昆明市城中村改造项目范例

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局。
万名册和拆迁方案审批通过后进行毛地定向招牌挂。 待规划设计方案审批，拆迁同时通过“公关努力”完成4证 领取。
《城中村改造优惠政策》中优惠之处主要体现在：对参与 城中村开发的企业在市级行政事业性收费（个别经营服务性 收费）和地方性税收上进行免、减、缓。
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⑴ 选择货币补偿的，搬家费每户300元；临时安置补助 费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每 平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按3个月计
算，一次性发放。
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⑵ 选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放600元； 自行解决过渡期房源，过渡期暂定为30个月，以实际 交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发 给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅 每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20 元；经营用房每月每平方米30元，按12个月计算，一 次性发放。
低收入人群比例较大；
人口构成较为复杂，事业和无业人员较多；
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政府主导，市场运作
市区联动，以区为主
城中村改造的总体原则
统筹布局，优化空间
营造景观，完善功能
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拆迁安置工作：政府全局主导，企业密切配合；
项目启动审批：只要是纳入城中村范围内的改造 项目，成熟一个，开发一个；
配建条件：9班幼儿园一所；
拆迁时间要求：2009年年底完成30%以上；
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二、投资开发的必要条件： 1、履约保证金；该地块属于100亩以上，应当交纳1500万保证 金，交纳保证金后，政府部门配合完成相关拆迁筹备工作，政 府不提供相关服务； 2、在拆迁区域范围内要满足村名90%以上签字同意，居民和公
程序再烦在要走
关系再多也要跑
一切为了进度
对上积极主动
对下死缠烂打
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第一步：尊重政府，沟通在先
城中村项目的运作模式和程序，各区不尽相同，在第一
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时间，以最快的速度了解最全面的信息至关重要。
了解改造政策和具体要求
搜集拷贝相关原始资料
了解判断竞争对手 建立对点沟通渠道 了解报名及保证金要求
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愿意按规定缴纳履约保证金。改造项目用地1亩—50亩，缴纳履约
保证金1000万元人民币；51亩—100亩，缴纳2000万元人民币； 101亩—200亩，缴纳3000万元人民币；依此类推，特殊情况由区城 中改造领导小组另行确定。中标企业在协议签订后，分时段按征地拆 迁进度分期将征地拆迁资金存入项目专用帐户，未中标企业全额退还 履约保证金本金及利息。 提供“城中村”重建改造的开发建设项目建议书及企业相关资质材 料。
拆迁补偿安置原则 ：（参考五华区） ① 农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定
为住宅进行补偿。 ② 采取货币补偿、房屋产权调换（主要方式为原地 回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定）两种方式， 以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。
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原地回迁原则：
采取先搬迁过渡，后还建安置的做法。
货币补偿原则：
① 以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面
积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素， 以房地产市场评估价格确定。 ② 农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、 区政府批准的征地拆迁补偿标准执行。 在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米 的，以房屋产权证证明的建筑面积为准。
搬家费与临时安置补助费的标准及发放
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临时安置补助费按《通告》规定的“每一户农户以建筑 面积不超过300㎡，建筑楼层不超过四层”，具有合法 产权或《通告》发布之前的三级组织批准的建盖面积计 算，搬家费按户计算。
残疾人家庭的过渡费按政策每户上浮20%。
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政府对于城中村改造的总体原则；
城中村项目运作的相关政策和要点；
城中村项目开发的基本流程和问题；
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脏、乱、差 没有城市化进程，就没有城中村。无论从政治还 !
拆
是经济角度看，城中村是阻碍城市发展的绊脚石。
盘龙区：现有城中村67个，占地19182.24亩，涉及200784人。 官渡区：现有城中村103个，占地3万亩，涉及22万人。 五华区：现有城中村51个，占地9794亩，涉及15.3万人。 西山区：现有城中村115个，占地20864.431亩，涉及247040人。
昆明市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围
第三步：定向招拍，报规报批
“毛地招拍挂”：在规划改造范围内集体土地依法征收后， 政府进行土地储备，规划条件作为土地交易条件，进行公开 交易。中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁。 与被拆迁人的“拆迁安置补偿协议”签订量达到100%，且 所有的《土地使用权证》收回，按注销规定予以公告注销。 中标企业获得土地使用权，办理土地使用权证。 “净地招拍挂”：由区政府主导完成拆迁工作，交由市土地 储备交易中心对在规划改造范围内集体土地依法征收后，进 行收储和公开交易，交易成功后依法签订《国有土地使用权 出让合同》，领取国有土地使用权证。”
失地失业 人员职业 技能培训 失业保险 商业养老 保险 养老保险 参保补贴
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征地拆迁范围内正 处于就业年龄段常 住人口 征地拆迁范围内正 处于失业保险统筹 年龄段常住人口 重建改造征地人员
一次性 一次性
已参加城镇企业职 工养老保险征地人 员
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城中村项目开发的基本程序
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发放款项
发放对象 1.五保户 2.民政部门抚养的 孤寡老人 3.烈士家属 城市低保户
发放金额 （5000元/户 ）×户数
发放性质 一次性
备注
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特困补助
