房地产经济学作业

从房地产业的经济活动内容阐述为什么房地产业是第三产业

三次产业划分规定

根据国家统计局关于印収《三次产业划分规定》的通知

–第一产业是指农、林、牧、渔业。

–第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。

–第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。

房地产业的经济活动

生产环节--房地产的生产环节，是通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和城市基础设施建设，获得房地产这种劳动产品的过程。不管采取哪种方式，获取土地并组织进行房地产的开发和再开发活动，是房地产开发公司的主要生产活动

流通环节--房地产的流通环节，是指经开发而成的产品及未经开发的“生地”进入市场，通过经营活动，实现其价值的过程，该环节主要涉及房地产买卖、租赁和抵押

消费环节--为了满足消费者不断增加的消费要求，需要提供各类服务

书P25

房地产业具有第三产业的产业特征

1、房地产的投资开収活劢，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活劢，并不直接建造房屋本身

2、房地产销售经营活劢，直接从属亍流通领域，而流通行业理应划归第三产业

3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分

从房地产的概念和内涵解释为什么建筑物差别不大的房地产项目价格差别可能很大。

房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和,是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。因此建筑物只是房地产中的一部分，影响房地产项目价格差别的因素还有很多。从自然特征考虑，房地产具有个别性，即使是采用同样的设计、结构、材料、高度、设备等，建造的时间、施工技术和房屋周围气候条件的不同也会造成价格的不同。从经济特征考虑，首先，房地产的价值具有复合性，既包括建造房屋的人工、材料、固定资产消耗，又包括土地使用的代价，因而区位的不同严重影响了房地产价格；其次，房地产的开发和利用具有外部性,它不像一般商品在生产和使用上是孤立的,而是会对周围其他房地产的开发和利用在通风、采光、视野、噪声、环境和人气等方面产生影响，从而影响到周围房地产的价值。从社会特征考虑，房地产的生产和消费反映了社会风俗和地域习惯，房地产这种商品的生产和消费除受一般的商品消费偏好影响外，还在很大程度上受到民族风俗、宗教意识、风水、地域习惯等因素的影响，使房地产项目价格相差很大。

区位理论主要是研究什么的（综合说明，不需要区分农业、工业、中心地等区位理论）？在城市房地产业中，区位理论主要有哪些方面的应用。

这全部都是PPT上的，仅供参考

谈谈你对房地产业基础性和先导性的理解

从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。（发展次序关系

角度）由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业，其产品是其他经济活动的基础。（产业作用角度）

在国民经济发展中发挥基础性产业的作用

是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。主要表现为以下几个方面：

（一）房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件：农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和不其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活劢的场所。

（二）房地产业是社会劳劢力生产和素质提高的先决条件：住宅是劳动力维持生命、恢复体力和养育后代的基本的生活消费品，或生存消费资料。如果没有住宅及不之相配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质也难以得到提高。

（三）房地产业是城市经济建设的重要物质基础：土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设直接影响城市的形成与发展。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决与城市内部的结构是否合理以及城市基础设施建设的完善程度。

（四）房地产业是国民经济积累资金的重要来源：房地产业是一个高附加值的产业，利用土地开収和房屋建设，可以为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。

地产业在国民经济収展中发挥先导性的作用（关联性带动相关产业发展）

房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1 ：600。不房地产业相关性比较大的几个产业的具体关系分析如下：

(一)房地产业对建筑业的带动作用。

房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金的周转。建筑业为房地产业提供劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业的发展为前提条件，房地产业的发展，土地开发和住房的建设，必然扩大对建筑业的需求，为建筑业提供更为广大的市场和法展机会。房地产业不建筑业的关系是“一荣俱荣，一损俱损”的关系。

(二)房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。

房地产业的兴旺，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促迚了这些产业的发展。

(三)房地产业对金融业的推动作用。

房地产业的投资量巨大、资金周转期长，房地产业的发展需要金融业的支持；反之，房地产业以其投资回报率高、投资风险小等特点，也是吸引金融业的投资的重要领域，房地产业的景气会带动金融业的兴旺，房地产业的低迷，首当其冲叐损的是金融业，所以，两者也是息息相关的。

l 举例说明级差地租的来源和产生的根源。

来源：以农业为例，农业工人在生产条件不同或生产条件发生变化的土地上耕种，消耗等量劳动，会有不同的劳动生产率，获得不等的劳动成果，从而农产品的个别生产价格也就不同。劣等地生产条件较差，劳动生产率低，产量少，产品的个别生产价格便较高；优等地的情况恰恰相反，由于生产条件好，劳动生产率高，产量也多，产品的个别生产价格就低。如果农产品的社会生产价格象工业品一样，由中等生产条件的个别生产价格来决定，那末经营劣等地的农业资本家就不能获得平均利润，这样就无人愿意经营劣等土地。但是优等地数量有限，仅靠优等地生产的农产品不足以满足社会需要，因此“在农业生产中一切同类产品的价格取决于生产中使用劳动量最多的产品的价格”(《马克思恩格斯选集》第1卷，第146页），即只能以劣等地的个别生产价格来决定农产品的社会生产价格。这样，经营中等地或优等地的农业资本家不仅可以获得平均利润，还可以获得高于平均

