第九章假设开发法及其运用

应计息的项目； 计息期的长短；
计息的方式；
利率的高低； 计息周期；
名义利率和实际利率。
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一
定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的 相应平均利润率。
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
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习题
1. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 a.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的 成本法的倒算法 b.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、 预期利润和最高费用 c.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和 不得改变现状的旧房 d.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
最适宜采用( )进行估价。 A.比较法 B.成本法 C.假设开发法
D.长期趋势法
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习题
例：某成片荒地的面积为2km2，适宜进行五通一平的 土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单 价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成五 通一平熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5 亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润 率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税 费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转 让价格的4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算 该成片荒地的总价和单价。
估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； 估价对象为旧房，将旧房重新装饰改造或改变用途成新房
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（４）开发完成后的房地产经营方式
销售、出租、营业
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பைடு நூலகம்
第三节 动态分析法和静态分析法
一、动态分析法和静态分析法的定义
１、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值
四、折现率
与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具 体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的 平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部 分。
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、静态分析法——不考虑各项收入、支出的时间不同， 通过计算利息，直接相加减；不考虑预售和延迟销售 动态分析法——考虑各项收入支出发生的时间不同， 先要将它们折算到同一时间，然后再相加减
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第三节 动态分析法和静态分析法
３、静态分析法——投资利息和开发利润都单独显现出来
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第一节 假设开发法概述
2、适用房地产开发项目投资分析
（1）测算待开发房地产的最高价格； （2）测算房地产开发项目的预期利润； （3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。
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第一节 假设开发法概述
四、假设开发法估价需要具备的条件
估价结果的可靠性取决于两个预测： 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则， 正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、 规模、档次等）；
4、开发完成后的价值的预测方法
（1）通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来 变动趋势；或者采用市场法与长期趋势法相结合的方 法 （2）对于出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营 收益，再采用收益法将该收益转换为价值
注意：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不 能采用成本法来求取
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预
测了未来开发完成后的房地产价值。
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第一节 假设开发法概述
五、假设开发法估价的操作步骤（熟悉）
选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳的开发利用方式； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 预测后续必要支出及应得利润； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
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习题
1.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是( )。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
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习题
2.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场
需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，
2、取得税费是指购置待开发房地产应由购置者交纳的有 关税费，通常按房地产价值的一定比例求。
3、后续的开发成本、管理费用、销售费用等的计算，要 与开发完成后的房地产状况相对应。 4、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
正确测算投资利息应把握六个方面：
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第一节 假设开发法概述
三、假设开发法适用的估价对象和条件（掌握）
1、适用房地产估价对象 (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)；
(2)在建工程(包括房地产开发项目) ；
(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改 建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) ； 注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件 尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。
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第 五 节 假 设 开 发 法 总 结 和 运 用 举 例
第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
一、后续开发经营期
1、开发经营期的起点是（假设）取得估价对象
（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预
计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
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生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收）， 没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未 形成建设用地条件的土地； 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成 宗地内房屋拆迁补偿安置的土地； 熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备 “几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建 设的土地； 净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、 平整，土地权利单一的土地。
