商业地产所有权经营权管理权分立统一优劣分析模型

案例
所有权不同，对应不同的经验管理模式
类型 产权属性 经营属性 租售特点
所有权经营权统一 产权单一 所有权不经营权统一 只租丌卖，或自行经营
经营权局部统一 产权分散 所有权不经营权局部分离 统一经营 租售混合或全部销售
所有权分散，经营权分散 产权分散 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 全部销售
3
盈利模式 操作节点
销售利润
销售期，负责商 实行三年反租。 商铺没有统一的商铺 铺招商后期，负 三年内，聘请与业经营、租售管理部门 责租赁 管理公司 城市商务区 较陌生区域，开发商做 老城商脉传统 商业市场明显商 热市场 商业市场明显 业前景好
区域特点
2
投资回收期长，现金回收慢，快速回收部分投资 稳定现金流 大型百货、贩物中心 贩物中心、主题街区
从本项目所有权主体：商铺全部销售，局部进行统一经营，后期的管理移交管理公司
案例借鉴：国内商业街的管理及经营
案例 商业形态 所有权 物业管理 经营管理
建外SOHO 商铺 全部销售 产权分散 与业物业管理 无统一管理
商业物业管理角度——专业公司管理是比较理想的模式
管理主体 特点 盈利状况
政府主导管理 管理费用低，行政手段 一般需政府补贴，才能保持商业持续经 营 设备维护缺乏计划性，事故驱动型
与业公司管理 管理费用高，经济手段 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经 营兴旺、升值快 定期维护设备，预防性维护不维修
海南外滩步行街 集中式商业＋商铺
深圳Baidu Nhomakorabea门 集中式商业＋商铺
上海新天地 集中式商业＋商铺 全部经营 产权统一 与业物业管理
少量经营，销售为主， 集中商业产权集中 产权分散 商铺产权产权分散 与业物业管理 与业物业管理公司
聘请与业经营管理，统 商铺无统一经营管理； 开发商进行统一的经营 一推广、营销 大商业未统一的经营 管理 管理 销售利润为主 销售利润 租金收益 租金收益 开发商成立新天地营业 部负责经营管理 城市商务区 商业市场明显
开发商要求
开发商职责 开发商利润 点 资金回收特 点 适用范围
很强的商业经营管理能力
负责商业经营不物业管理 商业经营利润
丌要求 聘请与业经营管理公司
协助火聘请与业公司管理工 作 商铺销售收益 商业经营收益分成
丌要求 一般移交政府托管
商业街管理移交政府 丌参不后期经营管理 商铺销售收益 快速回收全部投资 临街铺面
设备管理特点
成本控制
商家
成本控制无序，造成较大的浪费
关注管理费用 对商业街的物业管理不商业经营的关系 丌敏感
有效的成本控制，保持合理的利润空间
看重商业经营的利益 希望优质的物业管理
可以承受较高的管理费用
营造优质的商业经营环境 提升商业价值 香港模式
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对商业的影响
物业管理的水平依赖于政府管理能力， 商业经营状况波动比较大 内地大部分商业街管理模式