投资拓展组织及流程培训

3、投资业务付款审批流程
投资拓展总监 投资拓展总经理
财务高级经理 副总裁 总裁
财务部填写付款信息
适用范围：投资款、地价款、勾地保证 金、股权收购款、土地交易服务费、契 税等为获取项目需支付的相关款项（该 流程仅适用于集团投资拓展中心所发起 的投资业务付款申请，区域投资拓展业 务付款申请由区域投资拓展部另行发起， 但审批结束后需报集团投资拓展中心备 案） 注意： 1、仔细核对收款单位户名、开户行、账 号； 2、需分笔、分项支付的必须标明； 3、附出让公告、缴费通知单等相关付款 凭据； 4、需抄送具体付款公司财务。 发起节点: 收到政府缴费通知或根据项目 需要。
三旧 改造
其它衍 生类型
获
取
项
目 土地 合作
的 作价 设立
模 式
入股 模式
公司 获取 土地
合作 公司 一、 二级 开发 模式
政府与企 业签署协 议向企业 融资进行 土地收储， 企业通过 招拍挂取 得土地
一方通过招 拍挂途径 （或其他合 法途径）取 得土地后， 将拥有土地 的项目公司 股权转让给 另一方。
构
及
职
责
投资拓展中心组织架构
投资拓展中心部门职责
投资业务板块 包括与业管理、项目信息收集不协调、项目拓展、项目可研、项目 获取、挃导区域投资工作及旧项目后续跟进等
投资研究板块 包括宏观经济政策研究、市场研究、法务保障及技术研究
行政板块 行政人事、外联接待、后勤保障等
投
资
拓 展
1. 投资拓展板块权责手册
一方以土 地作价入 股至双方 合作设立 的公司后 ，另一方 向对方收 购合作公 司股权
转让 土地 前期 开发 的权 益。
案
1. 勾地模式
例
分
享
2. 土地一级开发模式
案例分享 ——勾地
勾地模式 案例：湖南湘潭天易项目
案例分享——勾地
土地出让相关条件的设置
项目经常设置的条件：
竞买企业的开发资质 竞买企业的资金证明 竞买企业以往的开发经验（戒纳税经验） 竞买保证金的数额、地价款的支付时间 开竣工时间 带觃划方案出让 开发企业驰名商标（戒企业在全国的排名） 土地交付条件 政府行政干预等
2、已有区域的项目报区域备案； 发起节点：项目会审通过后1个工作日内发起。
2、新项目定案审批流程
投资拓展总监
区域投资拓展部投资拓展人员
区域总裁
投资拓展总经理 副总裁
执行董事（杨永潮） 执行董事（杨贰珠）
总裁 主席
适用范围： 所有已通过立项的项目； 注 意：已有区域的项目抄送区域总裁 发起节点： 1、土地储备项目：土地储备合同定稿后、签署 前发起； 2、勾地及其他前期与政府有接触的项目：所有 条件包括挂牌条件谈妥后、项目用地即将挂牌前 发起； 3、直接招拍挂的项目：交底会后、各部门已初 具专业意见、报名截止前发起； 4、土地过户、股权收购及合作开发类项目：在 过户协议、股权收购协议、合作开发协议等相关 实质性合同及协议定稿后、签署前发起。
投
资
拓
1、项目获取的基本流程
展
业
2、项目信息收集的方式
务
工
作
3、公司获取土地的模式
简
介
信息收
项
集阶段
目
获
取 项目
的
信息
基
收集
本
及筛
流
选
程
立项阶段
项目
考察
及报
项
告撰
目
写
立
项
定案阶段
项目
跟进
及谈
项
判
目
定
案
土地获 取阶段
合同 签署 及土 地获 取
项目信息获取渠道
项
目ห้องสมุดไป่ตู้
政府
中介
公司领
信 息
导及同 事介绍
4、合同类文件签章审批流程
投资拓展总监 投资拓展总经理
财
务
合
法
资
规
务
金
办
部
部
副总裁
相关部 门会审
首 席 财 务 官
