旧城改造的经验和认识

南京金色家园（建筑面积14万平米）
坐落在建邺区莫愁湖东岸的南 京金色家园项目距离南京市中心新 街口商业区仅2公里，但是原有棚 户居住区形象不佳，治安较差。
2001年，万科通过招 投标获得该地块的开发权， 将该项目定位为南京市场 的高档住宅，2002年5月， 该项目一期推出，在很短 的时间内实现基本受磬。 该项目作为建邺区与 中心商业区之间的门户， 树立了该区位的良好的新 形象 ，项目的成功开发， 带动了周边楼盘的旺销及 地价上涨。近期莫愁湖东 路路东的两块地成交价较 之金色，楼面地价均上涨 了一千元 。
此外，旧城改造还可以形成城市新的风景线，并且通过改变 周边环境，提升周边物业价值。
深圳桂苑， 通过项目外立 面色彩的处理， 改变了深圳旧 城单一、暗淡 的色彩，形成 比较亮丽的居 住环境。
深圳桂苑
建筑面积3.5万平米
沈阳万科紫金苑，在开发该项目的同时，万科还同时对项目 周边青年大街旧楼的外立面进行了改造，不仅通过项目本身，而 且通过周边物业的改善提高了区域物业的价值。
旧城改造的经验和认识
一、参与旧城改造项目的回顾
地产业务从旧城改造项目开始
旧城改造在中国
长春
沈阳
北京 天津 南京 武汉
鞍山 大连
成都
南昌
上海
深圳
上海
2000年—2001年 华尔兹花园
建筑面积11万平米
华尔兹花园
万科持续加大参与城市旧城改造项目的力度
100
75
50
25
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三、旧城改造应该注意的问题
保护绿化
华尔兹项目拆迁前后绿化的保留
华尔兹项目绿化景观
华尔兹项目绿化景观
1995年—1996年 天津世贸广场
建筑面积2.8万平米
项目地处天津市和 平区南京路黄金旺地， 为天津的地标性建筑。
1997年—1999年 深圳万科俊园
建筑面积7.7万平米
俊园是万科第一个超高 层项目，楼高161米，共46 层，为全国最高的住宅。 该项目是一幢以超豪华住 宅为主的综合性楼宇.体量 宏大.属典型的欧陆风格， 1999年荣获深圳市十大明 星楼盘第一名，现已成为 深圳市标志性建筑。
万科参与旧城改造项目的类型 住宅 棚户区 棚户区
办公楼
工厂
酒店
商业
二、旧城改造的积极意义
改变城市面貌
由于历史和规划的原因，某些城市社区居住环境恶劣、缺 乏高档的生活配套、治安状况不佳。通过改造可以改变这些社 区的居住环境，从而改变整个城市的面貌。
在万科参与的旧城改造项目中，南京金色家园项目和长春 城市花园项目就是改变城市面貌的典型。
1993年—1999年
鞍山东源大厦
建筑面积7万平米
商住综合大厦， 在鞍山，该项目因为 首推样板间引起轰动， 也是当地第一个真正 意义的商务写字楼， 同时因为其建筑风格 独树一帜，而成为鞍 山的标识性建筑。
1994年—1996年 大连邮电万科大厦
建筑面积2.6万平米
大连市政府重点招商 项目。项目位于大连市 繁华金融商业区中山广 场地带，以标准的现代 化写字间、商住公寓为 主构成。现已成为大连 市中山广场标志性建筑 之一。
1988-1996 27 13
1997-2000 37 21
2001-2005 88 49
从1988年涉足房地产开发领域至今，万科从未间断参与城市旧 城改造项目的开发，而且开发规模和投资力度都不断加大，仅2001 和2002年就确定旧城改造项目4个，建筑面积88万平米，总投资额 49亿，这些项目将在05年前全部开发完毕。
长春城市花园
（建筑面积36万平米）
长春城市花园位于长春市核心区东部，距离市中心约3公里， 但是原来为长春市外来人员集中居住的一个区域，形象不佳， 并且影响了该项目所在长春市二道区的居住氛围。
2001年，万科选中该 项目作为进入长春市场的 第一个项目，通过万科城 市花园的开发，一些成功 人士入住二道区万科城市 花园，改变了长春市居民 以往对二道区贫民窟的看 法，减少了人们来二道区 居住的心理抗性，原居住 其他区域的人们接受了到 二道区购房居住，使二道 区整体形象得以提高，间 接的带动了二道区经济发 展。
` 完善城市功能与配套
旧的城区在改造后或成为新的高档住宅区，或成为为满足 城市发展和完善城市功能而必要的配套，如办公楼、商业或酒店 等。
在万科参与的旧城改造项目中，早期在东北地区和天津就有 不少这样的类型。
1993年—1996年 天津万科中心大厦
建筑面积5ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ8万平米
项目列入1994年天 津市重点建设项目，是 天津目前唯一与四星级 酒店联体的甲级写字楼。 现大厦出租率达75%以上， 在天津同类写字楼中名 列前茅。
旧城改造项目在万科地产业务中的比重
24% ¾ ³ É Ç ¸ Ä ì Ô ä Ë Æ û 76%
旧城改造占万科的比重——建筑面积 截止2001年底，万科累计开发项目已竣工面积350万平 米，其中旧城改造项目为85万平米，占24%。
25% ¾ ³ É Ç ¸ Ä ì Ô ä Ë Æ û 75%
旧城改造占万科的比重——总投资 截止2001年底，万科累计开发旧城改造项目已竣工部 分总投资34亿元，占集团地产投资比重的25%。