春森彼岸 龙湖星悦荟
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按业态划分
餐饮 蕉叶 随苑 时间时尚餐厅 特等舱 娱乐 W俱乐部 V尚 休闲 阿拉比卡咖啡 一点极
青一色
澜轩美食 思贝汤 菩提素 杏帘居 重庆小天鹅 棠棣
上品料理
渝风渝菜 鹭宝宝海鲜火锅 家全居 渔梦轩 天河一家 观澜阔 天绿 上品料理
美域红酒
玖嘉酒庄 北滨一号会所 星派KTV
刘开渠艺术中心
络绎茶道 浮生闲 尧记茶叙 禅庭 SPA 苗品记茶艺馆 乐浮咖啡 简盖美发专家 康曼美容美体
租金和营业额
• • • • • • 租金:70-100元/平米,物业费14元/平米 单铺租金集中分布30000-140000元/月 单位租金起价:约80元/月·平方米 单位租金最高价:约120元/月·平方米 单位租金均价:约85元/月·平方米 价值区分布:靠近平层第一价值区;靠近中间为第二价值区。越接近街道两 头和高层的租金越低。 • • • • 临街商铺出售供应:无 二手商铺转让:无 营业额:每月流水50-90W 单铺每日营业额集中分布:10000-25000
按区域划分
区域 1区 2区 3区 4区 5区 时间 时尚 餐厅 6区 7区 8区 1F W 俱乐部 美域 红酒 简盖 美发 刘开 渠艺 术中 心 尧记 茶叙 浮生 闲 V尚 苗品记茶 艺馆 鹭宝宝海鲜 火锅 阿拉比卡 咖啡 随苑 乐浮咖啡 玖 嘉酒庄
2F
简盖美发
未开通
蕉叶
蕉叶
杏帘居
渔梦轩
3F
刘开渠艺 术中心
2.1、口岸特点
• 重庆龙湖星悦荟位于北滨 黄金滨江线的腹心口岸, 且滨江岸线长达一公里, 西邻观音桥商圈,东接江 北嘴CBD;北邻五里店商业 区;通过黄花园大桥可一 桥飞渡解放碑CBD,未来地 铁四号线将通过项目一期, 紧靠滨江快速路,可避开 商圈环道的拥堵。从口岸 上看,是属于一种外向持 续服务性社区商业。
江天阙:均 价18000元/ ㎡
项目构 成
高层、多层住宅、商业、写字楼、 酒店
龙湖春森彼岸交通图
交通图
龙湖春森彼岸规划/功能划分
规划/功能划分
每一楼栋单独命名,保持项目市场关注度和新鲜感
江天 里 涵邸
嵘邸 江天 竞 云邸 香邸 江天上
江天阙
江天 籣邸 月
鸿邸
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
根据各期推售产品户型,针对目标客群 特征进行广告平面设计
高层滨江住宅 阳台上的不可 卸玻璃窗
外墙框 架 木质栅 栏
二、星悦荟概况
• 星悦荟作为龙湖三大商业 • 社区商业:是指区别于城 品牌之一,致力于打造社 市中心商业、shopping 区型时尚生活中心,向中 mall、大型购物中心、主 产家庭及消费者提供购物、 题商业步行街等以地域内 美食、娱乐、休闲等多样 和周边居民为主要服务对 生活方式,从而让消费者 象的零售商业形态;社区 发现和享受“生活之悦”。 商业具有相当强的地域性。 它是一种以住宅项目或住 • 星悦荟产品概念指:规模 宅街区为载体,以便民、 在5万—10万平方米上下的 利民为宗旨,以提高居民 集中商业,为城市中产阶 生活质量、满足居民综合 层及其家庭提供主题化或 消费为目标,提供日常生 综合性的品质生活方式, 活需要商品和服务的属地 使消费者感受生活之悦。 性商业。
江天竞 江天上 江天月 江天里 江天阙
产品特征: 均为平层
户型面积区间:74-154㎡
主力总价区间:55-120万
龙湖春森彼岸建筑
外立面风格
采取反规划的建筑思路,使建筑没有标准层,每个立 面都标新立异
春森彼岸的外立面比较独特,层次分明,立体感强, 但在追求外立面美观的同时,也在一定程度上影响了 居住的实用性。
•
2.3、项目规划
• 星悦荟(春森彼岸)体量10万方体量,分3期开业。 去年开业的是一期滨江商业,共5万方。汇聚餐饮、 娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代 主义大片大片整齐划一的外立面,将其碎化,从而 形成层次分明,立体感极强、极富个性的外立面, 并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则 通过建筑的高低错落,形成完美的天际线,也成为 一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、 门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。
