东莞市三旧改造政策梳理

东莞市“三旧”改造政策梳理

一、主要政策(摘自市国土局网站)

/publicfiles/business/htmlfiles/gtj/s41108/list.htm 1、省政府：

《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）2、市政府：

《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》（东府办〔2013〕151号）《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）

《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见的通知》（东府办〔2012〕114号）

《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》（东府〔2009〕144号）

3、市直部门：

《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》

《东莞市“三旧”改造项目建设前期手续并联审批实施方案（试行）》

《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》

《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》等等

二、“三旧”改造适用范围（摘自东府〔2009〕144号文第一条）

下列土地可列入“三旧”改造范围：

（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；

（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

三、“三旧”改造总体要求（摘自东府〔2009〕144号文第六条）

“三旧”改造应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

四、“三旧”改造分类及对应审批流程（摘自东府〔2009〕144号文第三、四章）（一）成片拆迁改造

1、定义：对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

2、原则：不小于5公顷，地块边界须规整；必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。

3、类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造

（二）单宗项目改造

1、定义：以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。

2、类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等

3、已批建设用地改为经营性用途

定义：是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。

供地方式：

（1）集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

（2）非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；

（3）集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，

经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；

（4）以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）；

土地出让金标准：非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。

镇街分类：第一类：莞城、东城、万江、南城；第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。

4、已批建设用地改为经营性用途的审批程序

（1）各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划；

（2）经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序：

开展权属调查：由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作；

编制和审批单元规划：由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

（3）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；

具体项目改造方案应包括如下内容：

1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。

2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。

3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，