法定图则中城市更新相关内容编制技术指引0513

附件1法定图则中城市更新内容编制指引

（试行稿）

第一章总则

1.【编制依据及目的】

为规范和统一法定图则中有关城市更新编制内容的表达，加强法定图则和城市更新单元专项规划之间的衔接，依据《深圳市城市规划条例》，参照城市更新相关政策及其他相关规定，结合目前我市法定图则编制和城市更新管理工作需求，制定本《指引》。

2.【适用范围】

本《指引》适用于我市法定图则编制中城市更新方面的内容。

城市更新是指对城中村（旧村）、旧住宅区、旧商业区、旧工业区等进行综合整治、功能改变或者拆除重建的城市建设活动。法定图则重点对拆除重建类城市更新活动进行规定。

3.【基本原则】

城市更新活动应坚持优先安排城市基础设施、公共服务设施和重点产业功能的原则，并应当有利于调整产业结构、改善人居环境和保护历史文化遗产，避免盲目无序拆建。

第二章城市更新单元

4.【概念】

法定图则中的城市更新单元是指以完善城市基础设施和公共服务设施、调整产业结构、改善城市环境等为目的，在法定图则中划定的以拆除重建为主的相对成片的区域（其中拆除重建类城市更新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的70%）。城市更新单元是城市更新活动的基本规划单元。

5.【确定原则】

城市更新单元的确定应与市政府旧改计划衔接，重点落实市政府确定的旧改计划项目；未纳入旧改计划的片区，如遇到以下情形，确需在图则中划定城市更新单元的，应在技术文件中予以充分论证：

（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；

（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患的；

（3）现有土地用途或建筑物使用功能明显不符合社会经济发展、产业发展要求，实施城市更新具有经济可行性的；

（4）基于其它因素（如位于城市重要节点位置、历史文化保护需要、生态环境保护需要等）考虑，经规划综合论证确定的；

（5）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其它情形。

6.【划定原则】

法定图则应对其规划范围内拆除重建类城市更新用地划定城市更新单元。已纳入年度改造计划且规模相对较小、地块相对独立的单个项目可例外。

更新单元范围划定应遵循以下原则：以已确定须更新改造的初步范围为基础，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，保证城市基础设施、公共服务设施的相对完整。原则上更新单元范围总面积不宜小于3公顷。

第三章规划内容及深度

7.【地块划分及功能规定】

城市更新单元内除规划须特别控制的公共服务设施、市政基础设施、绿地等用地外，其它诸如居住、商业、工业等用地的地块划分宜粗不宜细，其中规划建议的支路可用虚线表示。

法定图则应规定城市更新单元内各地块的主导用地功能。

8.【容积率及总量控制规定】

城市更新单元内各地块的容积率在法定文件中不作规定（依据政府批件的除外），但应根据《深标》等相关技术规范要求，结合环境容量约束、城市设计要求和公共服务设施配置等情况综合研究后在技术文件中确定。

法定图则应对城市更新单元内各类用地的建筑总量，尤其是居住建筑总量、公共服务设施及市政基础设施总量等进行合理预测，并在法定文件中注明。

城市更新单元专项规划应研究细化法定图则规定的各类用地开发总量。法定图则确定的开发建设总量尤其是居住建筑总量原则上不应突破，确需突破的，应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量，经充分论证后纳入专项规划，并按专项规划审批程序报批。

9.【配套设施配置标准及空间布置原则】

城市更新单元范围内需独立占地的公共服务设施和市政基础设施的配置标准可按《深标》低限要求确定，并应优先安排在空地、现状开发强度较低或工业厂房地块等易于实施的先期改造地区。

法定图则在城市更新单元范围内安排的公共服务设施和市政基础设施，需独立占地的，应在法定图则中具体规定用地规模、位置、范围和配置要求；对《深标》规定、或虽未规定但鼓励不独立占地的设施，如社区肉菜市场、社会停车场、轨道交通枢纽、公交场站等，应详细列明规划要求。

城市更新单元专项规划应深化落实法定图则规定的各类公共服务设施、市政基础设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，可根据相关原则，对其位置和范围在更新单元内进行适当调整。若有必要,可在法定图则基础上新增各类公共服务设施和市政基础设施。

第四章成果表达

10.【文本内容】

在法定图则文本中增加城市更新章节，对相关的土地利用、开发总量、实施策略等提出指导要求，对城市更新单元专项规划编制中涉及的相关要素提出刚性及弹性控制指引，对城市更新单元内公共服务设施、市政基础设施等内容提出落实和实施建议。涉及不宜以文本表述的内容可在技术文件中具体论述。

11.【图表内容】

（1）图纸的表达：以蓝色粗虚线（宽度1.5毫米）划定城市更新单元（边界部分涉及须通过拆迁改造实施的规划道路的，应将道路整体纳入更新单元范围内），并对图则内划定的城市更新单元依次编号，编号原则是在“GX”后依次加顺序号（从01开始），并以蓝色黑体字在更新单元范围中心部位标注（字高6毫米）。

说明：图则内各街坊及地块根据相关规定按顺序编号，更新单元可跨街坊划定，同一街坊内属同一更新单元的地块尽量连续编号，以便于更新单元内容的统一表达。

（2）“地块控制一览表”的表达：城市更新单元内各地块分别在其所属街坊中表述。其中：

“容积率”栏：有政府批件的标注批准指标，其余地块不作规定；

“配套设施项目名称”栏应详细列明各类配套设施项目及相关配置要求；

“备注”栏：表中相邻的属同一更新单元的地块栏目分别合并。

在其中涉及地块最多的合并栏内备注以下内容，其余地块栏内统一备注为“属GX??城市更新单元组成部分，详见该更新单元相关规定”：

①注明更新单元编号及该单元中“现状保留”、“依据政府批件”

及“规划，拆除重建”类用地分别包含的地块号；

②注明该单元中独立占地的公共服务设施、市政基础设施项目及

其配置要求；

③注明更新单元内除独立占地公共服务设施及市政基础设施外的

“规划，拆除重建”类用地建筑总量及其中所含的居住建筑总量。上述总量根据技术文件中“地块控制指标一览表”统计，其中居住建筑总量为各包含居住功能地块的居住建筑量之和（各类地块中居住建筑面积所占比例的高限暂建议如下：R2为100%、R2+C1（C2）为80%、C1（C2）+R2为50%、C2为30%）。

12.【技术文件内容】

“地块控制指标一览表”中，地块容积率指标根据本《指引》第8条规定确定。更新单元内涉及已列入年度改造计划项目的，可在“备注”

栏内增加项目名称及计划年度等方面的表述。