广州某三旧改造项目策划报告

区域属性
华南快速+地铁三号线+白云国际新机场
产品属性
轻松住家、商务办公，生活无限惬意
投资属性
低于区域商品房价格的40%获得四十年使用权， 真正实现生活、财富双丰收！
开发节奏：“把握时局〃 紧扣要点” 开发节奏确定原则： 从开发节奏上有利于解决项目的核心问题：前期快速回现，后期 持续走高实现项目增值
关键词：面积较小，总价较低，可商可住，升值快速
宏观市场扫描
2011年第三季度，多轮住宅调控政策继续影响广州住宅市场，住宅销 售成交继续下跌。据房管局统计，2011年第三季度广州住宅市场成交量 较上季度下降10.5%，主要成交区域集中在周边白云、番禺以及南沙、
花都等区域；
办公式公寓方面，第二季度广州市没有新增供应落成，市场租赁需求 保持稳定，整体空置率较第一季度下降0.7%，至13.8%。在良好的经济 形势下企业人事调派等利好因素，广州办公式公寓租赁市场租金持平稳
开发模式二
13818 72500 1914.5 ≈1.4亿 5层商业裙楼、SOHO（办公式 公寓）
开发模式三
13818 36476 1879.5 ≈7000万
5层商业裙楼
经过投资成本综合比较，模式一投入最大，收益风险相对较大；在现有开 发条件下，不建议采用模式一进行全面开发； 建议采用稳步开发的方式，先开发一部分物业以试探市场反应，如市场情 况利好，再逐步推出其他产品，确保“稳中求胜”
第二阶段 市场调研
第二阶段 思路形成
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
第二阶段 项目整体定位与发展战略
研 究 内 容
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研
成 果
一力集团白云商业项目定位中稿
主要内容
开发模式三成本估算
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 土地费用 前期费用 建安工程费用 市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资 规模指标（元/㎡） 0 60 1545 46.5 25 219 5639.25 169.725 91.25 不含装修费用 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
第二部分 可行性分析
第二种开发模式要解决的核心问题 •核心问题1：如何实现快速销售，以满足快速回现的要求 •核心问题2：同时后期还能持续走高，实现项目增值
•快速回现— 出售SOHO办公式公寓使用权，突出卖点 •全面增值——以3万商业集聚人气，持续升值
怎么售？
核心价值：强化项目唯一价值，激发买家购买欲望
序号 1 2 3 4 4.1
项目名称 地块1用地面积 容积率 建筑密度 地上建筑面积 商业
规模指标㎡ 13818 4.5 40% 27635 16580 11055 221 8840 36476
备注
按建筑密度和5层计
4.2
5 6 7
一力集团总部
地下停车 地下汽车库（一层） 总建筑面积
按0.8泊/100㎡计 按40㎡/辆 4+6
商业街+内街均价
19620
均价按10000元/M2计
1.9亿 4千万 1.9亿 2.4亿 1.4亿
按“出售使用权”计 1.1+1.2 按“出售使用权”计
未计土地及装修成本
项目建成后当年内回收成本，商业经营部分收入为持续增值收入
开发模式二分期开发及成本投资
项目名称 一力集团办公总部 项目名称 商业裙楼 地下车库 （一层） 开发量 投资成本 规模指标㎡ 17600 7400 25000 4800万 SOHO办公式公寓 一力集团办 公总部 SOHO办公 式公寓 商业裙楼 地下车库 （一层） 开发量 投资成本 规模指标㎡
三个 方向 分析
客户 目标 解读
资金回收贡献 项目形象展示 增值空间 回收周期 经 济 测 算 总投入 年收入
大
既满足一力集 大 团开发目标， 又能够兼顾集 1年 团整体利益
1.4亿 2.4亿 符合
好
确定项目发展方向
与客户目标匹配度
首先推荐的开发模式： 1栋SOHO办公式公寓+一力集团总部+5层商业； 公寓采用“出售使用权”的开发模式，先期入市，快速销售，实现资金快速回笼； 将销售公寓回收资金开发商业，采用“自持经营”的模式，实现价值持续增长；
开发节奏要贯彻项目的整体战略
持续升值
收益 首先开发SOHO办公式公寓
收益
快速回现
商业开发
市场解析
参考案例
市场客户基础
主要物业价格预测
主要物业价格分析
SOHO办公式公寓
居住+办公= SOHO/办公式公寓
商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，BOHO，STUDIO等形 式，是一种即可居住又可办公的高档物业。
19620
商业
商业
5200万作为净收益
1层地下室
-1层地下室
9000万作为成本回收
二期建设内容
一期建设内容
开发模式三经济测算
序号 项目名称 规模指标㎡ 27635 16580 均价按135元/M2计 1800万 7000万 1800万 除去一力集团自用部分 未计土地及装修成本 按70%出租率计 价格指标 年平均收入（元） 备注
谨呈：****有限公司
一力集团商业项目 发展战略及投资收益中期报告
项目全程服务工作阶段划分
第一阶段 工作 内容
第二阶段
第三阶段
项目调研与整体定位
项目设计与开发实施
项目推广及战略营销
提交 成果
项目发展战略 项目初步定位
项目设计 开发建设方案
项目营销战略 项目营销策略
研究 内容
项目背景研究 潜在消费者研究 类似项目案例研究 初步定位及适应性分析
按300间客房计
按地块2塔楼面积计 5+6
开发模式一成本估算
序号 1 2 项目名称 土地费用 前期费用 规模指标（元/㎡） 0 60 1825.9 46.5 25 39 39 125 2160.4 1240.8 32922.56 961.62 517 806.52 806.52 2585 44531 不含财务费用 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
开发模式二：5层商业+1栋SOHO（办公式公寓）+一力集团总部
开发模式三：5层商业+一力集团总部
研究核心问题：
风险最小化、价值最大化； 兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满 足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。
第二部分 开发模式初步判定
