2019成都锐理第三代春熙商圈投资价值与机会研究报告

核心
外移
回归
春熙商圈是上个十年的产物，随着时代的发展和成都人消费水平的不断提高，已经跟不上人们的 消费需求，以百货和小商铺为主的业态和容量限制，使得原有商圈内升级换代难度较大。而红星路 以东区域被定位为高端商务主轴和成都CBD，铁狮门、IFS、晶融汇、未来中心等项目纷纷亮相，使 得商圈内的高端氛围凸显出来，高端商气开始东移，弥补了原春熙商圈高端性不足的局面，提升了 整个商圈的档次，加上地铁二号线站点的开通，带动了人流量，商气和客群开始回归春熙商圈，重 塑春熙辉煌。
商圈内代表项目
铁狮门晶融汇项目基础信息
铁狮门项目位于下东大街纱帽街口，由 三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不 超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、 住宅、酒店式公寓、商场，其客户设定为长 期在成都工作的国际商务人士，采用纯住宅 的方式，实行“纽约式”管理。
商圈内代表项目
未来中心项目基础信息
建设路商圈
春熙路、 盐市口商圈
万年场商圈 东大街、 牛市口商圈 火车东站商 圈 东方新城商圈 川师商圈 川大、成仁 路商圈
桐梓林、 航空路商圈
新会展商圈
社区商圈
传统商圈档次偏低，容量不足，亟待升级。
成都商圈布局特点： •传统商圈的自发性； •生活类商圈与生产类专业市场混搭； •传统商圈档次和业态定型，容量不足； •城市商业布局有待升级。
未来中心位于蜀都大道和一环路交汇的黄 金十字路口，涵盖儿童主题家庭生活式体验 商业、五星级主题酒店、创意灵动商HOUSE 三大业态，是春熙商圈内唯一一个以儿童为 主题的家庭休闲商业中心。
商圈内代表项目
商圈内代表项目对比
成都2019年主城区甲级写字楼平均租金为128元/㎡/月，春熙商圈内写字楼项目均为甲级， 租金水平多在120-170之间，高于市场平均水平。
春熙商圈商气经历的三个过程：
核心
外移
回归
春熙商圈由于其在地理位置上得天独厚的优势，从第一代商圈开始就占据着成都各商圈的绝对地 位，尤其是2000年春熙路改造后，节假日的人流量可达到50-60万人次，成为全国闻名的商业区域。
核心
外移
回归
改造后的春熙商圈经过几年的发展，业态、功能和消费客群均已定型，形成了以中档消费为主的 大众商业区。而与此同时，成都各个方向的城市副中心在逐渐形成，尤其是以桐梓林、光华、南延 线为代表的区域，高端住宅和商业体逐渐增多，形成了高端消费中心，而春熙商圈中端的消费层次 和购物环境使得高端消费者开始逐渐远离春熙商圈，商气开始外移。
东扩商圈简介
东扩后的第三代春熙商圈范围扩大到东大街-大慈寺区域，该区域是成都传统的 CBD核心区，目前是成都政府倾力打造的西部金融中心。
轨道：目前地铁二号线已通，地铁3、4、6号线处于规 划中； 公交：104路、10路、301路、335路、43路、47路、 56路、68路、76路、152路、18路、335路等及沙河堡 综合客运枢纽站；
➢ 2019年成都人均可支配收入继续稳步增长， 人均可支配收入迫近3万元；但就增速来看， 放缓趋势明显，逐步进入平稳增长阶段。
成都消费和投资水平稳步上升，质量与数量并存。
➢ 2019年成都社会消费品零售总额继续增长， 但增速较2019年下降趋势明显；但从各月 的数据来看，累计增幅均在12%以上，仍处 于高增长水平。
PART.2 春熙商圈发展阶段
➢ 春熙商圈概况 ➢ 春熙商圈发展阶段
春熙商圈概况
春熙商圈发展阶段
春熙路位于成都市中心的黄金地带，是成都最具代表性、最繁华热闹的商业步行街， 始建于1924年，号称百年金街，在全国商业街排行榜中位列前三。春熙路的繁华带动周边 商业的发展，形成在西南地区最有影响力的大型商圈——春熙路商圈。传统的春熙商圈包 括东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区 域，面积约20公顷。
• 以二环路为轴线区域商圈 （社区商圈）已初具规模并 逐渐成熟。
