投资性房地产PPT
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2020/9/24
• 3）已出租的建筑物：企业拥有产权并以经营租赁方式
•
出租的建筑物。
• 以下可以确认为投资性房地产的：
• （1）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的 相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼
出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该
建筑物确认为投资性房地产。
• （2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部 分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量 和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认
• 总账科目—“投资性房地产”
• 处理 借：投资性房地产（无论公允、成本模式）
•
贷：银行存款
2020/9/24
注意啦
• 例：企业购入房地产，自用一段时间之后 再改为出租或用于资本增值的，应当先将 外购的房地产确认为固定资产或无形资产 ，自租赁期开始日或用于资本增值之日开 始，才能从固定资产或无形资产转换为投 资性房地产。
• 分析：甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务在整 个协议中不重大的，这栋写字楼属于甲企业的投资性房 地产。
2020/9/24
• 例：甲企业在中关村房地产交易中心通过竞拍取得一块 土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了 开发并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租 ，但尚未找到合适的承租人。假设竞拍和土地开发都不 违反国家有关规定。
• 分析：
• 对甲企业而言，这两间门面房不能予以确认，
•
也不属于其投资性房地产。
• 对乙企业而言，属于其投资性房地产。
2020/9/24
• 例：甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中 5层经营出租给乙企业，6层经营出租给丙企业，底层经 营经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供 保安、清洁、维修等日常辅助服务。假设不违反国家有 关规定。
的必要支出构成。 处理： 借：投资性房地产
•
贷：在建工程
2020/9/24
注意：建造过程中发生的非正常损失， 计入当期损益，不计入在建工程
3、非投资性房地产转换为投资性房地产 • 注：详见房地产转换和处置
2020/9/24
• 例：20×7年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外
•
出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁
•
合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给
•
乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字
•
楼，支付价款共计1 200万元。假设不考虑其他因素
•
甲企业采用成本模式进行后续计量。
2020/9/24
• 分析：对甲企业而言，该土地使用权不能予以确认， 也不属于其投资性房地产。对乙企业而言，自租赁期 开始日起，该土地使用权属于其投资性房地产。
• 2）持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业 取得的、准备增值后转让的土地使用权。
• 注:按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有 并准备增值后转让的土地使用权。
• 甲企业的账务处理：
• 借：投资性房地产——写字楼1200
• 贷：银行存款
1200
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• 2、自行建造投资性房地产
• 实现时间---只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定
•
可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本
•
增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性
•
房地产。
• 外购成本---由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生
• 分析：甲企业竞拍并开发的栋商铺不属于投资性房地产 。
•
只有当甲企业与某承租人签订经营租赁合同，且
租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。
2பைடு நூலகம்20/9/24
• 注：下列各项不属于投资性房地产： • （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营
管理而持有的房地产。(用途)
• 如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认 为投资性房地产。
为投资性房地产;
2020/9/24
• 例：下列项目中，属于投资性房地产的有（ ） 。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.作为存货的房地产
2020/9/24
• 例：甲乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持 有产权的两间门面房出租给甲企业，为期6年。甲企业 一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，因 附近居民房用于拆迁，居民越来越少，经营连续亏损， 甲企业又将餐馆转租给丙企业，以赚取租金差价，为期 2年。假设不违反国家有关规定。
与该投资性房地产相关的 经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
•
2020/9/24
• (二)初始计量---按照成本进行初始计量。 1、外购的投资性房地产
• 实现时间---只有在购入同时开始对外出租（自租赁期开始日 起）或用于资本增值；
• 外购成本---购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其 他支出。
已出租的土地使用权
•
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
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• 1）已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得 ，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
• 注:企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属 于此类。
• 例：甲乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持 有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期 6年。甲企业将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差 价，为期2年。假设不违反国家有关规定。
第10章 投资性房地产
10.1投资性房地产概述 10.2投资性房地产初始计量 10.3投资性房地产后续计量 10.4投资性房地产转换的核算 10.5投资性房地产处置的核算
2020/9/24
10.1 投资性房地产概述
• 定义--是指为赚取租金或资本增值，
•
或两者兼有而持有的房地产。
• 范围—属于投资房地产的项目
• （2）作为存货的房地产。即房地产开发企业在正常经 营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
• （3）不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本 增值的部分，不确认为投资性房地产，应当确认为固定 资产或无形资产。
