房地产抵押权的存续期间及诉讼时效

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•房地产抵押期限

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•摘要：作为房地产抵押登记管理部门，在受理房地产抵押申请时，发现许多抵押当事人，在签订的抵押合同中，对抵押期限有不同的理解。依照我国现行法律，抵押权作为物权，并不因抵押期限的届满而消灭，但如果超过诉讼时效，其相应的权利就有可能不予以保护。因此，房地产抵押当事人以及登记部门的有关人员，应对这方面的政策有必要的了解。

（一）抵押与房地产抵押

抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口，要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回；另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人（承押人、抵押人）来说，仍然保留对财产的占有和使用；对于债权人（受押人。抵押权人）而言，在债务清偿之前，拥有抵押财的所有权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继续追索。

（二）房地产抵押贷款

抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大，因此利率较高，往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下，由于市场竞争日趋激烈，广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务，甚至破产的危险。为确保贷款的安全，减少贷款风险，金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品，以备借款人不能依约偿还本金和利息时，银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有：房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款

中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：

1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。

2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。

3．抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。

4．借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。

5．涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。

产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

房屋抵押特征

(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。