新江湾城区域及商办项目市场评估报告XXXX0528
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餐厅、咖啡吧、钢琴吧、健身中心、网球场、室内恒温游泳馆等）
以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。提 供基本保障型配套，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、 社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑均在服务半径之内，确保
日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决
价值点总结
区域属性 区位属性 交通属性 配套支撑 区域规划
新江湾城湾谷科技园评估报告
2013年4月10日
区域价值梳理 市场解读
项目价格定位
地块价值分析 杨浦区新江湾城板块，距离市区较近
区域属性
宝山区
本案
上海东北角 杨浦区 新江湾城板块
普陀区
长宁区 闵行区
闸北区
虹口区
静安区 徐汇区
黄浦区
杨浦区
浦东新区
地块价值分析 地块位于中外环间，靠近中环线
区位属性
宝山区
区域规划——生态资源
本案
淞沪 纪念 公园
游艇 码头
新江湾 公园
湿地 公园
安徒生 公园
山地 植物
园
水生 植物
园
邻里
生态
生态
植物
公园
园
➢新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最 高、施工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾 城公园、游艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园……
➢是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生 态娱乐休闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅 可以使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
湿地公园
地块价值分析 板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
凝聚知识经济产业的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲级写 字楼、酒店、公寓、休闲娱乐、商业等多种形态和业态，是信息、金融、
商务、交易等的集聚或扩散中心
地块价值分析 板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育
区域规划——教育资源
本案
复旦大学江 湾新校区
同济第一附中
复旦科技园小学 上海音乐学院
实验中学
地块价值分析
区域规划
本案
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐 饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体
主体功能划分 板块划分
江湾天地 复旦江湾新校区
新江湾公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
功能
直面黄埔江，建立一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商 业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点
之一，滨江休闲板块分休闲娱乐区、滨江运动区、休闲度假区。
占地面积约1500亩，学术研究中心
依托复旦新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心，是知识产 业的培育中心、公共活动中心和交流中心，是新江湾城区域商业中心；
是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的综合区
知识精英阶层打造的高尚生活区，结合高尔夫球场景观布置别墅住宅、 五星级酒店、商务接待服务中心、高尔夫俱乐部（包括会议中心、中西
本案
上海中外环间，靠近中环线 距五角场约4公里，5分钟车程
闸北区 虹口区
五角场
距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程 距上海火车站约12公里，26分钟车程 距人民广场约14公里，27分钟车程 距虹桥机场约30公里，40分钟车程
普陀区
上海火车站
虹桥机场
长宁区区
闵行区
人民广场
静安区
黄浦区
徐汇区
陆家嘴
中环线
浦东区
地块价值分析 地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利
交通属性
公共道路：
三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环 线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接 黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）
轨道交通：
地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25 分钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）
公共交通：
➢1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞 沪路 ）
票价：1元
国帆路
本案
逸仙高架
地 铁 3 号 线
淞沪路
地
铁
10
号
线
百度文库
中环线
地块价值分析 新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”
区域规划
本案
新江湾城板块
政立路
淞沪路
规划范围：
➢西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。 规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住 建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米。
配套支撑
本案
新江湾城板块
五角场城市副 中心
五角场城市副中心：
➢五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公 园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木 高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五 角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综 合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为 标志的城市商业中心。
发展定位：
➢新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市 区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 。
➢在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服 务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住 区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜 居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系， 创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化 。
中福会幼儿园
本溪路幼儿园
名校汇集：
➢复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科 技园小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园……
➢板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到 大学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源 的板块之一
复旦大学江湾新校区
同济第一附中
地块价值分析
丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相 应提高周边房地产的价值
新江湾城与五角场的关系：
