万科的风险控制培训课件(ppt 48页)

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第一章 万科售前风险控制篇
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9.重点关注3：不利因素，变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐 饮 、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。 10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 12.如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 13.如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？ 14.规划变更：有无前后规划设计变更？ 15.如有，实际施工和建设计划有无对应调整？ 16.如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第十节 节能批复检查点
1.节能报告及批复中的数据，公司是否按此施工？ 2.公司对外公示的节能数据，是否与批准合格的节能批复一致？ 地名批复1有无取得地名批复？ 3.被批准的地名是否有侵犯他人注册商标及其他合法权益的风险？ 4.公司在确定地名前有无查询上述风险？ 5.公司对外使用的项目名是否为批复的地名？有无不规范使用之情形？
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第Βιβλιοθήκη Baidu章 万科售前风险控制篇
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第五节 设计委托合同检查点
1.设计人有无合法资质？ 2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致
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第一章 万科售前风险控制篇
其他
第二章
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万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也，得益于万科 完整的风险地图体系，万科的风险地图，涉及房地产全生命周期的320多个环节， 其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵....... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销环节的266个风险控制点，望大家学习借鉴？
1.是否已按时取得证件？ 2.证件是否为临时，是否已过期限需要更新？ 3.许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？ 4.工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？ （1）施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。 （2）对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容 （3）阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施 （4）有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？ （5）合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第十二节 选聘物业管理人检查点
1.当地有无明确要招投标，公司有无按规定执行 2.中标人是否具备相关资质，有无违反风险 3.物业服务合同是否已按规定备案 4.物业服务各项收费有无违反当地规定。 5.物业管理区域确定得是否合适
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第一章 万科售前风险控制篇
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第二节 其他合作协议书检查点
如通过合作等方式取得土地，则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。
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第一章 万科售前风险控制篇
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第九节 环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点
1.项目是否取得环境评估报告和立项报告 2.重点关注批复中的建议 3.公司的设计、施工有无按建议操作？ 4.重点关注1：项目噪声测试是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？ 5.重点关注2：项目是否有特殊情节，如文物保护区，有无特殊要求。
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第一章 万科售前风险控制篇
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第七节 代征代建用地检查点
1.是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？ 2.如有，公司的相关义务有无按时履行？ 3.如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？ 4.如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？ 5.是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？
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万科的风险控制绝了，单单销售前风险控制就 199个检查点
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第一章
万科售前风险控制篇
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第一章 万科售前风险控制篇
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第一节 土地使用权转让合同检查点
1.是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、土地证 ； 2.合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等），公司是否 按其规定报批复及建设； 3.如未按合同规定设计或报建的，要否承担违约等责任，应否取得出让人的特别许可； 4.土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险； 5.闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发及竣工时间均作要求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无 土地闲置风险； 6.限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括， 有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能； 7.如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。
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第一章 万科售前风险控制篇
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第十一节 白蚁防治检查点
1.是否属于白蚁防治区？ 2.如是，有无签署白蚁防治合同？合同内容是否符合国家规定？ 商品房预售许可证1在销售前是否确保可取得该证？ 3.该证许可销售的范围是否与开盘范围一致？ 4.开盘时间是否在取证后10日内开盘？如不是，则开盘有无被行政处罚之风险？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第四节 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点
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第一章 万科售前风险控制篇
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第六节 规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总 平面图 检查点
1.规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？ 2.设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？ 3.重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？ 4.重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。 5.重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？ 6.重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？ 7.重点关注1：配套，包括学校、会所、公共娱乐健身会所，老年活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐 饮 、超市、管理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置。 8.重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布。
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第一章 万科售前风险控制篇
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第八节 学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点
1.合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？ 2.合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？ 煤气、水、电、电话、宽带网络、有限电视等基础设施设备配套合同1能否按计划建成，销售合同确定的时间与此 是否对应？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第三节 土地使用权证检查点
1.证件是否已取等。 2.土地使用权有无抵押，如有抵押，有何措施保证即时解除？ 3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？ 4.土地使用权对应的土地使用年限、用途，是否是销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？ 5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？ 6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？ 7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？