【精品课件】房地产投资资金筹措

投资者筹资工作
❖ 因此为了保证房地产项目发展的所需资金，投资 者筹资工作：
❖ 确立筹资目标 ❖ 经济合理的筹资结构 ❖ 更重要的是采用多渠道筹资的方式已具有较强的
资金筹措能力。 ❖ 筹资成本与决策
投资资金的分类和特点
从房地产投资的特点来看，房地产项目总投资一般 分为：
❖ 自有资金（永远不使用你自己的钱——房地产开 发商的第一信条）
❖ 非自有资金。（借鸡生蛋） 房地产投资资金的特点： ❖ 1.资金运用量大 ❖ 2.资金运动量大 ❖ 3.非自有资金的比重大
房地产投资筹资途径
❖ 按照筹资是否通过银行或其他金融结构，可把房 地产投资资金筹措的方式分为：
❖ 直接筹资：房地产投资资金直接筹措是指不通过 银行或其他金融结构而筹措资金的方式
房地产投资资金筹措
房地产投资资金筹措
1 房地产投资资金特点 2 房地产投资资金来源和渠道 3 房地产投资筹措成本与决策
资本作为企业重要的生产要素，是企业生产 经营活动顺利实现的动力源泉。任何企业 要进行生产经营活动，都必须首先筹集到 一定数量的资金，才能运营，房地产项目 同样也是一样。
❖ 房地产市场是资金高度密集的运作体，可 以说，没有资金就没有地产。开发投资规 模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使 得房地产开发、投资需要的资金量巨大， 并且由于房地产企业急于扩大再生产，因 此资金筹措就成了房地产投资中最关镀的 问题。
❖ (二)房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为
条件，来获取银行贷款的贷款方式。 房地产开发抵押贷款大致分为土地开发抵押
贷款和房屋开发抵押贷款两种类型。 抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程
度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确 定，一般不超过抵押房地产现行作价的70％。
抵押贷款利息实行按季结息的办法，利息的 收取办法是由贷款人按季直接从借款人的存款账 户中收取。
房地产投资筹资途径
❖ (三)内部集资
❖ 在房地产开发的过程中，房地产公司可以根据资 金需求的具体的情况，临时向公司内部职工集资。 向内部职工集资的资金，数量通常较小，所以一 般只能作为应急流动资金使用。 (四)公司间的资金拆借 在公司开发经营过程中，往往有部分暂时闲置的 资金，可在公司之间相互调剂利用。随着金融体 制改革的深化，拆借资金的筹资方式将会得到越 来越广泛的运用。
度，从产品生产成本和税后留利两条渠道中提取的资金。 它表现为生产发展基金、后备基金和职工福利基金等。其 中生产发展基金即企业从税后留利中提取的，用于补充流 动资金不足部分的资金。
企业自我积累的资金是企业的自有资金。 (二)联营企业投入 如果联营各方共同出资组建房地产企业，则联营各 方按照协议或企业章程投入到联营企业的资金均为联营企 业的自有资金；如果联营各方仅就一个具体房地产项目按 有关协议或合同投入资金，资金的接受方只能把它作为借 人资金。
房地产投资资金筹措成本
❖ 房地产投资资金筹措成本包括三部分： ❖ 1.资金占用费或称资本使用费
❖ 使用资金所支付的费用。资金的所有者即出资方将资金的 使用权出租给资金的需求者即承租方，承租方以“利息” 的方式补充出租方的机会成本，利息即租金，也是需求方 使用资金的代价。它与筹资额度、筹资期限有直接关系。 可变成本。
房地产投资筹资途径
❖ （三）发行房地产股票 ❖ 利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处。 ❖ 可以解决急需资金的问题，可以使企业获得永久
性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。
❖ （四）发行房地产债券 ❖ 可以在需要资金时及时筹集到帐，又可在资金充
裕时停止筹措行为，灵活且高效，它没有银行贷 款那种中途停贷或收回的风险，而且发行债券易 被大众接受。
❖ 2.筹资费用
❖ 筹资过程中的资金与人力等消耗费。包括金融机构代理发 行证券支付的注册费、代办费、向银行贷款的手续费等。 它与筹资额度、筹资期限无直接关系。固定成本。
❖ 3.机会成本
❖ 影响筹资成本的因素主要有：出资的资本机构、资金的时 间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。
营企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金， 不得挪作他用。
银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本 息为止所经过的时间。银行信贷的贷款期限一般不超过2 年。
银行信贷贷款多采用到期还本付息的做法。借贷关 系发生后，借款人有到期还本付息的义务，银行有监督借 款人执行用款计划保证还款的权力。
房地产投资筹资途径
❖ （七）建筑商带资 ❖ 其他
房地产投资资金筹措成本
❖ 房地产投资资金筹措成本是指房地产投资者在筹 措资金时所付出的代价。，它多用百分比表示， 即资金成本率。
❖ 资金成本在长期筹资决策中非常重要，因为它是 房地产企业建设项目是否能够接受的最低报酬率。
❖ 资金成本是衡量房地产企业各种筹资方式的标准 之一，是分析和比较各种筹资方式的依据之一。
房地产投资筹资途径
❖ 二、房地产投资资金间接筹措的途径 房地产投资资金间接筹措是指不通过银行或其他金
融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个： (一)银行信贷 房地产投资银行信贷是指银行向在本银行开户的房
地产投资者发放的、不需要任何物品做抵押或担保的贷款。 按规定，银行信贷的贷款要用于补充房地产开发经
房地产投资筹资途径
❖ （五）利用外资 ❖ 不仅可以弥补国家房地产开发资金的不足而且可以引进先
进的开放技术和管理经验。利用外资方式有：外国政府贷 款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、 发行国家债券、租赁开发。
❖ （六）预售款 ❖ 预售款时房地产投资和商品房交付使用之前，预先向购房
者收取的房款。预收帐款逐渐占据了开发筹资的主要部分。 在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售（售楼 花）会表现出极大热情。（原因）
❖ 间接筹资：房地Fra Baidu bibliotek投资资金间接筹措是指不通过 银行或其他金融结构而筹措资金的方式。
❖ 这两种筹资方式有不同的筹资途径。
房地产投资筹资途径
❖ 一、房地产投资资金直接筹措的途径 房地产投资资金直接筹措是指不通过银行或其他金
融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个： (一)自我积累 企业自我积累是指企业根据国家有关的财务管理制