2020/9/24
10.2 投资性房地产的确认和初始计量
• (一)确认 • 1、符合概念同时 • 2、还要满足以下条件
• 3）已出租的建筑物：企业拥有产权并以经营租赁方式
•
出租的建筑物。
• 以下可以确认为投资性房地产的：
• （1）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的 相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼
出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该
建筑物确认为投资性房地产。
• （2）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部 分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量 和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认
• 总账科目—“投资性房地产”
• 处理 借：投资性房地产（无论公允、成本模式）
•
贷：银行存款
2020/9/24
注意啦
• 例：企业购入房地产，自用一段时间之后 再改为出租或用于资本增值的，应当先将 外购的房地产确认为固定资产或无形资产 ，自租赁期开始日或用于资本增值之日开 始，才能从固定资产或无形资产转换为投 资性房地产。
• 分析：甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务在整 个协议中不重大的，这栋写字楼属于甲企业的投资性房 地产。
2020/9/24
• 例：甲企业在中关村房地产交易中心通过竞拍取得一块 土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了 开发并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租 ，但尚未找到合适的承租人。假设竞拍和土地开发都不 违反国家有关规定。
• 分析：
• 对甲企业而言，这两间门面房不能予以确认，
•
也不属于其投资性房地产。
• 对乙企业而言，属于其投资性房地产。
2020/9/24
• 例：甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中 5层经营出租给乙企业，6层经营出租给丙企业，底层经 营经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供 保安、清洁、维修等日常辅助服务。假设不违反国家有 关规定。
的必要支出构成。 处理： 借：投资性房地产
•
贷：在建工程
2020/9/24
注意：建造过程中发生的非正常损失， 计入当期损益，不计入在建工程
3、非投资性房地产转换为投资性房地产 • 注：详见房地产转换和处置
2020/9/24
• 例：20×7年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外
•
出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁
•
合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给
•
乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字
•
楼，支付价款共计1 200万元。假设不考虑其他因素
•
甲企业采用成本模式进行后续计量。
2020/9/24
• 分析：对甲企业而言，该土地使用权不能予以确认， 也不属于其投资性房地产。对乙企业而言，自租赁期 开始日起，该土地使用权属于其投资性房地产。
• 2）持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业 取得的、准备增值后转让的土地使用权。
• 注:按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有 并准备增值后转让的土地使用权。
• 甲企业的账务处理：
• 借：投资性房地产——写字楼1200
• 贷：银行存款
1200
2020/9/24
• 2、自行建造投资性房地产
• 实现时间---只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定
•
可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本
•
增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性
•
房地产。
• 外购成本---由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生
• 分析：甲企业竞拍并开发的栋商铺不属于投资性房地产 。
•
只有当甲企业与某承租人签订经营租赁合同，且
租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。
2பைடு நூலகம்20/9/24
• 注：下列各项不属于投资性房地产： • （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营
管理而持有的房地产。(用途)
• 如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认 为投资性房地产。
为投资性房地产;
2020/9/24
• 例：下列项目中，属于投资性房地产的有（ ） 。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.作为存货的房地产
2020/9/24
• 例：甲乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持 有产权的两间门面房出租给甲企业，为期6年。甲企业 一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，因 附近居民房用于拆迁，居民越来越少，经营连续亏损， 甲企业又将餐馆转租给丙企业，以赚取租金差价，为期 2年。假设不违反国家有关规定。
与该投资性房地产相关的 经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
•
2020/9/24
• (二)初始计量---按照成本进行初始计量。 1、外购的投资性房地产
• 实现时间---只有在购入同时开始对外出租（自租赁期开始日 起）或用于资本增值；
• 外购成本---购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其 他支出。
已出租的土地使用权
•
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
2020/9/24
• 1）已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得 ，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
• 注:企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属 于此类。
• 例：甲乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持 有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期 6年。甲企业将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差 价，为期2年。假设不违反国家有关规定。
第10章 投资性房地产
10.1投资性房地产概述 10.2投资性房地产初始计量 10.3投资性房地产后续计量 10.4投资性房地产转换的核算 10.5投资性房地产处置的核算
2020/9/24
10.1 投资性房地产概述
• 定义--是指为赚取租金或资本增值，
•
或两者兼有而持有的房地产。
• 范围—属于投资房地产的项目
• （2）作为存货的房地产。即房地产开发企业在正常经 营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
• （3）不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本 增值的部分，不确认为投资性房地产，应当确认为固定 资产或无形资产。
2020/9/24
10.2 投资性房地产的确认和初始计量
• (一)确认 • 1、符合概念同时 • 2、还要满足以下条件