宁波东部新城东区商务启动区城市设计
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建议近期保留项目 基地西北部浙东建材 规模较大，近期搬迁 难度较大； 基地内邱隘镇福利院 建议近期保留或另选 址迁建； 百丈路和盛莫路交叉 口商住楼建筑状况良 好，建议近期保留。
总体发展主题定位
创享活力区 生态商务港
东部新城·生态型城市商务综合体
开发主题一：总部中枢组团 ➢东部新城适宜现代服务业的总部聚焦地 ➢城东片区的高端生态商务核
功能分区及核心产品承载建议
片区
组团开发策略
核心产品建议
•外向型商务功能区，较高 •生态商务酒店
总部中枢组团
的开发强度
•现代服务业促进中心
•在项目成熟期，凭借良好
区位优势及环境优势，吸
引宁波当地现代服务业企 业和东部片区三产龙头企 •区域总部企业基地
业总部入驻
功能描述
集住宿、办公、餐饮、娱乐为一体的高档生态型商务酒店 为片区现代服务业企业提供高效、生态化的办公场所
开发主题二：复合型商务花园 ➢激发片区活力的生态型商务花园 ➢整合邱隘镇产业链的前沿性商务平台
总部中枢组团阐释——总部基地发展格局及商务业态导入分析
三江中央商 务区
高新区总部基 地（在建）
东部新城总 部基地
南部商务区总部 基地（在建）
宁波市核心产业
适配性分析
纺织服装业
市场竞争强度
日用家电业
信息服务
总部中枢组团案例借鉴——柏林索尼中心
索尼中心位于德国首都柏林的波茨坦广场，总占地面 积2.6公顷，地块呈锲形，它包括7幢建筑和一系列的地 下设施，总建筑面积13.3万平方米，是以总部办公为主 导的复合型商务中心。
总建筑面积： 其中 地上建筑面积： 办公： 住宅： 零售： 娱乐：
2万㎡ 0.9万㎡ 0.4万㎡
宁波东部新城东区 商务启动区城市设计
项目区位及范围
➢项目背景研究 ➢片区发展定位 ➢概念性规划 ➢重要节点城市设计意向
规划范围 商务启动区西起生态走廊和规划道 路，东至盛莫路，北至中wk.baidu.com路，南 至百丈路，规划总用地26公顷。
与周边地区关系 商务启动区与三江口老城区、鄞州 中心区、东钱湖旅游度假区、镇海 片区、北仑片区都有良好的交通联 系。
金融业
输变电设备制造业
机械工业
贸易
汽车配套产业
建筑业
√
项目定位的匹配性
√ √
√ √
易操作性
√
√
当前，宁波已明确提出总部基地定位的商务区有高 新区和鄞州中心区南部商务区，以三江中央商务区为 圆心，总部经济布局主要向城东、城南两个方向拓展
东部新城总部基地的产生，在提升东部新城东区商 务能级的同时，又能加强总部经济向东延伸的发展力 度，丰富总部经济的产业形态。
复合型商务花园组团阐释——行业导入方向建议
爱思朋纺织
浙东建材集团
海太机械集团
➢随着传统产业越来越注重产品的研发能力，衍生出相关 高新技术部门，传统行业与高新技术行业的融合愈加紧密 ➢为落实“优二进三”战略，我们建议当地传统工业中的 三大行业的导入必须在产业链环节有所删选，即重点引进 相关产业链上游的研发等环节和下游的展示推广等环节； 而针对高新技术产业则以孵化中小企业为核心功能
➢根据综合评估，我们遴选出纺织服装、信息服务、金融贸易、 建筑业等几个适合基地发展总部基地的产业
➢依照基地定位，本区域不适合发展以加工制造为主的第二产业
➢基地西侧的东部新城中央商务区重点发展金融贸易产业，北部 的宁波高新区重点发展信息服务产业，这些周边片区的定位需作 为本项目选择产业导入方向的重要影响因素之一
项目基地分析
道路现状 城市主干道：盛莫路 和百丈路 城市次干道：中山路 （规划） 城市支路：邱隘大道 社区道路：文卫西路、 方庄北路
土地利用现状 基地现状以工厂 企业为主，并有 少量村民住宅。 基地内公共设施 用地主要邱隘福 利院和部分旅馆、 餐饮用地
水系 基地内河网纵 横，有建设江 南水乡城市的 自然条件
上位规划——东部新城空间结构及东片区控规
东部新城空间结构 东部新城与南北生态走廊为界分为核心区和东 区。 主要公共空间 中央绿荫走廊;南北生态走廊;明湖公园;行政中 心区;社区中心
