项目投资成本控制

提纲

一、建立有效的成本控制组织体系

（一）、制定项目投资成本管理制度

（二）、组织结构

（三）、订立岗位职责

二、投资成本动态管理

三、投资机会选择和决策阶段成本控制（一）、投资机会选择的成本控制

（二）、项目决策分析的成本控制

四、前期阶段成本控制

（一）、合同条件的谈判与签约

（二）、获取土地使用权

（三）、征地补偿费

（四）、规划设计阶段的投资成本控制

（五）、招标阶段成本控制

五、项目施工阶段建筑成本的控制

（一）、编制或审核成本计划，确定成本控制目标（二）、审查施工组织设计和施工方案（三）、控制工程设计变更、洽商及索赔（四）、抓好甲供设备、材料投资管理（五）、控制工程款的动态结算

（六）、合同管理

（七）、竣工决算

六、租售阶段的投资成本控制

（一）、销售形式

（二）、参与制定租售方案

七、项目竣工财务决算

八、附件

项目投资成本控制一、建立有效的成本控制组织体系

（一）、制定项目投资成本管理制度

（二）、组织结构

（三）、订立岗位职责

二、投资成本动态管理

三、投资机会选择和决策阶段成本控制（一）、投资机会选择的成本控制

面对可能出现的多种投资可能性，对每一种可能性，投资成本管理部门都要根据自己的成本管理经验，快速地初步判断其可行性，形成文件，作为决策者投资效益测算依据。

（二）、项目决策分析的成本控制

此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资成本控制的重点是协助公司策划部门切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景，合理确定建设规模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作出深入的调研和正确的评价，编制尽可能全面的投资估算，充分考虑建设期间可能出现的各种因素(如材料价格上涨系数)对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

四、前期阶段成本控制

（一）、合同条件的谈判与签约

所有的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资成本管理部门进行费用控制，此过程投资成本控制的重点是主动分析研究市场、积极参见谈判，最终确定合同价款。

（二）、获取土地使用权

核算土地开发成本、及时评估土地价格，为决策者提供选地依据。土地使用权获得的方式：

1、土地使用权出让

（1）、招标出让国有土地使用权

（2）、拍卖出让国有土地使用权

（3）、挂牌出让国有土地使用权

（4）、协议出让国有土地使用权

2、土地使用权划拨

3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权

4、与当前土地使用权拥有者合作

（三）、征地补偿费

1、土地补偿费

征用耕地的补偿费，为该耕地被征前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的补偿费，各省、自治区、直辖市有具体规定。

2、安置补助费

征用耕地的安置补助标准，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量来计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。征用其他土地的安置补助费，各省、自治区、直辖市有具体规定。

3、附着物和青苗补偿费

被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，各省、自治区、直辖市有具体规定。征用城市郊区的菜地，应当按照国家规定交纳新菜地开发建设基金。

（四）、规划设计阶段的投资成本控制

由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件，内容包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、绿地比例、需配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他。

投资成本管理部门取得相关资料后，根据规划设计的深度编制或审查相应的设计概算、施工图预算等，初步确定投资成本。

（五）、招标阶段成本控制

标底（预算）的编制工作程序

1

、确定招标的方式

作为投资成本管理部门，在招标前

应正确评价项目的建设规模和复杂程度，形成文字报告，作为决策者选择招标方式的依据，招标的方式：

（1）、公开招标 （2）、要求招标

2、招标机构的确定

（1）、成立招标小组

根据项目的特点，投资成本管理部门可以自行编制招标文件和组织评标，同时向有关行政监督部门备案。

（2）、委托招标代理机构

根据项目的特点，委托招标代理机构编制招标文件和组织评标，投资成本管理部门积极组织成立招标小组，负责全面的招投标工作。

3、确定承包方式

作为投资成本管理部门，在工程施工承包前，应根据项目的特点准确分析市场情况，为决策者确定承包合同的方式提供依据，合同承包的方式：

（1）、总价合同、单价合同、成本加酬金合同；

（2）、全部包工报料、部分包工报料、专业工程发包。

4、招标中的日常事务

投资成本管理部门在项目招投标活动中应发挥重要作用，日常事务工作主要包括：（1）发布招标公告或邀请招标函；

（2）编制和发送招标文件；

（3）编制或审核标底；

（4）审查投标者资格；

（5）组织勘察现场和解答投标人提出的疑问；

（6）接受并妥善保管投标人的标函；

（7）开标、审核标书并组织评标；

（8）谈判签订协议或合同。

五、项目施工阶段建筑成本的控制

项目施工阶段投资成本管理部门的主要工作是工程款使用计划的审核与工程合同管理、工程进度款的审核、工程变更价款的审核、工程索赔费用的审核。其目的是以工程合同为依据，达到全过程确定与控制工程造价的目标。

（一）、编制或审核成本计划，确定成本控制目标

1、材料设备成本计划

2、施工机械费用计划

3、人工费成本计划

4、临时工程成本计划

5、管理费成本计划

（二）、审查施工组织设计和施工方案

（三）、控制工程设计变更、洽商及索赔

工程变更、现场签证及索赔审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全，内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定，工程变更的数量（包括核增与核减）应考虑全面。工程设计变更及现场签证应由项目造价工程师或预算员审核并签发。控制的目的是尽量减少和控制工程变更的数量，设计变更、洽商及索赔的要求：

1、设计变更内容应符合规定；

2、手续符合规定；

3、内容要清楚；

4、签证要准确；

5、索赔要有理有据。