（2000元/户） 一次性 ×户数 （3000元/人 ）×人数 （500元/人 ×3年）×人 数 （人均15000 元/人）×人 数 （人均5250 元/人）×人 数 一次性 相关土地收益中划拨 区劳动就业机构用于该 类人员培训专款 相关土地收益中划拨 区劳动就业机构专款 所需投保资金列入拆迁 成本 由区社保经办机构办理 所需投保资金列入拆迁 成本
回 迁 安 置 农 村 集 体 建 盖
办公用房、 仓库 经营用房 生产用房和 附属设施用 房
15元/㎡月
1000元/宗 3个月
（S×15×3）+1000+m
注：S 房屋建筑面积（另：农村集体土地上的房屋，在《通告》发布之前建盖的具有 合法产权的房屋<4层，<300㎡时，S=底层面积×4层 若值S>300㎡以300㎡计 算； 若S <300㎡以实际面积计算，两者面积之差采取一次性货币补偿） M 房地产评估价格 m 建筑成本造价
出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计 算，计算面积减去实际已有的建筑面积的差给予适当 的补助，补差部分采取一次性货币补助。
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其他补偿：
对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组
织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进 行补偿 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不 予补偿。
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第四步：拆迁安置，进入开发
以盘龙区敷泽村项目为例
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一、城中村改造要求 改造总用地面积：101.87亩； 改造拆迁总面积：约90000㎡，涉及村民、城镇居民和公共单位 规划退界要求：退盘龙江30-45米（可协商调整），退界为敞开绿 地。退周边道路15米；
时间 3个月 3个月 3个月
总计 （S×10×3）+300+SM （S×20×3）+300+SM （S×30×3）+300
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30个月 （S×10×30）+600+SM （暂定） 30个月 （S×20×30）+600+SM （暂定） 30个月 （S×30×30）+600+SM （暂定）
优惠主要针对开发企业最关心的城市基础设施配套费、建 筑工程质量监督费、房屋权属登记费、土地登记费、人防工 程易地建设费、房产交易手续费、煤气公用设施建设费共计7 项收费项目。
从公布的优惠政策看，如果参与城中村改造建设，开发房 地产每平方米最多能减少60多元的成本。
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城中村改造主要影响
共单位70%以上签字同意，方可进行后续工作。
4、若项目属于招商引资开发，开发商需在鼓楼社区注册项目公 司，并开立账户，保证注册资金为外资1亿元人名币。
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三、操作流程
按盘龙区城中村重建改造的相关政策文件执行： 和盘龙区城改局签订框架协议并缴纳履约保证金； 在政府协助下（鼓楼街道办事处）与相关住户和单位达成拆 迁补偿协议（70%和90%）并完成拆迁方案，上报盘龙局拆迁
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昆明市主城区249平方公里范围内，有城中
村336个，面积近20平方公里，建筑面积
达3800多万平方米，仅常住人口就达76万 余人。按照昆明主城区每年新建500万平方 米的商品房面积计算，城中村的建筑面积 相当于7-8年的商品房建筑面积。
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如拆迁人在规定期限内不能按期交 房，过渡费双倍计发，直至安置房 交付为止。
货 币 补 偿
每平米补偿费 用 住宅 办公用房、 仓库 经营用房 住宅 10元/㎡月 20元/㎡月 30元/㎡月 10元/㎡月 20元/㎡月 30元/㎡月
搬家费 300元/户 300元/户 300元/户 600元/户 600元/户 600元/户
内336个城中村的改造。这项工作将直接惠及居住在城中
村内的110多万群众，因此被称为昆明“最大的民生工 程”。
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基本特征：
20~49岁人口占总人口的51.95%；
以土地、物业出租为主的股份合作制集体经济；
人口密度大，高密度和不相称的城市建设是居住 状况恶劣的一大原因；
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第二步：入户调查，内部核算
在政府相关部门配合下进行入户调查取得更加详细的数
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据资料，结合开发成本、拆迁补偿成本综合测算，决策。
企业改造申请，交保证金，签协议
街道办事处和股份合作社2会
入户调查，万民书（村名、居民、企业） 向改造指挥部报拆迁方案 区政府报批研究反馈
增加昆明楼市需求刚性 影响三级租赁市场，增加投资热情 土地集中放量，同质化竞争严重 促进开发企业洗牌，抬高开发门槛
① 国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所 有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。
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② 农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证
的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进 行赔还。在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通 告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地（镇、 街道办事处）]（下同）批准建盖的房屋，按“每一户农户以建 筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。
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在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布
之前三级组织批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超 过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。
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面积界定：
对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到
300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超
(在不在分批改造名单内并不重要）
政府出让金净收益 开辟报批绿色通道 给予行政收费优惠
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城中村项目开发的相关政策
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好地段，高利润必然伴随高风险、高投入，淡 然这也是开发实力的综合体现！
企业准入条件：（参考官渡区）
与官渡区签订过城中村改造意向协议。 具有相应的房地产开发资质，企业注册资本金不低于1000万元人民 币（外资企业注册资本金不低于200万美金） 银行资信证明达到良好以上，并提供相应的银行存款证明。