三、后续必要支出及应得利润
1、具体包括取得待开发房地产的税费、后续的开发成本、 管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利
润；
实际估价中可根据当地的房地产价格构成情况来分项 测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需 要预测，即预测它们在未来发生时的值，而不是在估 价时点时的值。
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
１、公式： 待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续 必要支出及应得利润 其中，后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续建 设成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利 息＋后续销售税费＋后续开发利润 与成本法对照
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
2、运用上述公式估价，注意：
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（３）将待开发房地产的状况和开发完成的房地产状况结合起 来，假设开发法的情形有七种：
估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；
估价对象为生地，将生地开发成熟地；
估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；
估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；
一是要把握待开发房地产在开发前、后的状况；
二是要把握开发后的房地产经营方式。
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
（１）待开发房地产的状况：即估价对象状况，有：
土地（又可分为生地、毛地、熟地） 在建工程 旧的房地产（旧房） （２）开发完成后的房地产状况，有： 熟地 新的房地产（新房），新房又可分为毛坯房、粗 装修房、精装修房
动态分析法——投资利息和开发利润都不显现出来， 而是隐含在折现过程中
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第三节 动态分析法和静态分析法
三、动态分析法和静态分析法的优缺点（熟悉）
１、动态分析法测算结果较精确，但过程复杂；静态分析 法结果粗略，但过程简单
２、动态分析法要求“先知先觉”：
后续开发经营期究竟多长要预测准确 各项收入、支出在何时发生要预测准确 各项收入、支出发生的金额要预测准确
2、开发经营期可分为建设期和经营期。
建设期起点：与开发经营期的起点相同； 终点：开发完成后的房地产竣工之日
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
经营期根据销售、出租、营业等经营方式的不同，又 可具体化为销售期和运营期
销售期起点：开始销售开发完成后的房地产之日 终点：将开发完成后的房地产售出之日 运营期起点：开发完成后的房地产竣工之日
3、开发完成后的价值对应的时间
（1）对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测 它在开发完成之时的价值
（2）房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售 时的房地产市场状况下的价值
（3）房地产市场不好需延迟销售的，则是预测它在延迟 销售时的房地产市场状况下的价值
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
终点：开发完成后的房地产经济寿命结束之日
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第四节 假设开发法测算中各项的求 取（掌握）
开发经营期 建设期 前期 建造期 销售期 经营期 开发经营期
建设期
前期 建造期 运营期 经营期
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习题
1.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用 现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起 点应是（ ）。 A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B．待开发房地产建设发包日期 C．取得待开发房地产的日期 D．房地产开发完成并投入使用的日期
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
2、开发完成后的价值对应的房地产状况
（1）以商品房在建工程为例，可能是毛坯房，也可能 是粗装修房或精装修房
（2）开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产， 除了房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利等
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
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第三节 动态分析法和静态分析法
二、动态分析法和静态分析法的区别（熟悉）
三大区别： １、对开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费的测算： 静态分析法——根据估价时点的房地产市场状况作出 的，是静止在估价时点的金额； 动态分析法——模拟开发过程，预测它们未来发生的 时间及金额，即要进行现金流量预测
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第一节 假设开发法概述
二、假设开发法的理论依据（熟悉）
1、其理论依据与收益法相同，是预期原理。 2、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格 的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的 土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产 价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先 通过预测得到，需要求取的是土地价格或在建工程价 格等。
原因：开发周期长，土地取得成本、后续开发成本、 管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值 等所发生的时间不尽相同
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第三节 动态分析法和静态分析法
２、考虑资金的时间价值有两种方式：
一是采取折现的方式——将这种方式下的假设开发法称为
动态分析法； 二是采取计算投资利息的方式——将这种方式下的假设开 发法称静态分析法。
第四章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述
本 章 习 题
第二节 假设开发法的基本公式
第三节 动态分析法和静态分析法 第四节 假设开发法测算中各项的求取
第五节 假设开发法总结和运用举例
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第一节 假设开发法概述
一、假设开发法的含义（熟悉）
1、又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象 开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得 利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的 必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对 象的价值。
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习题
2．在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，
关键取决于（ ）。 a．房地产具有开发或者再开发的潜力
b．将预期原理作为理论依据 c．正确判断了房地产的最佳开发方式 d．正确量化了已经获得的收益和风险 e．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
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第二节 假设开发法的基本公式（掌握）
一、假设开发法最基本的公式
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习题
2.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的 情况下，开发经营期为（ ）。 A．开发期+经营期 B．开发期+运营期 C．开发期+经营期-前期-建造期 D．开发期+运营期-前期-建造期 E．前期+建造期+经营期
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第四节 假设开发法测算中各项的求取 （掌握）
二、开发完成后的价值
1、预测开发完成后的价值要弄清三个问题： 开发完成后的价值对应的房地产状况 开发完成后的价值对应的时间 开发完成后的价值的预测方法