034小产权房热背后的思考

“小产权房”热背后的思考

2009年5月深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。此规定一出让以前“犹抱琵琶半遮面”的小产权房交易从幕后走到台前。面对越来越高涨的小产权房价格，越来越多的小产权房疑问，国土资源部及时公开表态：深圳将发首个小产权房的“准生证”是媒体的误解；广州市国土资源和房屋管理局6月16日发布公告，提醒市民小产权房买卖属于违法销售，一经查实，市民所交的购房款更会被没收，不予退还。很多人在看了张律师的博客和2009年6月25日广州电视台对广东格林律师事务所专业房地产律师张旭锋的采访后打来电话，咨询有关小产权房转让的效力、律师见证小产权房交易是否有效等问题，其实在大家关心的热点背后就是对小产权房的产生、现状和变革的疑问。小产权房究竟是怎么产生的，又最终将何去何从？这轮由小产权房热引发的诸多法律问题的确值得我们好好思考。

思考一：为什么会有小产权房？

小产权房的出现是中国在快速城市化过程中出现的一个独特现象，其最核心的根源是我们国家土地管理制度。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家对不同所有制的土地在转让、用途等方面都有严格的限定，农民依法享有土地承包经营权和宅基地使用权，对土地可以占有、使用、收益，但却没有处分权。农村集体土地和城镇国有土地同地不同价，没有统一的土地流转制度和市场，让小产权房有了生存的土壤；大量人口转移到经济发达的城市，商品房价的高涨，居民收入上升的幅度远远赶不上商品房价的上升幅度，这些给小产权房的蓬勃生长提供了客观条件。

思考二：小产权房的转让一定无效吗？

司法实践中，绝大多数的小产权房买卖合同都是无效的。法院的判决依据是：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”