控规的技术要求 规划主要发展商业、商务、酒店、娱乐、居住等复合 型城市功能； 容积率控制在1.5-5之间； 建筑高度控制在100m以内； 原有控规的问题 商务办公面积过大,市场难以消化; 与更大区域的空间联系考虑不够 空间肌理较为均质,没有能形成识别性的空间节点
“双高工程”成效日益明显，现有高新技术企业7家，各级 工程技术研究开发中心9家，共有33个科技项目立项。高新技 术产品产值占规模以上工业中的比重提高到48.2%
亿元
2006年邱隘镇产业发展状况
20
17.35
18.80%20%
15
15%
10
8.60% 5.56
10%
5
1.44
5%
2.10%
0
0%
第一产业
第二产业
第三产业
增加值
增长率
当地以二产为主导，三产迅速崛起的产业发展特征，使得基 地在“优二进三”的产业发展方针中必须起到核心功能承载 作用
➢项目基地位于邱隘镇行政区划内，为了更好地统筹城 乡产业联动发展，我们建议本组团重点导入的产业有两 大可选方向：一是当地传统二产的龙头行业；二是当地 的高新技术企业,通过为这两类企业完善其产业链前后端 的服务配套,提升片区的服务业发展能级
13.3万㎡ 11.7万㎡ 6.7万㎡
索尼欧洲总 部办公楼
柏林爱乐 音乐厅
狩猎园 高级住 宅社区
ESPLANADE 酒店
罗马广场
26层塔楼
索尼中心广场鸟瞰图
戴姆勒—奔驰总部基地
柏林市中心
索尼中心 波茨坦广场
索尼中心广场三维图
总部中枢组团案例借鉴——柏林索尼中心
中心发散式的结构布局 多样化的人流引导空间处理
重点导入宁波东部片区第三产业的龙头企业总部
复合型商务花园组团阐释——区域产业研究
邱隘镇是以工业经济为主导的乡镇，2006年其第二产业增 加值占GDP的比重高达71%，而第三产业则继续保持着强劲 的增长势头，年增长率高达18.8%
全镇现有工业企业1500余家，其中限额以上企业185家，基 本形成以轻纺服装、机械五金和建筑材料为主体，金属冶炼 、船舶制造、塑料包装、造纸印刷、冷冻食品等协调发展的 工业体系。
规划特色的展现
以内聚式的公共空间处理手法，聚焦项目 中心区的活力 通过视觉与空间上的通道，保持与周围环 境的密切交流 建筑空间设计组合体现多元中的统一 充分利用地下空间，并与交通枢纽连同， 加强了与中心城的联系
标志性塔楼体现很强的现代感
内聚式公共空间—罗马广场 风格严谨的南侧建筑群
形态丰富的北侧建筑群
总体发展主题定位
创享活力区 生态商务港
东部新城·生态型城市商务综合体
开发主题一：总部中枢组团 ➢东部新城适宜现代服务业的总部聚焦地 ➢城东片区的高端生态商务核
功能分区及核心产品承载建议
片区
组团开发策略
核心产品建议
•外向型商务功能区，较高 •生态商务酒店
总部中枢组团
的开发强度
•现代服务业促进中心
•在项目成熟期，凭借良好
区位优势及环境优势，吸
引宁波当地现代服务业企 业和东部片区三产龙头企 •区域总部企业基地
业总部入驻
功能描述
集住宿、办公、餐饮、娱乐为一体的高档生态型商务酒店 为片区现代服务业企业提供高效、生态化的办公场所
开发主题二：复合型商务花园 ➢激发片区活力的生态型商务花园 ➢整合邱隘镇产业链的前沿性商务平台
总部中枢组团阐释——总部基地发展格局及商务业态导入分析
三江中央商 务区
高新区总部基 地（在建）
东部新城总 部基地
南部商务区总部 基地（在建）
宁波市核心产业
适配性分析
纺织服装业
市场竞争强度
日用家电业
信息服务
总部中枢组团案例借鉴——柏林索尼中心
索尼中心位于德国首都柏林的波茨坦广场，总占地面 积2.6公顷，地块呈锲形，它包括7幢建筑和一系列的地 下设施，总建筑面积13.3万平方米，是以总部办公为主 导的复合型商务中心。
总建筑面积： 其中 地上建筑面积： 办公： 住宅： 零售： 娱乐：
2万㎡ 0.9万㎡ 0.4万㎡
宁波东部新城东区 商务启动区城市设计
项目区位及范围
➢项目背景研究 ➢片区发展定位 ➢概念性规划 ➢重要节点城市设计意向
规划范围 商务启动区西起生态走廊和规划道 路，东至盛莫路，北至中wk.baidu.com路，南 至百丈路，规划总用地26公顷。
与周边地区关系 商务启动区与三江口老城区、鄞州 中心区、东钱湖旅游度假区、镇海 片区、北仑片区都有良好的交通联 系。
金融业
输变电设备制造业
机械工业
贸易
汽车配套产业
建筑业
