拿地测算培训

四、各专业分工（提供数据成果）
1、投策中心：提供意向性地块信息 （1）、地块位置 （2）、地块四至情况 （3）、预售条件 （4）、土地条件，含规划指标、配套情况、政府要求等 （5）、土地起拍金额、付款条件等 （6）、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等
四、各专业分工（提供数据成果）
2、运营部（计划职能）：明确项目运作思路 （1）、明确项目开发思路 （2）、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型 （3）、提供项目开发周期，关键节点计划
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一、我公司常见拿地模式及注意要点
协议拿地模式（百城百MALL）——利润和自持平衡，现金流平衡 股权转让模式——尽职调查、土地成本票据 招拍挂模式——项目净利润，现金流
二、拿地测算的重要性
1、拿地阶段重要工作，是拿地决策的关键依据，是项目能否运作 成功的事前演练。
2、指导项目后期工作参照依据
四、各wenku.baidu.com业分工（提供数据成果）
7、成本管理中心： （1）、场地调研，地块土石估算和平衡 （2）、配套费用、垄断行业收费情况 （3）、当地建安成本情况、地材情况 （4）、竞品调研、当地交房标准、特殊要求等
五、测算模板的组成
详见模板 1、简化版 2、全面版 注意：很多人总是认为营改增后增值税是“价外税”，于是认为测算 时应采用价税分离做测算，最后可能造成无法拿出准确的成本数据。 需强调“价税分离”不是先分离再测算，而是测算后再分离。 进项税=目标成本-目标成本*（1+税率%）
燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。 （12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。
六、测算数据要点
5、开发间接费数据的要点 （1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，
需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定， 融资利息根据实际情况确定。 （2）、物业维修基金 （3）、工程管理费 （4）、前期物业管理费 （5）、印花税 （6）、交易相关手续费 （7）、后期工程成本
（工程技术中心提供） （5）、展示区要求、红线外规划要求、配套设施等 （6）、当交房标准、当地技术规范差异等
四、各专业分工（提供数据成果）
4、营销品牌中心： （1）、项目定位 （2）、不同业态不同时间预估销售均价（保守、正常、激进） （3）、项目去化计划及现金流 （4）、营销费用预估
四、各专业分工（提供数据成果）
第一课 拿地阶段成本测算
成本管理中心：蔡海洋
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1、我公司常见拿地模式及注意要点 2、拿地测算的重要性 3、测算程序 4、各专业分工（提供数据成果） 5、测算模板的组成 6、测算数据要点 7、敏感性分析 8、现金流 9、财务指标 10、数据检查和修正 11、拿地测算数据后期成本控制
六、测算数据要点
4、建安工程费数据的要点 （7）、电梯工程，按实际台数和档次价格计算，多层单方价格较高。 （8）、集中采购，根据经验数据测算，但需关注机械车位和充电桩等较高
成本数据。 （9）、总平工程，雨污水工程同业态单方成本变化较小，景观绿化标准需
根据项目定位需反复测算，根据实际情况可适当高估。 （10）、销售中心标准，需根据项目定位，参照限额标准确定。 （11）、基础设施费，供电（南方一般自建，北方按建筑面积收取），供水、
5、资金管理中心： （1）、融资金额，融资计划 （2）、融资利息
四、各专业分工（提供数据成果）
6、财务管理中心： （1）、管理费用计算及分摊 （2）、当地纳税规则（重点是增值税预增标准、土增税、所得税等） （3）、当地纳税时间点 （4）、当地税收减免、缓缴情况等 （5）、税收筹划 （6）、融资成本的测算
六、测算数据要点
1、销售数据的要点 （1）、明确销售物业和预估可销售比例，自持物业和比例 （2）、销售物业不同物业分期均价，同期物业不同楼栋均价 （3）、销售物业超过10万m2需按年度确定销售均价
六、测算数据要点
2、土地成本数据的要点 （1）、土地出让金（有土地发票）、土地指标费 （2）、交易手续费 （3）、契税 （4）、土地评估费、拍卖佣金 （5）、拆迁补偿费
3、是团队和公司能力综合体现
三、拿地测算程序
1、投策中心提供土地信息 2、立项 3、各职能调研 4、产品研发中心提供强排方案、各职能中心提供相关数据 5、成本中心组织测算 6、各职能中心复核数据 7、测算数据初步评估 8、修正方案及测算数据 9、上投委会讨论 10、根据讨论结果修正数据 11、最终确定是否拿地或参拍，拿地限价或谈判原则
四、各专业分工（提供数据成果）
3、产品策划中心：提供项目定位、强排指标 （1）、项目定位、建筑业态、建筑风格等 （2）、提供多种强排概念方案，含规划总图和技术经济指标 （关注车位配置方案和人防设置、人防级别） （3）、项目规划存在的溢价空间、风险点 （4）、项目土方开挖深度、地质条件初步判断和拟定基础形式等
六、测算数据要点
3、前期工程费数据的要点 （1）、报批报建费 （2）、勘察设计费 （3）、三通一平费 （4）、临时设施费 （5）、咨询顾问费
六、测算数据要点
4、建安工程费数据的要点 （1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井
降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。 重点关注场地土方和基础工程。 （2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。 （3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。 （3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。 （4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。 （5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折， 地暖实际面积等），精装修成本需细化。 （6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。
六、测算数据要点
6、销售费用数据的要点 （1）、推广费 （2）、销售代理费及佣金 （3）、策划费 （4）、前期物业管理费 （5）、销售中心水电费 （6）、销售中心物质