《房地产开发项目成本核算指引》教学文案

房地产开发项目成本核算指引第一章总则

第二章管理职责

第三章成本核算的基本程序

第四章成本核算对象的确定

第五章成本的归集与分摊

第六章附则

第一章总则

第一条为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的成本核算，统一成本分摊原则，根据《企业会计准则-基本准则》、公司《财务会计制度》，结合公司实际情况，制定本指引。

第二条本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公司）房地产开发项目的成本核算。

第二章管理职责

第三条本部财务管理部职责

（一）制订和完善本指引；

（二）指导所属公司财务部依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊；

（三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作；

第四条本部成本管理部职责

（一）配合本部财务管理部制订和完善本指引；

（二）指导所属公司成本职能部门对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作；

第五条所属公司财务部职责

（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批；

（二）依据本指引按照经审批的《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本核算账务处理。

第六条所属公司成本职能部门

（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。

第三章成本核算的基本程序

第七条成本核算的基本程序如下：

（一）确定成本核算对象

在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

（二）动态成本调整及成本归集

所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。

（三）项目成本分摊及核算

所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上进行二次分摊。

所属公司财务部应在项目竣工次月一周内完成《房地产开发项目成本费用分摊表》的审批工作，并依据审批结果完成各项目成本的分摊核算工作。

项目可行性研究报告或全周期经营计划中有自持经营物业的项目，所属公司财务部应依据账面已发生成本在每季度结束后一周内完成《房地产开发项目成本费用分摊表》的审批工作，并依据审批结果完成开发成本在财务报表中自持经营物业与可售物业的分类列式。

（四）项目竣工时，应预结算完全成本，计算各成本核算对象的开发总成本及单位面积成本。

（五）所属公司财务部核对账面记载对象分摊成本金额与《房地产开发项目成本费用分摊表》分摊成本金额的一致性，保证账面金额的准确。

第四章成本核算对象的确定

第八条成本核算对象是指在开发产品成本核算过程中，为归集和分配开发成本而确定的成本、费用承担对象。成本核算对象按下列(一)至（五）划分原则顺序确定：（一）可否销售原则

开发产品有产权且能够对外销售，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，可先作为过渡性成本对象进行归集，再将其相关成本分摊至可对外销售的成本对象。

（二）分期归集原则

开发项目分期开发的，需按期划分成本核算对象。同一开发期内，划分几个工程标段且各标段竣工年度不同的，需按标段划分成本核算对象。

（三）业态区分原则

同一期开发项目由不同业态组成时，应在按期划分成本核算对象的基础上，对住宅、商业、写字楼、酒店、车位等业态分别确定成本核算对象。

（四）成本差异原则

同类业态的开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

如在同一期的住宅项目，存在超高层、高层、多层、别墅等不同结构类型的，还应进一步按照结构类型划分成本核算对象。

（五）定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

如住宅的毛坯房和精装房，其功能及预期售价存在较大差异，应分别划分不同的成本核算对象。政策性住房、回迁房如需单独统计时，应作为独立成本核算对象进行核算。

第九条在确定成本核算对象时，可参考以下资料或相关信息：

（一）开发项目的可行性研究报告及全周期经营计划。了解项目规划指标、销售分期计划和开发进度。

（二）工程立项批复。不同的立项批复应分别确定成本核算对象。如不同立项批复对应的产品业态相同，且同期开发，则可将多个立项批复对应的同业态产品确认为一个成本核算对象。

（三）建设工程规划许可证。项目分期以《建设工程规划许可证》为基础确定。但如有部分项目因销售原因，将同业态产品拆分为多个《建设工程规划许可证》的，可将多个《建设工程规划许可证》对应的同业态产品确认为一个成本核算对象。

（四）建筑工程施工许可证。对于产品功能类似，但工程进度存在明显差异的应分开核算，分别确定成本核算对象，具体可参照建筑工程施工许可证上的开、竣工时间。

第十条成本核算对象的确定需由所属公司财务部与成本职能部门等业务部门沟通合理性，并经所属公司财务总监、成本职能部门主管领导流程审批。

成本核算对象一经确定，不能随意更改，如出现项目开发进度或业态调整等情况确需修改成本核算对象的，应由所属公司财务部、成本职能部门共同协商确认，并经所属公司财务总监、成本职能部门主管领导流程审批。

第五章成本的归集与分摊

第十一条成本分摊的原则

（一）谁受益谁承担的分摊原则。

（二）直接成本和能够明确成本对象的间接成本，直接计入成本核算对象。

（三）共同成本和不能明确成本对象的间接成本，应按本指引要求合理分摊计入成本核算对象。

（四）成本分配均应基于合同或协议等文件的相关内容进行判断。

（五）成本分配方法一经确定，不应随意变更。

（六）项目开发成本先按包含不可售部分的总建筑面积进行分摊，待项目竣工时按确定的可售建筑面积进行二次分摊。

第十二条地上、地下成本分摊具体原则