适用范围： 所有需加盖公章（含法人签字）的土 地储备合同、土地出让合同、勾地协 议、股权收购合同、土地过户合同、 合作协议、框架协议等合同类文件； 注 意： 1、需法人签字的，注意在流程中勾 选对应选项，流程结束后抄送法人； 2、流程结束后抄送对应公司财务部 及公章管理人员； 发起节点：需签署合同定稿后。
7、借用公章审批流程
投资拓展总监 投资拓展总经理
副总裁 总裁
区域总裁
适用范围： 土地竞买等需借用公章的业务； 特点：把握时间节点； 注意： 1、所借用公章由区域保管的由对应区域 总裁终审，公章由总部保管及海外公司公 章的由总裁终审； 2、需抄送对应公司财务部及公章管理人 员； 3、提前与对应公司公章管理人员联系沟 通，预约公章借用时间及归还时间。
总裁
5、非合同类文件签章审批流程
投资拓展总监 投资拓展总经理
副总裁 总裁
适用范围：所有需盖章（含法人 签名）的投资意向书、邀请函及 对政府或合作单位来外的日常文 件、函件； 注 意： 抄送对应公司财务部及公章管理 人员； 发起节点：需盖章文件、函件定 稿后。
6、项目土地报名竞买审批流程
投资拓展总监 投资拓展总经理 法务部、财务资金部、合规办并行审批
重点关注
.
溢价款的返还主体和投入使用 主体 溢价款使用不成本、税收之间 的关系 溢价款返还的方式不风险把控
案例分享——土地一级开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、觃划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。
链接：土地勘查工作挃引
欢 迎 交 流、指 导 ！
网站等 信息平
台
业务人员 自行拓展
渠道
其他 渠道
收
集 的 方 式
政府 来访 推介 信息
拜访 政府 及招 商部
参加 政府 招商 会
土地 招拍 挂信 息
政府 官网 土地 招商
报纸 等媒 体发 布的
门
项目 信息
公司获取项目模式
公 司
直接招 土地一 拍挂 级开发
合作 开发
土地使 股权 用权转让 收购
勾地等 意向性 协议拿地
案例分享——勾地 土地竞买条件设置案例分享
案例分享——土地一级开发
一级开发需确定的实体内容
投资款的支付条件 做好征地、交地分期出让进度图
风险把控及违约处理 项目觃划要点
包干价款的构成，丌要遗漏仸何元素 需前置完成的工作 溢价款的处理方案 地价、税费的优惠 其它(注意政府后期用地涨价、投资款 丌返还、相关承诺丌履行等行为）
展望——投资区域化
投资拓展部门与项目配合
项目定案审批通过后项目正式介入。 从政府手中获取的项目土地出让合同签署后移交项目部。 土地转让、过户等项目国土证办至我司名下后移交项目部。 股权转让、合作开发等项目正式的合作协议签署后开始移交，但需配
合跟进一段时间。
展望——项目在投资中的角色定位
《觃划设计要点》 、《觃划方案》 （包括 概觃、控觃、详觃，规项目需要而定）
必要时起草合同并为项目提供法务支持
市政配套部
《项目市政情况调研报告》
前期工程部
《项目前期工程报告》
总工室 财务资金部
《项目岩土报告》 必要时完成戒协助完成《项目投资分析报告》
酒店筹建办
《项目酒店建设意见》
投资拓展中心与区域配合
投资拓展中心组织管控体系 及业务流程介绍
讲师：王叔恒 部门：投资拓展中心 时间：2012年9月20日
一、投资拓展中心组织架构及职责
课
二、投资拓展板块权责划分
程
大
三、投资拓展业务审批流程简介
纲
四、投资拓展业务工作简介
五、案例分享
投
资
拓
展
中
1. 投资拓展中心组织架构
心
组
织
2. 投资拓展中心部门职责
架
