世联_专题研究报告系列之一TownHouse产品户型

TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少， TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；
无锡别墅项目列表
时代假日花园 宝界山庄 兰宝西苑 檀溪湾别墅 金色水岸 山水湖滨 太湖威尼斯 新梁溪人家 江南清华坊 南园南泉 江南春天 吉祥国际花园 香梅假日花园
TownHouse
少量 约100户 266户
我们的开发模式：独栋别墅、 TownHouse（双拼、联排）、 高层组成的一个大型高尚住宅 社区。
我们的市场定位：打造无锡 首席富人居住区，使之成为一 个“贵人、贵宅、贵地”可以 传世的宅邸。
独栋别墅：位于小区 核心，总户数少。
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高层：无遮挡望湖，观景效 果最佳；产品成熟度高，有 广泛的市场基础。
7000
套数
107 110 43 200 300 410 1000 250 350 238 300
430
面积范围 （m2） 242-310 308-348 340 280-350 220-260
167—260 180-300 170-300 220-250 190—280 200—300
200-300
TownHouse 独栋别墅 观景高层
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目录
项目定位回顾和背景说明
项目定位回顾 Townhouse的特征和定义
深圳/上海/北京TownHouse户型分析
三地TownHouse市场发展 三地TH产品案例户型研究
三地TH产品研究总结
深圳：万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳 上海：帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓 北京：亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房
202户 48户
无锡TH产品近年才开始 出现，目前市场在售的 单元约100户左右，整 个市场的保有量应不会 超过1000户左右；按无 锡市450万常住人口计 算，150万家庭，户均 家庭拥有TH只在万分之 六；市场前景还是可观 的；
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1.2TownHouse的定义和特征
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上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究
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案例1：上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）
项目
用地
建面
容积率
产品形态
价格
总体规划布局 开发商
格林春晓 14000平米 90000平米
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在三地中，以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接 近，上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向；
个案分析
上海各层次TH代表项目简表
高端 中高端 中端
推出时间
2005 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2004 2003 2004 2003
专题研究报告系列之一
蠡湖一号 TownHouse产品户型
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蠡湖一号项目地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑 形态丰富，是无锡房地产市场未来的标志性大盘；
蠡湖一号项 目前期营销 策划阶段专 题研究系列
规划设计方案评价建议 各类建筑形态产品研究专题研究
景观设计方案评价建议
房型：
在房型抛弃“几房几厅”概念，提倡“自由平面”的概念，不框死功能区域联排别墅三层结构，多方位的大 尺度开窗设计，不仅让室内光线充足，更让空间内外多处借景，互相呼应；
首层以“内庭花园”为核心， 内庭风景和客厅、餐厅平行 互动，并垂直串连穿廊、卧 室、起居室
地下室大面积采光，利用率高；
二层、三层的休闲露台、造 景阳台形成错落层次；连接 各层动线的楼梯旁，精心加 入景观元素；
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上海高端TH产品的主要特征：在市区范围内、土地价值高、产品营 造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华；
社区：
“大隐隐于市”坐落上海市中心康 定路，80%的土地建造了42套低密 度住宅，TH14户，叠加28户；其余 20%用地为高层住宅；
蠡湖一号TH产品设计建议
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1.1项目定位回顾
概念性建筑规划之建筑形态
我们的核心客户——本地私 企业主（港台商）、高级管理 人员、中高级公务员和本地新 兴的中产阶层。
TH： 是本案的主力产品， 户数比重大；目前无锡 TH市场尚处培育期，是 本项目运做成功的重中之 重。
建筑特点：
极简的现代主义风格：外立面线条简洁，色彩素雅，外 观以几何造型取胜，凹凸有致、层次分明；运用不同质 感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面；
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静鼎安邦：TH1480—1680万元的价格340平米的超大私人空间，精致的设计， 无可复制的地段，该项目已经具备了毫宅的条件；
Townhouse的构成：
TownHouse是一种典型的独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature 的自由格调，三种因素的组合体。
Townhouse至少有的三个特征：
基本上在城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观，使居住 环境更贴近自然 、住宅功能的齐全性和独立接近 ，是公寓楼无法比拟的。
2002
片区
浦东 闵行 静安 浦东 浦东新区 松江区 浦东新区 嘉定区 闵行 闵行 南汇
宝山
项目名称
中邦晶座 皇都花园 静鼎安邦 上海滩花园洋房 帕萨迪纳 复地香堤苑
蓝山 金地格林春晓
雅士苑 樱园 康桥半岛
锦秋加洲花园
均价（元/m2）
20000 25000 30000 20000 11100 7000 13000 9000 7000 7500 8000
Townhouse 室内空间：
内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交往 部分包括早餐室、厨房、家庭室；私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能部分包 括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室；
Townhouse 室外环境：
具体包括沿街绿化带、宅后花园、