土地增值税清算案例解析20200720_

全套清算资料
申报表和土地增值税清算报告书，
申报资料
鉴证报告书
基本情况表、面积表、收入表、扣
附表
除表、税金表
取得土地使用权，有关政府批文房
附列资料
地产开发成本，收入及税金等资料
资料清单
资料 清单
04 收入及税金资料 03 房地产开发成本资料 02 有关政府批文资料 01 取得土地使用权资料
清算申报报送资料清单
02 土地增值税清算资料准备
土地增值税清算申报资料
• 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔 2009〕91号）
• 第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、 销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
售面积、销售单价、销售收入、合同签定日期、用途、页码等） 2.各类型商品房销售合同样本
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3.对于销售价格偏低的说明及相关证明材料 4.开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换 取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务，提供双方协议、作价依据 等 5.转让房地产有关的流转税目录、税票 6.土地增值税目录、税票
发[2006]187号） • 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91
号） • 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
• 《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告 2014年第3号）
• 渝财税〔2015〕92号，93号等
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出 让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、 销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管 税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
全套清 算资料
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⑦公共厕所费用 ⑧自行车棚用房费用 ⑨邮电通讯用房费用 ⑩其他非营业性公共设施费用 （2）允许扣除的公共配套设施的移交证明 7.利息支出 （1）借款合同 （2）支付贷款利息的凭证及 （3）中华人民共和国金融许可证 第四卷：收入及税金 1.商品房购销合同统计表(内容包含销售项目楼号、单元号、房间号、买受人、销
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5.房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表 6.房屋土地测绘技术报告书 7.房屋所有权证 8.商品房销（预）售许可证 9.允许扣除的公共配套设施相关移交证明手续 第三卷：房地产开发成本提供发票真伪查询结果，并附在相应的票据后；提供各
项成本目录，列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码，并进 行分项合计、总合计；成本资料按照合同、工程结算单、相关凭证及发票、发 票查询结果的顺序装订 1.土地征用及拆迁补偿费 （1）各项支出的凭证及发票: ①土地征用费用凭证 ②耕地占用税凭证
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5.开发间接费 （1）各项支出的支出明细、凭证及原始凭据(大额） （2）项目部人员名单及工资表 （3）固定资产折旧明细表 （4）周转房使用人员明细协议 6.公共配套设施工程 （1）各项支出的凭证及发票: ①物业管理用房费用 ②变电站费用、热力站费用 ③水厂费用 ④居委会用房费用 ⑤派出所用房费用 ⑥幼儿园用房费用、学校用房费用、托儿所用房费用
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③劳动力安置费凭证 ④安置动迁用房支出凭证 ⑤拆迁补偿款凭证 （2）土地征用补偿协议 （3）各项安置服务协议 （4）拆迁补偿协议 （5）支付的拆迁补偿取得的发票（单位） （6）领款证明（个人） 2.前期工程 （1）各项支出的凭证及发票: ①规划费用凭证 ②设计费用凭证 ③项目可行性研究费用凭证
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④水文费用凭证 ⑤地质费用凭证 ⑥勘探费用凭证 ⑦测绘费用凭证 ⑧七通一平支出凭证 （2）相关合同及补充协议 3.建筑安装工程 （1）各项支出的凭证及发票: ①建筑安装工程费用凭证 ②安装工程费用凭证 ③支付给承包方费用凭证 ④其他建筑安装工程凭证 （2）相关合同及补充协议
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一、纳税申报表 二、清算报告 三、申报附列资料 第一卷：土地使用权 支出目录，列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名
称、页码，并进行分项合计、总合计 1.土地出让： （1）土地使用权出让合同 （2）国有土地使用证 （3）土地出让金支付凭证 （4）契税完税凭证 （5）取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证 （6）与政府相关部门的协议
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2.土地转让： （1）转让合同 （2）国有土地使用证 （3）取得土地使用权的支付凭证 （4）契税完税凭证 （5）取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证 （6）国土局土地使用权转让登记表 （7）与政府相关部门的协议 第二卷：有关政府批文资料 列出目录及页码 1.开发项目立项批复 2.规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证 3.建设工程规划许可证 4.建筑工程施工许可证
（3）工程结算单 （4）若发生材料款请提供相关材料款的合同及采购明细 4.基础设施工程 （1）各项支出的凭证及发票: ①开发小区内道路凭证 ②供水工程、供电工程、供气工程支出凭证 ③排污工程支出凭证 ④排洪工程支出凭证 ⑤通讯工程支出凭证 ⑥照明工程支出凭证 ⑦环卫工程支出凭证 ⑧绿化费用ຫໍສະໝຸດ Baidu证 ⑨其他设施工程发生的支出凭证 （2）工程合同及补充协议 （3）工程结算单
土地增值税清算案例解析
讲解人：***
2020年7月
目录
1
土地增值税清算的 政策体系
2
土地增值税清算的
资料准备
3
土地增值税清算案例解析
01 土地增值税清算的政策体系
3
土地增值税清算的政策体系
• 《土地增值税暂行条例》 • 《土地增值税暂行条例实施细则》 • 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税