （一）求生地价值的公式
•
1.适用于将生地建成房屋的公式：
二、假设开发法的理论依据
• 其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。 • 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产 价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求 取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成 后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地 价格。
• （二）适用于开发后出租、直接经营的公式 • V=VR-C
VR-用收益法估算的开发完成后的价值 V、C同上；
第三节 现金流量折现法和传统方法
• 一、现金流量折现法与传统方法的定义
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费 用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发 生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑 货币的时间价值。 考虑货币的时间价值有两种方法： 采用折现的方式，称为现金流量折现法；
三、后续必要支出及应得利润
• 后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是 集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不 断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时 间段内均匀发生，并具体的视为集中发生在该时 间段的期中。 • 开发利润的测算中，不同利润率对应不同的计算 基数，测算时要相互匹配。 • 总利润率与年利润率。
• 2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直 接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止； 而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同， 首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。 • 3. 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来， 在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含 在折现过程中。
第九章 假设开发法及其运用
• • • • • 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 假设开发法概述 假设开发法的基本公式 现金流量折现法和传统方法 假设开发法测算中各项的求取 假设开发法总结和运用举例
第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义
二、假设开发法的理论依据
三、假设开发法适用的估价对象和条件
三、假设开发法适用的估价对象和条件
• （一）适用的估价对象
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的 并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益 法等方法求取的房地产。
• 包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地， 典型的是房地产开发用地) 、在建工程(房地产开发 项目)、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房 (包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属 于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。
• 待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 • 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+ 后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润 • 对于上述公式中，具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字。
应用上述公式：
• 一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况；
三、现金流量折现法与传统方法的优缺点
• 现金流量折现法：结果精确，但比较复杂； • 传统方法：结果粗略，但相对简单。 • 现金流量折现法具体需要做到三点：
(1)开发期和经营期要估计准确； (2)各项支出、收入在何时发生要估计准确； (3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。
第四节 假设开发法测算中各项的求取
经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对 出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或 未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发 完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重 合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点 是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的 税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用 -投资利息-销售税费-装饰装修改造利润
• （五）求旧房价值的公式
三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式
• （一）适用于开发后出售的公式 • V=VP-C
V-待开发房地产的价值； VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C-应扣除项目
四、假设开发法的操作步骤
一、假设开发法的含义
• 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。 • 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建 设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开 发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及 应得利润来求取估价对象价值的方法。
• 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来 收益为导向来求取房地产的价值。
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式
• （三）求熟地价值的公式（在熟地上进行房屋建设）
熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费-由熟 地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税 费-开发利润
• （四）求在建工程价值的公式
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-取得在建工程的 税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费续建利润
它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不 是在估价时点的值； 它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完 成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产 之前所发生的必要支出及应得利润。
三、后续必要支出及应得利润
• 取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应 由购置者缴纳的有关税费。该税费通常是根据税法及中 央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一 定比例来测算。 • 后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多 少，要与开发完成后的房地产状况相对应。 • 一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通 常是建设期的终点。 • 应计息的项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价 值及其税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。 • 未知的需要求取的待开发房地产价值是假设在估价时点 一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。
采用计算利息的方式，称为传统方法。
二、现金流量折现法与传统方法的区别
• 1. 对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理 费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要 是根据估价时点的房地产市场状况作出的，基本上是静止 在估价时点的金额；而现金流量折现法中，是模拟开发过 程，预测未来现金流量。
二、开发完成后的价值
• 预测开发完成后房地产的价值，首先要弄清该价 值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值； 其次要弄清该价值是在哪个时间上的价值，第三 要弄清预测的方法有哪些。
• (一)开发完成后的价值对应的房地产状况
开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况 所对应的市场价值。
可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后 的某个时间。 出售的房地产
第五节 假设开发法总结及运用举例
• 一、假设开发法总结
假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成 本法的倒算法。 根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法 分为现金流量折现法和传统方法。 假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发 潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、 收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地 产。 假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的 价值减去后续必要支出及应得利润。
还要求有一个良好的社会经济环境：
• 房地产法规、土地供应计划、房地产信息资料 库。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
• （三）假设开发法的其他用途
适用于房地产开发项目投资分析。
• （估价：典型投资者角度，投资分析：特定投资者的角度）
具体可为房地产投资者提供下列三种数值：
（1）测算待开发房地产的最高价格 （2）测算房地产开发项目的预期利润 （3）测算房地产开发中可能出现的最高费用
Βιβλιοθήκη Baidu
对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计 条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开 发法估价。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
• （二）需要具备的条件
在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如 何，关键取决于下列两个预测：
• ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用 原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包 括用途、规模、档次等)。 • ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 地预测了未来开发完成后的房地产价值。
• 开发经营期、建设期、经营期之间的关系见下图：
开发经营期 建设期 前期 建造期 销售期 经营期
开发经营期
建设期 前期 建造期 经营期
运营期
• 预测开发经营期可以分别预测其各个组成部分， 再把各部分连接起来。 • 建设期的具体估算方法：
一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来 直接估算建设期； 二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地 产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别 求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地 产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设 期减去待开发房地产的建设期。
• 后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成” 开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、 税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的 税费（取得税费）和后续的开发成本、管理费用、销售 费用、投资利息、销售税费以及开发利润。 • 它们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：