关于城市老城区控规编制的探索

老城区规划编制——规划思路
• • • • • • • • 2、控制体系 采用“老城区建设总量—分片区容量控制--地块容量控制”三级控制体系 3、控制方法 为应对规划管理实际工作中对于控规弹性的需求，本次控规在用地控制手段 上运用实线控制、点位控制和指标控制三种方式组合控制，刚柔结合，提高控规 的实际可操作性。 (1)实线控制 进行实线控制的用地，在分图图则中，用实线划定，即对地块的位置、边界形状、建 设规模、设施要求作出强制性规定，原则上不予更改。若特殊情况必须更改的，必须 经过相应调整、论证及审查程序，报审批机关审批。 (2)点位控制 进行点位控制的用地，在确保设施规模的前提下，可结合相邻地块开发与其他项目进 行联合建设(不独立占地)，达到集约使用土地，功能互补的双赢效应。老城区的公厕、 开闭所、邮政所、有线电视机房、移动通信基站、热力交换站等采用点位控制的方法， 保证实施规模，不对用地在空间上落地控制。
现状概况 • 居住用地
– 居住人口密度较高大
• 人口较多
– 外来人口多，占近1/4
• 密度较大
– 人均住宅用地18.47m2 – 平均人口密度为每公顷541人
– 居住建筑年代—旧
• 98年以前老小区较多 • 15年以上占55%
• 近5年开wk.baidu.com的占6%
– 居住用地开发较大
• 建筑密度大于30%
• 容积率略高于规定技术值
关于城市老城区控规编制的探索
——以昆山老城区为例
姓名：章汉
学号：11203030137
1.1 城市老城区的概念
• （1）定义：城市老城区是指在城市发展初期，为满足城市发展在原 有古城区的基础上或者之外形成的城市群落。可分为“过渡城市化” 和“滞后城市化”两种。 • （2）老城区的地位：老城区是一个城市的基础，是城市发展的动力。
老城区规划编制——技术路线图
老城区规划编制——规划思路
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1、区域分析 区域分析整体把握的方法，从总体规划对老城区的整体定位和开发强度分析。 区域的规划问题从以下两个层面来研究： 第一个层面是总体层面，主要考虑从老城组团整体环境的分析出发，明确该 片区的发展方向，确定功能定位，开发强度和高度分区从而提出本次规划范 围老城区的开发思路、原则、用地布局的基本构思以及原则确定本区的开发 规模。 第二层面是在用地功能规划的基础上，依据老城区市政基础设施容量、可能 划拨出的配套设施用地规模和周边地区的具体情况，以及路网的交通能力等 方面因素提出片区发展的总体规模，根据用地布局提出各地块的控制要求。 控制指标的要求兼顾分期建设要求，最后针对开发规模从横向比较以确定其 可行性，并作为制订建设管理的依据。
一类质量建筑 18%
二类质量建筑 50%
一类质量建筑
二类质量建筑
三类质量建筑
四类质量建筑
现状概况
• 综合交通
– 道路拥堵
• • • • 系统不完善 穿越较多 通道不足 堵点频现
– 停车缺乏
• 总量不足、缺口较大 • 结构失调、相互干扰
现状概况
• 绿地
– 概况
• 面积47.22公顷，占建设用地的 8.56% ，人均3.9平方米
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老城区和新区控制规划编制的差异 • • • • • 主要体现在前期的调研以及分析上： （1） 道路（对外联系，承载力，周边建筑，地理位置） （2）人口（男女比例，年龄层次） （3）建筑 （4）环境
老城区规划编制
• • • • • • • • • • • • （3）技术路线 通过对现状用地构成、开发强度、地价规律分析确定规划区主要功能区、 城市核心范围、同时遵循经济规律指导用地布局。 1、通过对现状人口分布规律、人均指标和现状建筑质量评价确定老城区人 口疏散范围。 2、通过对现状建筑高度及老城区周边环境分析确定老城区整体高度控制， 确定城市轮廓线。 3、通过对现状道路网密度、交通质量、停车设施分析老城区动静态交通问 题。 4、通过对老城区现状公共服务设施已经居住区公共服务设施配置标准来合 理确定老城区公共设施。 5、通过对老城区现状历史遗存、自然要素、建筑空间分析确定保护范围、 景观特色、空间景观序列等
现状概况
• 居住用地
– 居住配套缺乏 • 社区中心 – 业态不完善，公共、 公益设施缺乏
• 教育设施 – 小学超负荷运转 – 幼儿园比较缺乏
现状概况
• 建筑 – 建筑质量 • 层次不齐 – 建筑年代 • 差异加大 – 建筑风貌 • 风格各异
现状给类质量建筑面积构成
三类质量建筑 29%
四类质量建筑 3%
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老城区规划编制——规划思路
• • • • • • (3)指标控制 进行指标控制的用地，其建设控制要求以规模指标的形式予以确定，对位置、 边界形状未进行空间落地，在进行下位规划编制时必须按照相应指标予以落 实。 老城区居住开发面积比较大，对小区级相应的配套设施如停车场、居民健身 设施、 卫生站、文化活动站、综合食品店、综合百货店、餐饮、肉菜市场、其它第 三产 业设施、储蓄所、物业管理等采用指标控制，本次规划给出相应的公共设施 配置 表格和规模，以便于规划管理参考
– 问题
• • • • • 总量不足 分布不均 使用效率不高 绿地系统性不强 水绿结合有待加强
老城区控规的编制
• （1）面临的问题：除了老城区所固有的、过去大量存在的物质性老 化问题、城市中心的结构性和功能性失调问题、山水环境的利用问题， 还须考虑行政中心搬迁对本区功能结构的影响以及随之而来的土地的 重新利用问题。 • （2）规划原则： • 基于老城问题的复杂性，规划编制必须对现状进行全面详实的深入分 析才能抓住问题的实质与产生的根源，同时，还应从城市整体功能合 理性的角度出发，通过对城市未来发展趋势的准确把握，科学的确定 规划区开发强度和城市形态的控制
• （3）老城区的现状：现状复杂，涉及到人口、用地、建筑、交通、 公共设施、城市景观、与遗址保护区环境协调等多个方面问题。
现状概况
• 公共设施用地
– 功能不全
• 公益性设施比较缺乏
– 文化、体育、绿地
– 水平不高
• 商业积聚度不够 • 中心区商业态档次有待提高
– 缺乏整合
• 行政办公用地占据老城区核 心区位 • 商业与休闲空间衔接不够