华侨城商圈
九里堤、 交大商圈 迎宾板块商 圈 羊犀商圈
骡马市商 圈 清波商圈 苏坡商圈
内金沙、 内光华商圈 晋阳商圈 内外双楠商 圈 红牌楼商圈 玉林、紫荆商圈
站南、金融城商 圈
大源商圈
城市商圈
区域商圈
五块石商圈 荷花池商圈
太升路商圈
八里庄商圈
东扩春熙商圈配套完善，满足商务性需求。
东扩商圈除了有高端购物中心外，还配备了五星级酒店、甲级写字楼，更好的满足商务性的需求； 东扩的春熙路商圈与大慈寺的无缝连接，也带来了更多的人文气息。
春熙商圈完成升级换代，商业业态完成集市→百货商场→购物中心的转移
从集市到购物中心的改变，是春熙路根据市场发展做出的升级。 如上世纪90年代百货商场的落成改变了春熙路商圈的动线一样，购物中心作为更为高级的零售物业 形态，也必然会促使整个商圈商业氛围和功能布局相应调整。目前，在红星路东侧的购物中心，满足 了一部分高端消费群体的需要，商气东扩提升整体商圈档次，高端人群回归春熙。
➢ 截止2019年11月，成都房地产投资总额 达到1869.00亿，较去年同期增长约 11.3%，较2019年增速显著放缓。
成都奢侈品和豪车消费位列全国前三，带动商业业态不断升级。
截至2019年底，超过200个国际品牌进入成都，占全球国际品牌总数的80%以上。据统计，成 都奢侈品消费仅次于北京和上海，位列全国第三。成都作为中国西南经济中心，拥有中西部地区数 量最多的豪车消费者，成都已成为继北京、上海、香港之后的财富第四城。
PART.3 春熙商圈东扩原因
春熙商圈东扩原因一：成都经济总量上升，投资、消费尤其是高端 消费不断增长，带动核心商圈升级换代。
成都近几年GDP和居民人均可支配收入保持稳步增长，经济环境良好。
➢ 2019-2019年，成都GDP稳步上涨，并且 在2019年迫近“万亿”大关；从各年的增 幅来看，虽然有一定的起伏波动，但增幅 仍处于10%以上的高速增长水平。
政府的城市商业定位： 独具特色的高端金融商务主轴
春熙路时尚商业 及高层簇群节点
锦江高层 簇群节点
红星路商业 及历史文化节点
锦江新城 高层簇群节点
二环路 高层簇群节点
一环路金融 及高层簇群节点
近三年，春熙商圈新增百万平方米综合体，高端商业氛围已然形成。
从2019年-2019年，铁狮门、银石广 场、成都国际金融中心、太古大慈寺等高 端项目整体呈现体量超过100万平方米， 春熙路商圈高端购物区的雏形已经清晰， 商业氛围逐渐成熟。
商圈内代表项目对比
春熙—东大街商圈内的商业项目多为大型高端购物中心，且大部分为只租不售的自持型商 业，仅有喜年广场有部分底商出售，目前已到尾盘阶段。
商圈内投资价值与机会
品牌开发商的云集和大量国际金融机构的入驻使得春熙—东大街商圈成为成都的 投资特点区域之一。
众多国际品牌开发商云集的东大街板块是成都 市的商务中心，甲级写字楼、高端零售以及高星级 酒店逐步呈现，并有地铁二号线经过，交通优势凸 显，该区域正逐步走向发展的最高点。据调查，东 大街区域聚集了成都全市80%的外资银行和国际知 名金融机构（汇丰银行、渣打银行、中英人寿等均 已入驻），未来将成为西部金融机构最多、金融产 品最全、发展环境最优的金融发展聚集区，无论是 从其所占的地理位置还是其所拥有的先天优势来说， 春熙—东大街板块都将以其独具的优势得到投资者 的热捧，成为成都的热点投资区域之一。
总府路
中新街
春熙路 步行街
红星路
东大街
春熙商圈概况
春熙商圈发展阶段
春熙商圈经过近百年的发展，业态不断更迭变化，发展至今，大致可以分为三个 阶段：
第一代春熙商圈：清末民初时期——改革开放之前
• 清末民初时期，春熙路是成都人消遣、娱乐之地，聚集了大量的戏台、餐饮 小吃，而后又逐渐出现了珠宝、钟表、文房四宝等经营店面，成为成都最早 的商业中心。
春熙商圈代表项目
春熙商圈内集中商业以百货商场为主，多建于2019年之前，以中档的大众消费为主，一些区域硬件设施陈 旧，购物环境相对较差，受商圈内整体环境和原有规划的影响，拆迁改造难度大，无法引入高端商家。