➢新江湾城距离五角场仅五分钟车程（三站地铁），将充分享受到城市副中心 的辐射作用，同时生态景观丰富、教育资源丰富的新江湾城将为五角场带来教 育与生态休闲的便利。
地块价值分析
规划为集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运 动休闲等为一体丰富的完整城区，具有非常丰富的教育资源和生态资源
以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域，是新江湾主体聚居区。提 供基本保障型配套，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、 社区服务、市政公用、行政管理八类公用建筑均在服务半径之内，确保
日常的各类生活、公务、商务性活动可在此范围内迅速得以解决
价值点总结
区域属性 区位属性 交通属性 配套支撑 区域规划
新江湾城湾谷科技园评估报告
2013年4月10日
区域价值梳理 市场解读
项目价格定位
地块价值分析 杨浦区新江湾城板块，距离市区较近
区域属性
宝山区
本案
上海东北角 杨浦区 新江湾城板块
普陀区
长宁区 闵行区
闸北区
虹口区
静安区 徐汇区
黄浦区
杨浦区
浦东新区
地块价值分析 地块位于中外环间，靠近中环线
区位属性
宝山区
区域规划——生态资源
本案
淞沪 纪念 公园
游艇 码头
新江湾 公园
湿地 公园
安徒生 公园
山地 植物
园
水生 植物
园
邻里
生态
生态
植物
公园
园
➢新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最 高、施工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾 城公园、游艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园……
➢是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生 态娱乐休闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅 可以使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
湿地公园
地块价值分析 板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用
凝聚知识经济产业的高能量，展示高效、高附加值的形象，集中甲级写 字楼、酒店、公寓、休闲娱乐、商业等多种形态和业态，是信息、金融、
商务、交易等的集聚或扩散中心
地块价值分析 板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育
区域规划——教育资源
本案
复旦大学江 湾新校区
同济第一附中
复旦科技园小学 上海音乐学院
实验中学
地块价值分析
区域规划
本案
板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐 饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体
主体功能划分 板块划分
江湾天地 复旦江湾新校区
新江湾公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
功能
直面黄埔江，建立一个以观水、听水、戏水、游水为特色，集休闲、商 业、居住、观光为一体的滨水休闲区，同时是上海游艇产业的重要节点
之一，滨江休闲板块分休闲娱乐区、滨江运动区、休闲度假区。
占地面积约1500亩，学术研究中心
依托复旦新校区，以信息服务产业为主体的知识型服务中心，是知识产 业的培育中心、公共活动中心和交流中心，是新江湾城区域商业中心；
是办公形态和生活形态交叉并互相融合的生活工作一体化的综合区
知识精英阶层打造的高尚生活区，结合高尔夫球场景观布置别墅住宅、 五星级酒店、商务接待服务中心、高尔夫俱乐部（包括会议中心、中西
本案
上海中外环间，靠近中环线 距五角场约4公里，5分钟车程
闸北区 虹口区
五角场
距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程 距上海火车站约12公里，26分钟车程 距人民广场约14公里，27分钟车程 距虹桥机场约30公里，40分钟车程
普陀区
上海火车站
虹桥机场
长宁区区
闵行区
人民广场
静安区
黄浦区
徐汇区
陆家嘴
中环线
浦东区
地块价值分析 地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利
交通属性
公共道路：
三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环 线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接 黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区）
轨道交通：
地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25 分钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟）
公共交通：
➢1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞 沪路 ）
票价：1元
国帆路
本案
逸仙高架
地 铁 3 号 线
淞沪路
地
铁
10
号
线
百度文库
中环线
地块价值分析 新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”
区域规划
本案
新江湾城板块
政立路
淞沪路
规划范围：
➢西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。 规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住 建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米。
配套支撑
本案
新江湾城板块
五角场城市副 中心
五角场城市副中心：
➢五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公 园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木 高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五 角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综 合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为 标志的城市商业中心。
发展定位：
➢新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市 区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 。
➢在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服 务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住 区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜 居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系， 创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化 。
中福会幼儿园
本溪路幼儿园
名校汇集：
➢复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科 技园小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园……
➢板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到 大学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源 的板块之一
复旦大学江湾新校区
同济第一附中
地块价值分析
丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相 应提高周边房地产的价值
新江湾城与五角场的关系：
➢新江湾城距离五角场仅五分钟车程（三站地铁），将充分享受到城市副中心 的辐射作用，同时生态景观丰富、教育资源丰富的新江湾城将为五角场带来教 育与生态休闲的便利。
地块价值分析
规划为集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运 动休闲等为一体丰富的完整城区，具有非常丰富的教育资源和生态资源