承接查验培训讲义(ppt 41页)

2 承接查验方案的构成与编制要求
第一部分：承接查验组织 1、承接查验小组组织架构及职责
2 承接查验方案的构成与编制要求
第一部分：承接查验组织 1、承接查验小组组织架构及职责
2 承接查验方案的构成与编制要求
第一部分：承接查验组织 1、承接查验小组组织架构及职责
2 承接查验方案的构成与编制要求
第一部分：承接查验组织 1、承接查验小组组织架构及职责
4 承接查验案例解析及注意事项
1、交房时2书附图一般小业主都会做为装饰设计样图，
有的上面会标注承重结构示意，如果不核对准确，容易 发生矛盾激化事件。
1） 、 误拆承重墙事件。 2 ）、 庭院纠纷。
4 承接查验案例解析及注意事项
1、小区房屋交付后出现卫生间被水泡了的情 况是物业公司经常碰到的事，往往经检查是 下水管堵塞，水反冒上来。业主怀疑物业公 司在承接查验时未履行职责，而物业认为是 业主装修造成的。我们只有认真履行好承接 查验职责，认真做好管网“通球试验”并在 业主装修前提醒业主下水管网先行检查，分 清责任。室外的雨污水管网要核对水井的数 量、位置、走向等等，照片是一小区主干道 一处主排水管在施工时路面塌陷造成半通状 态，雨水大就造成积水。花了大量人力物力 进行疏通都没用，最后只有破路更换水管。
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验主要内容
其他 钥匙查验工作应在完成房屋本体及共用配套设备设施的承
接查验后进行，钥匙包括业主共有部分物业钥匙和业主专有部 分物业钥匙。由于管理处不负责业主专有部分的管理，因此原 则上业主钥匙只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶 段将业主钥匙交由管理处代管。管理处应与建设单位签订《钥 匙托管备忘录》，明确双方责任关系，规避法律风险。
5、地下消防泵内本来就很潮湿，在加上 旁边水池水汽，我们可以用铝合金将水池 口进行封闭。
4 承接查验案例解析及注意事项
6、我们在绿化施工阶段及验 收一定要注意一些苗木不能 对着业户房屋的正中。
7、绿化施工苗木露土， 可以加种一些麦冬。。
4 承接查验案例解析及注意事项
8、景观施工要 选位置安装保 洁用拖把池。
1 物业承接查验的概念
2、开发商未按承诺提供小区公共配套，业主的利益受 到侵害。而对于物业企业而言，介入前期遗留问题的 矛盾纠纷，他们感到诸多委屈。由于前期物业服务企 业的选聘权在开发商，物业企业不得不对开发商“俯 首 称臣”，而业主大会成立后，对物业服务企业有续聘 权，因此面对前期物业管理的矛盾和纠纷，很多物业 企业很无奈 。
承接查验计划
验收项目 计划时间 责任人 验收内容 验收人数 备注
3 承接查验的计划与实施要点
实施要点
1、承接查验的起始时间安排根据建设单位书面通知的分项验收时 间 进行确定； 2、承接查验的时限根据前期现场跟进施工现场实际情况（验收对 象的数量、验收的标准）以及验收的人员数量综合考量； 3、承接查验的整体时间安排应考虑法规规定的时限要求---移交有 关图纸资料（现场查验20日前），承接查验应在物业交付使用15日 前完成； 4、承接查验的相关费用及技术人员安排应提前5个工作日与楼宇科 技联系确认； 5、承接查验的记录应按承接查验方案的附件在查验现场进行完整 记录； 6、承接查验的结果应汇总形成验收报告并及时提交建设单位； 7、承接查验发现的工程遗留问题应及时确定复验计划； 8、承接查验前应及时确认施工单位、建设单位、监理单位配合查 验的人员安排及配合工作要求（如水电供应、工具准备、工作要求 等）。
物业承接查验方案与案例解析
主讲人：何善扬
目录
1 物业承接查验的概念 2 承接查验方案的构成与编制要求 3 承接查验的计划与实施点 4 承接查验案例解析及注意事项
1 物业承接查验的概念
第一部分：物业承接查验的概念
1、物业承接查验的定义 承接查验是在物业建设单位竣工验收的基础上,对
建设单位移交的物业资料、有关单项验收报告以及物 业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公 共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配 套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对 查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行， 还应督促建设单位及时解决发现的问题 。
1 物业承接查验的概念
2、物业承接查验的意义 1） 维护业主的合法权益。 2） 便于接管后的物业的管理，承接查验质量的
好坏直接影响到物业管理后期的服务水平。
1 物业承接查验的概念
3、为什么要出台《物业承接查验办法》？ 1）绿地、人造景观配套不完善，公共空间被变卖、占 用等等，这些开发遗留问题经常成为业主和前期物业 之间矛盾的导火索。由于前期物业是开发商选聘，或 者是开发商的下属公司，因此业主往往找前期物业解 决问题，引发业主和前期物业的矛盾 。
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验主要内容
共用部位 1、按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承 接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：
（1）主体结构及外墙、屋面； （2）公共部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； （3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
4 承接查验案例解析及注意事项
3、地下室车库穿墙管线的封堵不 到位，造成渗漏水导致业主车库 内物品损坏，处理不好极易和业 主发生矛盾。
4 承接查验案例解析及注意事项
4、设备房很多都在地下， 且门都要求为防火门，但 是木质易受潮变形，铁质 易生锈，我们可以在外面 在加做一道不锈钢门，上 面做格栅可以通风，下面 做封闭式可以防止小动物。
2 承接查验方案的构成与编制要求
4、承接查验依据
（一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
2 承接查验方案的构成与编制要求
5、承接查验程序
3 承接查验的计划与实施要点
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验主要内容
物业资料 1、在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查
验下列资料： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配
套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
部位名称 公共部位土建
