土地投资模式讲解

《土地投资模式讲解》
目录
• 常见的买地模式 • 勾地等意向性开发 • 土地一级开发 • 经济效益指标及成本构成 • 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
1 常见买地模式
企业获取土地模式
直接招 一级开
股权收 意向性 三旧改 其他衍
过户
拍挂 发
购 拿地 造 生类型
1 常见买地模式—直接招拍挂
2 勾地等意向性开发 案例分享
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。
链接：土地勘查工作指引
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• 常见的买地模式 • 勾地等意向性开发 • 土地一级开发 • 经济效益指标及成本构成 • 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
企业缴纳
合作
保证金
政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成 征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土 地在一定期限内分期招拍挂出让 。
企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设
保证金需要银行托管。
1 常见买地模式—土地使用权转让
注意：成本、税费、审查、用地条件
1 常见买地模式—股权收购
土
1、土地利用总体规划包含的内容
地
利
用
县级以上土地利用总体规划
乡镇土地利用总体规划
总
上一轮规划实施的评价；土地利 规划目标；乡（镇）土地利用总
体
用现状；土地利用远期目标和近 体规划图；允许建设区、限制建
规
期目标；土地利用结构和布局； 设区、禁止建设区的范围、确定
划
规划指标的分解；环境影响评价； 用地规则及每一块土地的用途；
土地出让 相关条件 的设置
勾地协议 解读
如何进 行土地现 场勘查
2 勾地等意向性开发
勾地协议需确立的实体内容
地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块 外围基础设施建设及地块平整、规划条件、规费优惠 建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。
注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存 在协议出让的法律风险。
乙方投入土地
实施 阶段
及进行征地拆迁补偿
储备资金
土地
完成土地收储后 竞买人报名竞买，
出让
将土地公开出让 竞得后缴纳地价款
阶段
资金 返还
产生溢价的， 对溢价进行
甲方返还乙方投资款
阶段
分配、使用
1 常见买地模式—意向性拿地
适用范围 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。
2 勾地等意向性开发
勾地协议解读 案例：湖南湘潭天易项目
2 勾地等意向性开发
土地出让相关条件的设置
项目经常设置的条件：
竞买企业的开发资质 竞买企业的资金证明 竞买企业以往的开发经验（或纳税经验） 竞买保证金的数额、地价款的支付时间 开竣工时间 带规划方案出让 开发企业驰名商标（或企业在全国的排名） 土地交付条件 政府行政干预等
3 土地一级开发整理
• 土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、
企业参与、市场运作”的方式
注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二
级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易.
3 土地一级开发整理
一级ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ发的目的
弥补政府财政不足，加快土地整理力度 把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成
提高土地获取的把握
获取大型项目的有效方式 最好采用公开招商或招标，签约主体原则 上为市、县或土地储备机构
3 土地一级开发整理
一级开发的几大节点
指标、农转用（林转 用)报批、征收报批
出让
规划调整 (含土规、城规、林规)
征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整
重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
3 土地一级开发整理
土地一级开发的合法性审查
是否符合 土规
重点关注 要素
是否有足够 指标
注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批与土地现状、 建设用地、国有用地
其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查专项评估报告 ”
3 土地一级开发整理—合法性审查
地价款的支付需与土 地交付挂钩，争取地 价款能分期支付（注 意未交清地价款而先 行动工的，需与政府 谈定未办理国土证先 行报建的手续）。
1 常见买地模式—土地一级开发
一级开发流程图
合同
项目研究评估
签订
阶段
谈定一级开发 协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签 署土地储备合同
土储
甲方办理征地农转用手续
1 常见买地模式—三旧改造
企业参与三旧改造的模式
政府统一
自行改造主体
收储后出让 企业直接参与旧改 吸收房开企业参与
。 收购改造
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2 勾地等意向性开发
勾地协议 需确立的 实体内容
重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款 支付
股权收购对价
股权转让 价款
目标公司 债务
土方等工 程费用
拆迁补偿 费用
1 常见买地模式—合作开发
1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益； 2、对方以土地作价入股，我司（投1入后期 开发费用，按约定
比例分配收益； 3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.
利
用
省人民政府所在地的市
制
土规实施的保障措施；土地利用 环境影响评价；划定基本农田保
度
现状图和土地利用总体规划图； 护区、土地开垦区、建设用地区
划定基本农田保护区、土地开垦 和禁止开垦区等。
区、建设用地区和禁止开垦区等
3 土地一级开发整理—合法性审查
2、审批权限： 土地利用总体规划实行分级审批。
土
全国土地利用总体规划
地
省土地利用国总务体院规划
签约主体
尚未成立新的项目公 司，用股东公司参与 竞买的，先签订《成 交确认书》待项目公 司成立后再签署《国 有土地使用权出让合 同》 (注意：涉及签 订变更协议的，应在 报名竞买时说明清楚 ，以防涉及转让产生 税费的风险)。
土地闲置
地价款支付时间
在合同里需明确项目 交地时间、动工时间、 竣工A时dd间Yo，ur T需itle特别防 范因土地闲置造成的 损失。