关于北京市土地储备和一级开发管理相关政策95201212

流程图展示了土地一级开发和土地入市交易 两个环节的主要程序。 土地一级开发程序主要包括了计划编制、前 期策划、征询意见和审批和组织土地一级开发四 个阶段； 土地入市交易主要包括了入市准备、市场交 易和签订合同办理后续手续三个阶段。
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四、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌 出让底价确定办法（试行）》
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市政基础设施建设有关费用
Ｄ Ｆ
招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、 工程监理等费用，不可预见费以及经同级财 政和土地主管部门核准的其他支出。
Ｅ 贷款利息
（3）土地储备开发成本的监督和管理（第二十 五条） ６、附则（第26条）
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三、《北京市土地一级开发及经营性项目用地 招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》
（4）储备开发后土地的供应（第五条）
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2、土地储备开发计划（办法6—9条）
（1）土地储备开发计划的编制依据（第六条） （2）土地储备开发计划的编制部门（第七条） （3）土地储备开发计划的编制程序（第八条） A、提出计划。 D、完善计划。 B、反馈计划。 E、下达计划。 C、调整计划。 （4）土地储备开发计划的调整（第九条）
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《上海市土地储备办法》（2004年6月7日市政府 第41次常务会议通过）：本办法所称的土地储备， 是指市、区（县）政府委托土地储备机构或者围垦 的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿 安置或者必要的基础建设等予以存储，再按照土地 供应计划交付供地的行为。
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《杭州市土地储备实施办法（修改）》（2000年8 月7日市政府令第153号）：本办法所称土地储备， 是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的 土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和 受政府委托预出让等形式，盘活存量土地资产，有 效配置土地资源的行为。 （2）土地储备开发的管理（第三条） （3）土地储备开发的原则（第四条）
关于北京市土地储备 和一级开发管理相关政策规定 的主要内容和实施情况
陈倩
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第一部分 北京市土地一级开发概述
一、北京市实施土地一级开发的背景与回顾
2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市 国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储 备制度意见的通知》（京政发[2002]4号，简称4号 文），为加强本市国有土地资产管理,培育健全规 范的土地市场，深化土地市用制度改革，该通知提 出了六条具体意见，其主要内容是：
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1.
实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供 应总量； 严格实行国有土地有偿使用制度； 建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理， 大力推行国有土地使用权招标、拍卖； 加强地价管理， 规范土地审批的行政行为； 建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场 的调控能力。
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2. 3.
4. 5. 6.
经过三年多的探索，2005年5月，市政府首先出 台《北京市国有建设用地供应办法（试行）》； 2005年8月，北京市国土资源局、北京市发展和改革 委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、 北京市财政局各部门联合制定出台了《北京市土地 储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一 级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示 意图（试行）》、《北京市国有土地使用权招标拍 卖挂牌出让底价确定办法（试行）》、《北京市收 回企业国有土地使用权补偿办法》等。
土地储备开发程序大致可分为以下方面：
（1）前期手续办理（Leabharlann Baidu十五、十六、十七、十 八、十九条）
（2）招标中介（第二十条） （3）后期验收（第二十一条）
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５、土地储备开发成本（第22—25条）
（1）土地储备开发成本分担的两种形式（第二十二、 二十三条） （2）土地储备开发成本的构成（第二十四条） Ａ 征地、拆迁补偿费及有关税费 Ｂ 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿 费用 Ｃ
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3、土地储备开发实施方式（办法第10—14条）
（1）土地储备开发计划的实施主体（第十条） （2）土地储备开发的实施方案（第十一、十二条）
（3）土地储备开发的实施方式（第十三、十四条）
土地储备开发的实施方式有两种：一种是土地储 备机构负责实施，另一种是招标开发企业实施。
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4、土地储备开发程序（办法第15—21条）
主要内容： 1、招拍挂出让底价的定义； 2、确定招拍挂出让底价的主管部门； 3、招拍挂出让底价的确定程序； 4、保密原则。
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五、《北京市收回企业国有土地使用权补偿 办法》
主要内容： １、收回原则； ２、收回的主管部门和相关部门； ３、补偿形式和价格确定； ４、办理程序。
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六、正在研究起草的配套文件
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《北京市土地储备和一级开发暂行办法》共二 十六条，主要由六部分内容构成： 1、总则（办法1—5条）
（1）土地储备开发的概念（第二条）
本办法所称土地储备和一级开发（以下简称储备 开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方 式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础 设施建设，达到土地供应条件的行为。
确定
1、土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式 储备国有建设用地，
2、通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企 业实施一级开发。
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（二）明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土 地进行开发建设； （三）行政、公益、市政设施等由政府出资建设 工程的划拨用地，因各种原因停止使用土地的， 由政府无偿收回划拨土地使用权并纳入政府土 地储备；
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第二部分 北京市土地储备和一级开发管 理相关法规和规范性文件的主要内容
一、关于《北京市国有建设用地供应办法 （试行）》中涉及土地储备和一级开 发的主要内容
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在《北京市国有建设用地供应办法（试 行）》中，涉及土地储备和一级开发的内 容约有十条，归纳其主要内容包括：
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（一）明确政府要有计划地实施土地储备和 了土地储备开发的实施方式
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二、北京市实施土地一级开发的现状
1、经营性项目用地协议出让已经全面停止， 土地一级开发势必成为未来确保全市按计 划实现经营性项目用地熟地供应的重要途 径和手段
2、房地产开发企业积极参与到土地一级开 发工作中
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3、联席会制度成为市有关行政主管部门共 同研究、讨论、交流、审核土地一级开发 项目的一个重要环节 4、土地一级开发项目招标将成为我市规范 和建立健全土地一级开发市场的重要工作
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（四）征收农村集体土地用于经营性项目建设的， 由储备机构或委托机构进行征地补偿安置和一 级开发后，方可供应；
（五）经营性用地由国土局会同各行政主管部门 确定土地出让条件，报市政府批准后实施； （六）工业、基础设施、科技园区内的科技用地 等，可采取协议方式出让。
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二、《北京市土地储备和土地一级开 发 暂行办法》的主要内容
上述规范性文件，确立了我市土地市场 交易、土地储备和一级开发的总体思路和基 本程序，但一些具体技术性和操作性的问题 还须在配套文件中加以规定。
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目前正在研究起草的配套文件有７个：
1 《北京市土地储备开发计划编制办法》 ２ 《关于加强北京市土地一级开发管理有关问题 的通知》 ３ 《关于北京市土地一级开发招标投标管理有关 问题的通知》 ４ 《关于在十个远郊区县建立北京市土地交易市 场分市场有关问题的通知》
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５ 《关于确定经营性项目用地招标拍卖或挂牌出让 方式的通知》 ６ 《北京市土地一级开发项目融资方案》 ７ 《关于北京市土地整理储备中心和分中心职责分 工的通知》 上述配套文件在由市中心起草后，经19个区县 分中心专门研究修改完善，在经市中心研究讨论 后将于近期逐步出台。
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谢谢大家！
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