三、项目市场调查
• 1、项目概述 • 星悦荟项目于2011年开业, 方位自东向西,距江岸仅 100米,整个工期为三期, 目前一期已全面完成,体 量为5万方;二期目前正在 建设中,估计于今年年底 或明年初能完工;三期现 未动工。本项目一期商业 招商已经完成,正在做二 期招商工作。
• 停车位:广场上有257 个停车位,地下停车 场有243个停车位。 • 广场街面设有大型大 型店招和部分绿化设 施和绿植。
• 三 以住宅小区居民为 • 四 属于配套市场化运作 服务对象 • 社区中心是政府调控下的 商业行为,在政府的规划 • 社区中心的服务对象 要求下,发展商通过高起 以本区多个住宅小区 点的商业开发运作,为社 居民的日常生活为主, 区居民提高教育、文化体 有别于中心商务对外 育、生活配套等服务,这 交流为主的城市功能, 种不断完善的商业组合, 取得了相关可观的经济效 但两者又互为交叉, 益,更提供了诸多的就业 共同构成城市人居活 机会。 动中心的完整系统。
2.2、项目针对消费人口及人群
• 龙湖星悦荟向北辐射,江北嘴有20万商务精英,观音桥商圈有45万日均 客流量,北滨路沿线2公里内,汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌 华等5万户豪宅业主,有超过20万的常住人口,再加上龙湖包括春森彼 岸在内的10万高端业主,其高端客群达百万之众,这也将是项目强有力 的支撑。 针对客群特征: • 1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群 • 2、以金融行业从业人士、专业技术人员(律师、设计师等)为主要职 业特征 • 3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群 • 4、对产品品质和物管水平有较高要求 • 5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体
CBD滨江黄金口岸,覆盖巨量高端客群 CBD核心生活圈输送三大优质客源,辐射40 万人口
• 未来三年内,江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金 融机构入驻、20万国际商务精英工作生活 江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成, 左右2公里内,密布5万户高收入阶层家庭 春森彼岸就是打造一个城市共同体,未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本、 韩国、香港等18个国家和地区的国际人士,常住人口将达 到2万人,流动人 口将超过4万。
龙湖春森彼岸基础信息
一、 基础信息 龙湖春森彼岸,位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖” 为口号入市,成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区
项目名 称 春森彼 岸 建筑面 积 (㎡) 约78万方
物业地 址
建筑形 态
重庆市江北区北滨路中段
高层、 多层
容积率
4.88
主力房 型
三房、 四房
最新报 价
X邸系列 滨江板式洋房
广告平面 滨 江 板 式 洋 房
涵邸 云邸 籣邸 鸿邸 香邸 嵘邸 产品特征:
平层跃层皆有,带底TOWN及 顶跃 户型面积区间:平层:118-
142㎡
跃层:142-233㎡
主力总价区间:90-220万
龙湖春森彼岸产品/营销
产品/营销
滨 江 豪 宅 布 局
江天系列
滨江高层豪宅
广告平面
劣势:
• 商业布局不平衡;周边无任何商业设施和氛围,整体项目 也只完成一期,难以满足人们的多样化需求。 • 业态组合较单一,只汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题 功能;未规划必备性业态,如:超市、药店、银行等。 • 部分同层未能联通;不利于人流流向引导。 • 因星悦荟为社区型中心,但目前除本项目住宅业主较少, 且未能吸引周边居民,未形成住宅社区氛围,住宅与商业 未能达到统一。 • 业态同质化严重,重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的 同类型商业综合体。