春熙商圈东扩原因二：成都商圈商气经历了从城市中心到城市副中心的外 移过程，作为城市核心区的春熙商圈，业态档次不高，消费大众化，高端 客群逐渐被桐梓林、南延线等区域分流，春熙商圈东扩后的高端项目弥补 了商圈业态不足的状况，使其回归成都商业核心地位，重塑辉煌。
春熙商圈概况
春熙商圈发展阶段
第二代春熙商圈：20世纪80年代末——90年代末
• 上世纪80年代改革开放后，政府鼓励待业青年自主经营，春熙路上有了大 量的店铺和摊位在经营，商圈内再次出现繁荣景象。90年代开始，东风商 场、泰华、九龙、太平洋等百货商场的相继入驻，使春熙商圈开启了现代商 业的新篇章，商业体量达到30万方左右。这一阶段的经营业态以服装、饰 品类为主，商品结构相对单一。
东大街Βιβλιοθήκη Baidu大慈寺 区域
明宇金融广场基础信息
明宇金融广场位于东大街的中段，地上 47层、地下5层，总高度将达到206米，是 集国际五星级酒店、甲级写字楼于一体的超 高层建筑综合体，为企业和个人提供更为高 效、便捷的一站式商务服务。
商圈内代表项目
成都国际金融中心基础信息
成都国际金融中心位于大慈路以南，红 星路以东，是香港九龙仓集团投资开发高端 综合体项目包含五星级酒店、高端写字楼、 高档酒店式公寓及高品位住宅，商业部分以 跨层旗舰店形式呈现，已于2019年初开业。
商圈内投资价值与机会
区域内多数销售型物业已基本售罄，各类产品稀缺，未来中心项目的空中商铺产 品提供较好投资机会点。
商圈内销售型办公物业有时代8号、喜年广 场、晶融汇、睿东中心、未来中心等项目，其 中时代8号、喜年广场和晶融汇项目均已基本售 罄，仅有睿东中心和未来中心有供应，商业项 目仅有喜年广场的尾盘在售，各类产品的稀缺 性强，而未来中心的高层空中商铺产品宜商宜 居的灵活使用特性和高性价比为投资人士提供 了入驻春熙商圈的较好投资机会点。
基于成都不断增长的消费水平和良好的投资环境，各类高端品牌纷纷将成都作为西部乃至国内 的投资热点，成都的商业建筑形态和业态也在随着人们消费需求的增长不断升级。
春熙商圈作为成都核心商圈，硬件设施陈旧，商业 空间和容量不足，无法与日益增长的高端消费匹配， 需要升级换代。
2019年至今，第三代春熙商圈经历了10余年的发展， 虽然业态有了一定程度的升级，但原有的规划已经不能适 应现在的发展。从最西端的青年路到最东端的春熙路东端， 依次由低端批发、中低端零售和中高端零售主导，各路段 定位差异较大，针对的目标客群也大不相同，从而使整个 春熙路商圈不能形成统一的形象，相互之间难以承接人气。 同时，硬件设施陈旧、铺面较小等硬伤的存在，影响了高 端商家入驻。
典型项目解析——未来中心
集市
百货商场
购物中心
小结
1
• 成都经济高速发展，高端消费 需求增多，原有的春熙商圈陈 旧设施与业态已不能满足客户 日益增长的消费需求。
2
• 东大街高端金融商务主轴定 位以及几大高端项目的亮相， 提升了原有春熙商圈档次， 客群开始回归，商气东扩成 为必然趋势。
PART.3 第三代春熙商圈项目解析
➢ 东扩商圈简介 ➢ 商圈内代表项目 ➢ 商圈内代表项目对比 ➢ 商圈内投资价值与机会 ➢ 典型项目解析——未来中心
第三代春熙商圈投资价值与机会
解决方案中心 2019.4
Contents
成都商圈格局 春熙商圈发展阶段 春熙商圈东扩原因 第三代春熙商圈项目解析 春熙商圈投资价值总结
PART.1 成都商圈格局
成都现有商圈以春熙路、盐市口、骡马市为核心，各区域社区商圈逐渐成熟。
成都现有商圈格局：
• 城市级商圈目前约6个，基 本沿城市中轴线从北至南分 布，形成以春熙商圈、盐市 口商圈、骡马寺商圈为核心 的格局；
春熙商圈概况
春熙商圈发展阶段
第三代春熙商圈：2019年至今
• 2019年成都政府对春熙路进行了升级改造，客流量增多，成为西南地区最 有影响力的步行街。原有的中低端商场和批发市场已经不能满足人们的消 费需求，此时伊藤洋华堂、伊势丹百货、群光广场等中高端的商场和购物 中心开始入驻，提升了春熙商圈的商业档次，丰富了业态品种。随着商业 升级的需求不断发展，第三代春熙商圈开始向东扩张，商气尤其是高端商 业人群开始东移，出现了IFS、铁狮门等城市高端综合体。