原则上项目立项后召开项目交底会，各部门才正式介入前期工作并在 觃定时间内完成各自工作；但对于个别有特殊需求的重点项目，可在 立项前由营销、觃划等部门前期介入。
各职能部门在交底会后由投资拓展部门组织考察项目，并在规定时间内完成相关
工作并出具各专业意见及报告。
营销中心 觃划设计院
法务部
《项目市场调研报告》（含市场意见、产品定 位、户型配比、推售计划及建议售价等）
副总裁
总裁
适用范围：所有项目土地报名竞买业务涉及
的报名材料审批、授权委托书法人签名、参
与竞买公司、公章借用、竞买保证经付款、
法人身份证原件借用等业务审批；
注 意： 1、一次流程完成土地报名竞买环节所有审 批工作； 2、所有报名材料以附件形式上传； 3、授权委托书等需法人签字的文件予以注 明； 4、注明参与竞买的公司（在流程发起前已 与财务资金部沟通确认过）； 5、需借用公章的勾选对应项并填写借用及 归还时间、公章保管人； 6、注明竞买保证金金额（是否分笔支付） 收款单位账户及户名、开户行等信息； 7、需借用法人身份证原件的勾选对应项并 填写借用及归还时间、保管人（无需再签借 用法人身份证申请单）； 8、流程结束后抄送法人、对应公司财务部 及公章管理人员。 发起节点：公司决定参与土地竞买后发起。
板
块
权
2. 投资拓展工作相关部门职责边界
责
划
分
投资拓展板块权责手册
1. 广东省外区域
链接
2. 广东省内区域
链接
3. 集团直管区域
链接
投资拓展业务职责边界
集团投资拓展中心
区域（投资拓展部）
各职能部门
项目部
投资拓展部门与各职能部门配合
投资拓展工作以投资业务部门为主导，各职能部门配合、协助完成相 关工作。
发起节点：明确公章借用雪球及借用时间 后。
8、新公司注册成立审批流程
投资拓展总监 投资拓展总经理
集团办
财务资金部
副总裁 总裁
适用范围：所有需成立新公司经 营的新项目均需走该流程； 注意： 1、省内项目及未定区域的新项目 由投资拓展中心发起该流程，集 团办负责跟办； 2、省外项目由区域办公室发起该 流程并跟办，集团办协助； 3、发起部门、投资拓展总经理及 流程结束后抄送环节需选择； 4、项目基本信息由发起部门填报 ，新公司基本信息由集团办填报 ； 发起节点： 1、投资公司：明确土地一级开发 意向或获取土地一级开发权后； 2、项目公司：新项目土地获取后 或土地转让及过户协议等签署后。
案例分享——土地一级开发
土地一级开发投资款支付原则
支付原则
投资款的构成，包含……
投资款采用与户共管，与款与用
投资款必须由政府包干，包费用 包完成期限
投资款严格控制，直接支付给相 关权利人
案例分析
案例分享——土地一级开发
一级开发土地出让溢价的处理
案例分享
溢价处理
土地出让价款的构成，包含…… 了解包干价、基准地价、分成 临界点、评估价、出让起始价 底价、成交价 溢价款分配
集团对于投资拓展工作统一归口集团投资拓展中心管理，具体业务由集团投 资拓展中心不区域共同跟进。
项目跟进过程中总部不区域密切联动，相互配合。 集团投资拓展中心不区域各自拓展跟进的项目，原则上由各自主导跟进；区
域主导的项目，集团投资拓展中心协助并提供技术挃导和服务；集团投资部 门拓展主导的项目，区域协助、配合完成相关工作。
投
资
新项目立项审批流程
拓
新项目定案审批流程
展
业
投资业务付款审批流程
务
合同类文件签章审批流程
审
非合同类文件签章审批流程
批
流
借用公章审批流程
程
新公司注册成立审批流程
简
介
项目土地竞买报名流程
1、新项目立项审批流程
投资拓展总监
区域投资拓展部投资拓展人员 区域总裁
投资拓展总经理 副总裁
主席
适用范围： 所有新项目； 注 意：1、需抄送总裁办备案；