外观结构 变配电系统 照明系统 给排水系统 闭路监控系统 消防系统 空调系统 医用供氧系统
电梯 环境绿化
VI系统 防避雷系统 车场管理系统 其他配套设施
验收日期
参加人员
2 承接查验方案的构成与编制要求
空调等。
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验主要内容
园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一
般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等， 园林建筑主 要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。
其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、
值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停 车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及 中转站、休闲娱乐设施、信报箱等
4 承接查验案例解析及注意事项
11、承接查验一些提醒事项 1）一些常用物品需让施工方或供货方提供备品备件，
特别是智能化系统，很多发生故障需要返厂维修的，这 样可以避免设备运行故障期。
2）设施设备产品说明书、合格证等我们不仅仅等开 发单位交接，而要主动跟进，也就是说在设施设备安装 时我们要去主动收集资料，特别是一些设施设备安装的 过程、调试的过程，以便我们为之后的承接查验的顺利 开展打好基础。
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验小组分工
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验小组分工
管理处承接查验领导小组 组 长：管理处经理 副组长： 工程经理 组 员：工程技术人员
室内部分验收分工表
组 别 给排水
土建
电气
环境wk.baidu.com
杂工
施工方委派 配合人员
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验小组分工 主要部位验收分工表
2 承接查验方案的构成与编制要求
2、承接查验准备工作
2 承接查验方案的构成与编制要求
2、承接查验准备工作 人员准备工作 承接查验前根据承接查验物业的类型特点、与建设单位组成联合小组，各自 确定相关专业的技术人员参加。 工具准备工作 承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据 具体的情况提前准备好所需的检验设备和工具。 资料准备工作 根据移交单位申请查验所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行 记录等），编制查验所涉及内容的各种表格，并制定查验计划和查验工作流 程。
3）要从业主方面考虑房屋空调外机位、排烟、排气 孔的设计会不会给日后装修造成不便（现在要考虑中央 空调、地暖、新风系统的安装等）。
4）注意雨水收集系统的交接，现在新的小区在设计 都考虑到雨水收集利用，要弄清楚雨水收集利用的过程， 容量等等。
4 承接查验案例解析及注意事项
总之，我们在进行承接查验的过程中，一定 要履行好自己的职责，设身处地的为业主着想， 杜绝一切违规、违法事件的发生。为日后更好 的提供物业服务做铺垫，这样才能让我们的物 业服务水平得到大的提升。
3、承接查验小组分工
管理处承接查验小组联系清单
序号 姓 名 职务 电 话 序号 姓 名 职务 电 话
1
5
2
6
3
7
4
8
2 承接查验方案的构成与编制要求
1、承接查验应具备的条件
建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或 者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用 设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表 具； 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按 规划设计要求建成； 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足 使用功能要求； 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用 设施设备取得使用合格证书； 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 法律、法规规定的其他条件。
1 物业承接查验的概念
3、此外由于缺乏具体明确的查验标准、规范和程序作 为指导，再加上自身专业能力的不足，许多物业服务 企业在承接查验工作中经常感到无据可依、无从着 手，导致大量开发遗留问题的存在 。
2 承接查验方案的构成与编制要求
1、承接查验小组组织架构
2 承接查验方案的构成与编制要求
2、承接查验小组职责
4 承接查验案例解析及注意事项
2、在众多的公用设施中，消防设施可以说是 “危难之中见英雄”，但由于平时不用它， 从而被大家忽视。安防设施瘫痪的情况屡有 发生，情况严重的报警设备还有烟感设备都 不能正常使用。虽然消防设施是个‘“闲置 之物”，但一旦发生火灾，就是人命关天的 事。特别在高层建筑，消防设施的作用更是 不可忽略，所以对它的查验更需认真仔细。 验收这个设备时，模拟方法测试烟雾感应器。 消防控制系统和电梯是联网的，如果一切正 常，这时终端控制室的报警器就会“哇哇 “大叫，值班人员就会据此启动应急广播， 通知人员疏散。这时，电梯不管运行在哪一 层，都会自动迫降到底层，下降的过程不会 开门。当然，这只是消防设施查验的一个环 节，真正承接查验还是很多步骤。
4 承接查验案例解析及注意事项
9、路灯、草坪灯及景观灯等接线 要做好防水措施，接头一定要在离 地15公分以上。否则雨天跳闸造成 业主的投诉。
4 承接查验案例解析及注意事项
10、铺装路面砖要采 购透水性好的，否则 路面雨后生苔湿滑。 锦苑二期天元坊已有 多起业主滑倒投诉， 现在我们雨后要用洗 地机进行处理，花费 了大量人力物力。
2 承接查验方案的构成与编制要求
3、承接查验主要内容
共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不 尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容：低压配电设 施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地， 给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警 及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和