社区中心商业四大特点
• 一 全部设施围绕家居生 • 二 业态常见与日常 活展开 商业及服务 • 社区中心以居住人群为中 • 社区中心把日常商业 心,全部设施紧密围绕人 们的在家居附近需求生活、 和服务设施集于其中, 文化交流的需要,构成了 既缩短了这些设施与 一套巨大的家庭住宅延伸 社区居民的距离,又 体系,比如:菜市场和超 市是厨房的延伸;浴室和 满足了人们多样化需 洗衣房是卫生间的延伸; 求;既便民、利民, 餐饮和小吃是餐厅的延伸; 又提高了居民的生活 影院、茶楼、歌舞厅是客 厅的延伸;图书室和阅览 质量和城市环境质量。 室是书房的延伸。
威胁:
• 星悦荟是龙湖商业地产中不太成熟的品牌,在开发和经营 中存在一定的风险和挑战。 • 当前越来越多的大型商业地产进驻重庆,兴起了一批有特 色和主题的商业综合体,高端人群和市场这一美味的蛋糕 必然会被争先划分。
5、商业特色
• 1 建筑大气,宽幅落 地外窗设计,室内外 采用优质材料,灯光 柔和,风格高贵典雅。 • 2 每层楼面中间区域 设有供顾客和消费者 休息的设施。 • 3 装修管理较好,围 挡横平竖直且封到顶, 材料是轻钢龙骨加木 工板后外面再喷绘上 墙
四、SWOT分析
• 优势: • 良好的硬件、软件和定位; • 优越的地段位置和环境,属于北滨路江面核心区域内,紧 邻各大商业圈和高消费人群,易于汇聚车流和人流; • 商业地产品牌知名度高,对自身品牌和商铺的品牌运作和 推广营销能力较强; • 入驻品牌均为其品牌的旗舰店;装修给人以气派和尊贵的 感觉; • 租金较为便宜,便于市场培育; • 周边高端人群有高品位的追求。
机会:
• 周边有大量高消费人群,他们对消费环境、品味的追求较 高,拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的 出现,弥补了该片区的市场空白。 • 南滨路已经凭其出色的餐饮 氛围和滨江夜景而闻名,北 滨路虽开发较晚,但具有巨大的发展潜力和商机。 • 地铁和轻轨如今成为带动商业的强力助推器,地铁四号线 的开通将大大增加商业设施和氛围。
未开通
未开通
家全 居 观澜 阔 特等 舱 (装 修) 物业 办公 地点
家全居
重庆小天 鹅
天绿 上品料理
4F
一点极
未开通
未开通
渝风渝菜
澜轩美食
澜轩美食
5F
禅庭 SPA
康曼美容 美体
未开通
棠棣
菩提素 (装修)
青一色
6F
禅庭 SPA
络绎 茶道
售房中心
售房中心
物业办公 地点
天河一家
Fra Baidu bibliotek
思贝汤
4、商铺情况
• 结构:大部分户型为纵深为1520米,开间为24-70米,面积多 为360-1400平米。层高:一层为 4米。2-6层为3.5米。 • 装修:突出本业态和品牌特色, 采用不同家居和灯饰衬托出产品 或服务特色。 • 物业条件:独立水、电、气和下 水。 • 消费水平:人均消费150-350元/ 人。 • 类型:所有商铺均为租赁,无出 售物业。 • 水流和车流:8-20人/小时 300-480辆/小时(双向)
• 2、项目格局:
• 整体项目地势北高南 低,大致呈三阶梯状 分布;商业项目为至 西向东,第一期位于 西方,视野开拓,楼 层分布:6层商业布局, 纵向分为8个区,每区 设有一部直升电梯。 商业上门为一期高层 住宅。
3、业态分布:
• 商业业态为:餐饮、娱乐、休闲健康 三大主题功能 • 一楼平层三大业态均匀分布,,主力 商铺有:W俱乐部、V尚、美域红酒、 重庆小天鹅火锅等; • 2-4楼为餐饮商铺,主力商铺有:重庆 小天鹅、澜轩美食、棠棣等;5-6楼13区为休闲商铺,主力商铺有:禅庭 SPA、络绎茶道;5-8区为餐饮商铺, 主力商铺有:棠棣、天河一家、青一 色、思贝汤。 • 餐饮主要以中餐风味餐厅为主,搭配 有休闲餐饮和火锅。 • 休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、 酒吧为主,配以咖啡厅和美容SPA。
龙湖· 春森彼岸星悦荟项目 商业市场调查研究报告 (二O一二年三月)
目录
一、整体项目基本信息及 规划营销 二、项目概况 2.1、口岸特点 2.2、项目针对消费人口 及人群 2.3、城市规划 • • • • • • • 三、项目市场调查 1、项目概述 2、项目商业格局: 3、业态分布: 4、商铺情况 5、商业亮点 四、SWOT分析