√
项目定位的匹配性
√ √
√ √
易操作性
√
√
当前，宁波已明确提出总部基地定位的商务区有高 新区和鄞州中心区南部商务区，以三江中央商务区为 圆心，总部经济布局主要向城东、城南两个方向拓展
东部新城总部基地的产生，在提升东部新城东区商 务能级的同时，又能加强总部经济向东延伸的发展力 度，丰富总部经济的产业形态。
复合型商务花园组团阐释——行业导入方向建议
爱思朋纺织
浙东建材集团
海太机械集团
➢随着传统产业越来越注重产品的研发能力，衍生出相关 高新技术部门，传统行业与高新技术行业的融合愈加紧密 ➢为落实“优二进三”战略，我们建议当地传统工业中的 三大行业的导入必须在产业链环节有所删选，即重点引进 相关产业链上游的研发等环节和下游的展示推广等环节； 而针对高新技术产业则以孵化中小企业为核心功能
➢根据综合评估，我们遴选出纺织服装、信息服务、金融贸易、 建筑业等几个适合基地发展总部基地的产业
➢依照基地定位，本区域不适合发展以加工制造为主的第二产业
➢基地西侧的东部新城中央商务区重点发展金融贸易产业，北部 的宁波高新区重点发展信息服务产业，这些周边片区的定位需作 为本项目选择产业导入方向的重要影响因素之一
项目基地分析
道路现状 城市主干道：盛莫路 和百丈路 城市次干道：中山路 （规划） 城市支路：邱隘大道 社区道路：文卫西路、 方庄北路
土地利用现状 基地现状以工厂 企业为主，并有 少量村民住宅。 基地内公共设施 用地主要邱隘福 利院和部分旅馆、 餐饮用地
水系 基地内河网纵 横，有建设江 南水乡城市的 自然条件
上位规划——东部新城空间结构及东片区控规
东部新城空间结构 东部新城与南北生态走廊为界分为核心区和东 区。 主要公共空间 中央绿荫走廊;南北生态走廊;明湖公园;行政中 心区;社区中心
控规的技术要求 规划主要发展商业、商务、酒店、娱乐、居住等复合 型城市功能； 容积率控制在1.5-5之间； 建筑高度控制在100m以内； 原有控规的问题 商务办公面积过大,市场难以消化; 与更大区域的空间联系考虑不够 空间肌理较为均质,没有能形成识别性的空间节点
“双高工程”成效日益明显，现有高新技术企业7家，各级 工程技术研究开发中心9家，共有33个科技项目立项。高新技 术产品产值占规模以上工业中的比重提高到48.2%
亿元
2006年邱隘镇产业发展状况
20
17.35
18.80%20%
15
15%
10
8.60% 5.56
10%
5
1.44
5%
2.10%
0
0%
第一产业
第二产业
第三产业
增加值
增长率
当地以二产为主导，三产迅速崛起的产业发展特征，使得基 地在“优二进三”的产业发展方针中必须起到核心功能承载 作用
➢项目基地位于邱隘镇行政区划内，为了更好地统筹城 乡产业联动发展，我们建议本组团重点导入的产业有两 大可选方向：一是当地传统二产的龙头行业；二是当地 的高新技术企业,通过为这两类企业完善其产业链前后端 的服务配套,提升片区的服务业发展能级
13.3万㎡ 11.7万㎡ 6.7万㎡
索尼欧洲总 部办公楼
柏林爱乐 音乐厅
狩猎园 高级住 宅社区
ESPLANADE 酒店
罗马广场
26层塔楼
索尼中心广场鸟瞰图
戴姆勒—奔驰总部基地
柏林市中心
索尼中心 波茨坦广场
索尼中心广场三维图
总部中枢组团案例借鉴——柏林索尼中心
中心发散式的结构布局 多样化的人流引导空间处理
重点导入宁波东部片区第三产业的龙头企业总部
复合型商务花园组团阐释——区域产业研究
邱隘镇是以工业经济为主导的乡镇，2006年其第二产业增 加值占GDP的比重高达71%，而第三产业则继续保持着强劲 的增长势头，年增长率高达18.8%
全镇现有工业企业1500余家，其中限额以上企业185家，基 本形成以轻纺服装、机械五金和建筑材料为主体，金属冶炼 、船舶制造、塑料包装、造纸印刷、冷冻食品等协调发展的 工业体系。
规划特色的展现
以内聚式的公共空间处理手法，聚焦项目 中心区的活力 通过视觉与空间上的通道，保持与周围环 境的密切交流 建筑空间设计组合体现多元中的统一 充分利用地下空间，并与交通枢纽连同， 加强了与中心城的联系
标志性塔楼体现很强的现代感
内聚式公共空间—罗马广场 风格严谨的南侧建筑群
形态丰富的北侧建筑群