利润的超额利润。这一部分超额利润就会由于农业资本家之间的竞争而落入土地所有者手中,成为资本主义级差地租。所以说级差地租的来源是优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额,是工人们所创造的的剩余价值。

级差地租形成的根源是对土地的资本主义经营垄断。土地的资本主义经营垄断是指在土地有限，特别是优等和中等地有限的条件下，土地作为经营对象被农业资本家使用后所形成的对土地的经营性垄断。以上例为例，资本主义经营垄断作为级差地租产生的根源具体表现在以下方面：在土地资源有限的情况下，

1、土地的资本主义经营垄断使得经营优等和中等地的农业资本家都能获得形成级差地租的超额利润。

2、土地的资本主义经营垄断使资本主义农业中可以长期稳定地获得形成级差地租的超额利润。

综合开发的本质是什么？房地产开发项目的综合开发如何体现？

综合开发内涵可以概括为“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”。综合性是综合开发最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。在开发过程中，不仅仅是对建筑地地块房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。

房地产开发项目的综合开发体现在根据城市建设总体规划和经济、社会发展计划的要求，以房屋建筑为对象，选择拟定区域内的建设用地，按照使用性质，对区域内的基础设施和市政公用设施项目统筹安排，协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

区位理论主要是研究什么的（综合说明，不需要区分农业、工业、中心地等区位理论）？在城市房地产业中，区位理论主要有哪些方面的应用。

区位理论：是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论；是研究地块地理和经济位置分布、相互关系及其影响因素的学说。

区位理论在房地产业发展中的应用主要体现在以下方面：1.能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。如在规划方面：各经济主体、居民对距离市中心远近不同的地段愿意或者能够支付的地租数额是不一样的；所以商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公众设施周围。在大城市和特大城市商业区又划分为中央、区和街等不同层次、规模的商业区。而居住区，一般在中央商业区和内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区和外圈工业区之间。2.能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益；如在房地产投资方面的应用，即区位选择会影响城市房地产的投资；由于房地产开发投资量大、回收期长，所以投资地点即区位选择的准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。

每一块具体区位的土地都有多种用途；其中必有一种最佳用途。每个单位都有自己的选择标准。都可以找到客观上存在的最适合于自己活动的用地区域。这样，不同区位多种用途的土地都能获得最佳用途，不同行业、行业的企业、事业单位、国家机关和居民都能找到适合自己活动的最佳区位，从而优化城市土地空间布局，是全社会获得最大的经济效益、社会效益和生态效益。

二、房地产业的地位和作用房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。

1、基础性

土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。土地的开发利用是大有可为的事业。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。房地产业的发展是居者有其屋的基本要求，提高了人民群众的生活质量。

2、先导性

包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。

总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。

一、房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用

房地产业是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。主要表现为以下几个方面：（一）房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件

农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。

（二）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

住宅是劳动力维持生命、恢复体力和养育后代的基本的生活消费品，或生存消费资料。如果没有住宅及与之相配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质也难以得到提高。

三）房地产业是城市经济建设的重要物质基础。

土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设直接影响城市的形成与发展。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决于城市内部的结构是否合理以及城市基础设施建设的完善程度。四）房地产业是国民经济积累资金的重要来源。

房地产业是一个高附加值的产业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。

房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用

房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。据统计，在我国每增加l亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。

同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：600。

与房地产业相关性比较大的几个产业的具体关系分析如下：

房地产业对建筑业的带动作用。

房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金的周转。建筑业为房地产业提供劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业的发展为前提条件，房地产业的发展，土地开发和住房的建设，必然扩大对建筑业的需求，为建筑业提供更为广大的市场和发展机会。

房地产业与建筑业的关系是“一荣俱荣，一损俱损”的关系。

房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。

房地产业的兴旺，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这些产业的发展。

房地产业对金融业的推动作用。

房地产业的投资量巨大、资金周转期长，房地产业的发展需要金融业的支持；反之，房地产业以其投资回报率高、投资风险小等特点，也是吸引金融业的投资的重要领域，房地产业的景气会带动金融业的兴旺，房地产业的低迷，首当其冲受损的是金融业，所以，两者也是息息相关的。