1、投资成本分析
2、收益预测
总体规划设计
建筑设计 环境与景观概念设计 开发节奏及建设方案优化
营销模式研究 营销案例研究 市场及消费者研究
项目调研及整体定位工作
第一阶段 工作 内容
第二阶段
第三阶段
项目启动期初步分析
项目深入调研及整体定位
项目整体开发策略
提交 成果
项目整体定位中期报告 项目发展初步分析 项目投资收益分析
“出售使用权”； SOHO（办公式公寓）——快速回笼资金；
区域领航商业——后期增值；
挖掘“三旧改造”政策空间，实现项目价值最 大化！
开发模式一：5层商业+1栋酒店/公寓+1栋写字楼/SOHO的商业综合体 由于项目地块性 质及甲方开发意 向不确定，故我 们根据甲方要求， 推导出三种不同 的开发模式
1.1+1.2
4.5
40% 1254 50160 156708 69648 17272.5 17272.5 24000 28515 206868 按0.8泊/100㎡计 按40㎡/辆 1×2 按建筑密度和5层计 按地块1塔楼的50%计 按地块1塔楼的50%计
6.4
6.5 7
酒店
服务式公寓 总建筑面积
3
4 5 6 7 8 9
建安工程费用
市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资
不含装修费用
开发模式二项目规划指标
序号 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 项目名称 地块1用地面积 容积率 建筑密度 地上建筑面积 商业 一力集团总部 SOHO 规模指标㎡ 13818 4.5 40% 62100 27600 14880 19620 497 10400 72500 1×2 按建筑密度和5层计 甲方要求12000-15000㎡ SOHO（办公式公寓） 备注
项目开发策略终期汇报
研究 内容
宏观环境研究 项目地段研究 潜在客户研究 初步定位分析
区域市场深度调研 建设成本分析 收益与风险预测
项目开发策略拟定 成功启动模式研究 项目全程开发计划
项目全程服务工作阶段划分
2011/11/20
2011/12/10
2011/12/15
2011/12/31
报告思路
1 开发目标解读
2
开发模式初步判定
3
开发模式可行性分析
4
方案设计优化
5
报告回顾与结论
第一部分 首次汇报回顾及目标解读
首次汇报回顾
由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区 域商业地产市场未来发展空间巨大
项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以 星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合；
实现快速“销售”，达到资金快速回笼和利益最大化目标？
开发目标解读 客户目标 快速回收资金 打造一力集团总部 产品持续升值 限制条件
场地租金已开始计收，时间成本消耗； 项目地块只有四十年使用权，没有产权； 区域商业氛围不成熟；
—— —— ——
收益 形象 前景
销售 星级物业
自持经营
？
开发策略
14880
19620 10000 3000 47500 9000万
商业
商业
1层地下室
-1层地下室
二期建设内容
一期建设内容
开发模式二分期开发及收益
总面积 一力集团办公总部 收益预测
14880 此部分物业自用， 不产生收益
持续升值
商业裙楼 收益预测 17600 4000万元/年 SOHO办公式公寓 收益预测 1.9亿元 SOHO
二
收益预测对比
开发模式二经济测算
序号 1 1.1 1.2 1.3 3 4 项目名称 地上建筑面积 商业 一力集团总部 SOHO 年经营收入 长租收入 总收入 2 5 总成本 回收年限 规模指标㎡ 62100 价格指标 年平均收入（元） 备注
27600
14880
均价按135元/M2计
4千万 自用物业
一力集团总部
5
6 7
地下停车+地上停车
地下车库（一层） 总建筑面积
按0.8泊/100㎡计
按40㎡/辆，共260辆 4+6
零售商业
-1层地下室
开发模式二成本估算
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目名称 土地费用 前期费用 建安工程费用 市政配套工程费用 公建配套工程费用 不可预见费 开发期间税费 开发费用 总投资 规模指标（元/㎡） 0 合计（万元） 备注 暂不计土地费用
39
39 125 1879.5
142.35
142.35 456.25 6860.175 不含财务费用
综合比较
项目
用地面积㎡ 总建筑面积㎡ 综合单价（元/㎡） 总投资(元) 建筑功能
开发模式一
34824 206868 2160.4 ≈4.5亿 5层商业裙楼、300间酒店、 服务式公寓、SOHO办公、写字楼
60
1580 46.5 25 39 39 125 1914.5
435
11455 337.125 181.25 282.75 282.75 906.25 13880.125 不含财务费用 不含装修费用
开发模式三项目规划指标
4-5 一力集团总部 2-3 购物+餐饮+娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店 -1 地下室
1
1.1 2 3 4
地上建筑面积
商业 总成本 经营收入 销售收入
按区域高端商业定位定价，且按平均出租率70%计，理论上需要四年收回成本；
5 回收年限
百度文库
但由于实际商业体量小，难以形成集聚气候，故起始租价和出租率将更低； 实际回收年限将超过四年。
开发模式二
开发模式三 小 微弱 不大 4年以上 7000万 1800万 不符合
一
成本财务分析
开发模式一项目规划指标
序号
1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3
项目名称
总用地面积 地块1用地面积 地块2用地面积 容积率 建筑密度 地下停车 地下汽车库（二层） 地上建筑面积 其中：商业 写字楼 SOHO办公
规模指标㎡
34824 13818 21006
备注


采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州 甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回 报目标

本项目在物态组合定位上，什么样的开发模式才能匹配它的价值？ 本项目面对的消费市场是什么样的客户群体？ 在现有市场环境基础上，什么样的产品组合才能最大限度降低开发风险，