土地增值税清算培训演示课件.ppt

土地增值税清算培训
肇庆高新区地方税务局
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一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
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• 一、土地增值税基本政策
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土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
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（国税发[2006]187号第一条）
清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算； 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率 ，缴纳土地增值税。
（国税发[2009]91号）第四章第十七条规定
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1、对转让集体土地使用权的不征税。 2、对出租的房地产不征收土地增值 税。
没有发生房地产的产权转让，不属于 土地增值税的征收范围。 3、以继承、赠与方式无偿转让房地产 的行为。
(国税函发[1995]110号 )
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“赠与”是指如下情况：
• ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地 使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
土地增值税的征税对象是转让国有土地使 用权、地上的建筑物及其附着物所取得的 增值额。
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增值额为纳税人转让房地产的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
增值额＝收入－扣除项目金额
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土地增值税的四级超率累进税率
• 增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税 率为３０％。
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
源自文库
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
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二、 房地产开发项目土地 增值税清算内容
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土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位 进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
（国税发[2006]187号）
对分期开发房地产项目确认分期项目问题
对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为 分期项目：
（财税字[1995]048号第四条）
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土地增值税基本政策
有关事项
是否属于征税范围
1、出售
征。（1）出售国有土地使用权（2）取得国有土地使用权 后进行开发建造后出售（3）存量房地产买卖。
2、赠与
赠与中公益性、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征， 其余征。（财税字〔1995〕048号第四条）
• 增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除 项目金额１００％的部分，税率为４０％。
• 增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣 除项目金额２００％的部分，税率为５０％。
• 增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税 率为６０％。
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土地增值税的计算步骤与公式
1、计算增值额 增值额＝收入－扣除项目金额
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
• 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格1.2倍以下。
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（二)因国家建设需要依法征用、收回 的房地产，免征土地增值税。
(三)因城市市政规划、国家建设的需 要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产 而取得的收入，免征土地增值税。
(四)对个人销售住房暂免征收土地增 值税
• （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
• （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
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土地增值税的减免税政策
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值 额未超过扣除项目金额20％的(含20％)， 免征土地增值税。
一般情况暂免。（财税字〔1995〕048号第一条）但所投 资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以 其建造的商品房进行投资和联营的,征。（财税〔2006〕21
号）
自用，暂免；建成后转让，征。（财税字〔1995〕048号 第二条）
不征。 （无权属转移）
不征（无权属转移）
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不征（无权属转移）
土地增值税的征税对象
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式 开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；
（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产 权登记证明的。
分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应
保持一致性。
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清算项目中包含不同类型房产该如何计算
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值额。
• ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营 利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠 与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
• 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程 基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、 中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以 及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。