房地产经济学 期末作业

对美国房地产的分析

一、摘要：

2008年爆发的次贷危机令美国金融系统一度崩溃，并令美国中产阶级在未来的三年里背上了承重的负担，但是今年因消费者信心得到了改善且美联储维持低利率保持不变，房地产行业成了最热门的交易。美联储甚至购买抵押贷款证券。2012年，美国经济总体呈温和增长态势，并且出现了一些良性变化，尤其是房地产市场触底回升。受股市和房价上涨推动，美国家庭财富持续上升，第三季度已逼近5年来的高点。

关键词：美国房地产

二、美国房地产现状的分析

2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的金融地产危机。很多人认为，美国房地产市场前景堪忧，未来无法预测：也有人坚信美国的经济实力与世界第一强国的地位定能使得房地产市场回暖。下面通过一些数据来分析美国房地产的情况。

2012年前三个季度美国经济增速分别为1.9%、1.3%和2.7%。自2009年中期结束衰退以来，美国经济已连续13个季度保持增长。

美国失业率已从年初的8.3%逐步下探至11月份的7.7%，为2008年12月份以来的最低水平，比2009年10%的高点下降了2.3个百分点。失业率呈现出改善的趋势，但从历史角度看依旧高于正常水平。此外，长期失业人数一直保持在500万左右，几倍于金融危机前的水平，衡量整体劳动力人口参与就业程度的劳动参与率也徘徊在历史低位。曾经是复苏短板的房地产市场呈现出令人鼓舞的迹象，在历经6年多的调整后，走出了一波触底反弹的行情。随着需求的释放和贷款利率的走低，房地产市场的价格、销量和建筑活动等主要指标均同比持续改善，尽管不同地区复苏程度存在差异，但总体而言呈量价齐升之势。

受股市和房价上涨推动，美国家庭财富持续上升，第三季度已逼近5年来的高点，而家庭债务则一直处于下降通道。财富的增长和负债的减少将有利于个人消费的扩张，美国的消费者信心指数也不断提升。

同时，由于贷款损失拨备减少和非利息收入增加，美国银行业盈利状况显著

改善，金融系统逐步修复。美国联邦储蓄保险公司承保的银行第三季度利润总和为376亿美元，比2011年同期增加23亿美元，为连续第13个季度同比增长。

三、美国房地产能够复苏的原因

1.货币政策方面，美联储一直不遗余力地用宽松政策力挺经济，先是于今年6月份延长了卖出短期国债、买入同等数额中长期国债的“扭转操作”，后又于9月份推出了“开放式”的第三轮量化宽松政策，通过每月购入约400亿美元抵押贷款证券的方法重点扶持房地产市场。12月的议息会议结束后，美联储宣布，在年底“扭转操作”到期后，扩大现有资产购买计划。这个将促进房地产的回暖。

2.据报道，中国资本外逃换美元资产的情况正在增多，而房地产正在成为中国资金投入的一大主要渠道。公开数据显示，自2007年以来，中国买家的比重正在持续上升，2007年时中国买家比例仅为5%左右，落后于墨西哥、英国、加拿大，但截至2012年，该比例上升至11%，仅次于加拿大的24%。2011年4月，招商银行的一份《2011中国私人财富报告》显示，中国千万富翁投资国内房地产的热情下降，房地产投资降到1

3.7%，国内亿万富翁投资移民意愿强烈。使得美国房地产市场的资金流入量有所增加，将会促进美国房地产市场的复苏。

3.目前美国家庭负债率开始慢慢下降，百姓储蓄率比危机前有所提高，虽然过程很慢，不过趋势较为明显；其次，美国银行的贷款利率维持在很低的水平，尽管审核条件仍然很严格，不过低利率额环境可能还将持续数年；其三，目前美国的就业率虽然恢复很慢，但处于改善的情况；此外，美国的很多企业有大量的现金流，财务状况相当良好。而从房屋的租金价格来看，较高的租金也侧面反映出房地产行业的复苏情况。另据报道称，奥巴马正在努力游说包括摩根大通CEO 杰米-戴蒙以及传奇投资者巴菲特等在内的企业高层，希望在财政悬崖问题上获

得这些企业高管们的支持，避免年底增税以及支出削减等政策自动生效。

4.虽然目前经济不算景气，但是对房产市场起决定性作用的人口却一直在增长。美国的平均生育率目前为2.1335每名妇女生育。(为便于比较，英国的生育率是1.7，加拿大为1.4，德国为1.3。)相对来说在发达国家当中，美国的生育率一直维持在较高水准。而占美国人口增长绝大多数的移民增长又让美国可以一直保持比较平稳的人口增长，进而对保持较高的房屋需求。所以说虽然目前房屋建设量的下降，但是房屋的需求并未下降甚至还在加大。当滞销房屋一旦被市场消化，潜在的购买力被释放出来，美国房屋价格必将会有一个较快的提升。

5.从影响房产市场的另一主要因素失业率来看，虽然经济危机后失业率逼近10%，但是换个角度来讲，失去的岗位大多是低端职位或是青年人群，实际上对住房市场的影响虽然有但并不致命。

6.从历史经验来看，二战后美国经历过数次经济危机和金融危机。而每一次都曾面对过美国经济是否即将崩溃的质疑，事实是，每一次危机后，美国市场都显示出其自身极强的自我调节功能。经济危机的表现越严重，危机过去后，反弹也越厉害。目前房市的萧条，便是为日后的反弹在做准备。

7.房市与股市在很多情况下实际上存在一定的互补性，经常表现为房市强股市弱，房市弱股市强。目前股市行情的凄凄惨惨，很有可能会造成热钱与游资撤离股市，而在新兴经济体发展不确定性过多，黄金等保值产品溢价过高的情况下，目前估值过低的房产市场很有可能会成为不少资金避险的首选，这无疑会推高房市。而在这一情况下，潜在消费力便有可能被激发出来，促成房产市场的回暖。

四、美国房地产复苏的阻力

房地产等领域一时难以再现往日的繁荣，而新的经济增长点尚未出现。此外，金融危机的余波尚在，美国企业和家庭的去杠杆化过程漫长。民主、共和两党围绕财政问题的讨价还价将继续波及市场情绪和民众信心。美联储前首席经济学家、彼得森国际经济研究所高级研究员戴维・斯托克顿认为，“财政悬崖”给经济造成了很大的阴影，而这种阴影将至少持续到2013年上半年。所谓的“财政悬崖”，就是增税与减支这两项政策叠加在一起，使政府财政状况面临崩溃，与美国财政赤字紧密相连的就是债务问题。美国总统奥巴马在成功获得连任后，将要面对的一个棘手问题就是美国的财政悬崖。其威力将达到8000亿美元的规模，财政悬崖的出现必将导致美国的经济活动陷入极度萎缩。房地产市场依旧受到市场供需失