欢乐海岸项目定位策略及项目发展建议
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“十一五”期间及到2020年深圳发展方向部分——４、５、８数字链
重点扶持８大文 化支柱产业： 动漫游戏产业 创意设计产业 旅游休闲产业 歌舞娱乐产业 视听产业 印刷产业 出版发行产业 传媒产业
加快发展深圳４ 大产业：
壮大５大主导服 务业： 欢乐海岸 契合点 文化产业 旅游业 餐饮酒店业 房地产业 商贸流通业 欢乐海岸 契合点
价 值 体 现
经济评价
虚拟欢乐海岸 项目推广策略
□项目招商策略 □项目经营策略
项目经营 发展建议
Happy Harbour
宏观背景
项目发展背景
项目总体定位 项目各功能板块定位 物业发展建议 经营发展建议 经济评价
区位背景 基地特征 项目发展总体思路
宏观背景——政策因素
华侨城的发展策略与深圳政府的发展政策齐步并肩
年 龄：30-50左右 年收入：20万或以上 购 房：8000元/平方米以上 用 车：20万元以上至35万元之间 消 费：花1000元买一瓶人头马XO 洋酒，常为一次party聚会 花费1500元以上，常为购买 一件奢侈品牌花费300010000元以上。 爱 好：股票财经研究、探索古老文 化、听音乐会 、参加party 聚会、专业杂志
漫步东区
都市娱乐的聚焦点：
①是一个公众开放区域，由一些激动人心的室外内小街和多层建筑组成；
②有独特的水景及临街景观； ③业态以零售、餐饮、酒吧、娱乐休闲为主；
④创意Office为项目带来日间人流及产生固定的消费群体；
⑤会展中心、私人展览馆等文化设施丰富项目的文化特质； ⑥可以体味到都市生活的各种乐趣；
宏观背景——项目的意义
欢乐海岸是属于深圳的，也是属于世界的
纽约、伦敦、东京、香港、北京、上海、深圳、 ………、欢乐海岸
对政府：将会代表“十一五”计划中政府的一个政绩。
对深圳市民：将会为深圳市民带来国际都市商务娱乐、休闲娱乐、购物娱乐、教育 娱乐的新体验，一个与国际化生活水平接壤的新起点。
对区域：将会提升及带动周边片区的地位，是形成深圳大硅谷效应的一股促动力。 对集团：推动华侨城持有物业的发展，为集团留下长期良性资产， 将会成为完善集团产业功能的又一力作。
经济评价
总体定位
欢乐海岸 具备了中产阶级对时尚生活、休闲娱乐、商务交际、健康生态需求的功能； 代表了城市生活趋向、休闲聚会、商务交流、文化涵养发展水平的标志； 体现了享受、放松、身份、尊重、专属、特权、私密。。。。。。。。；
都市休闲 娱乐主场
国际商务 RESROT领地
城市健康 生态天地
当欢乐海岸是一个落脚点，是一种向心力…… 这个名字就不止是一个简单的惊叹号，而是一连串让世界感到惊叹的惊叹号！
这就是欢乐海岸即将承载的使命……
区位背景——项目区位的功能特点
①大学城:珠江三角洲高新科技 研究集约地和创新基地、高层 次科技人才、高层次国际财经 金融和管理人才的培养基地。 ②华侨城:人文景观居住区，环 境优美、富有鲜明旅游特色和 文化特色的综合性社城区，它 改变了一部分深圳人的生活方 式，使特定的休闲文化成为社 区生活的主旋律。 ③香蜜湖：高尚居住区，得天 独厚的自然环境使地处繁华闹 市，却依旧能品味自然清新。 ④深大、科技园：教育、高 科技产业基地。国家重点支 持的五大科技园区之一，亚 太经合组织（SPEC）科技 工业园区。 ⑤欢乐海岸：深圳首个集生 态教育、都市娱乐、城市艺 术、休闲度假等多种功能于 一体的开放式都市生态生活 娱乐中心。 ⑥CBD：深圳政治、经济金 融、商贸、信息中心，是深 圳迈向国际化的象征。各跨 国企业己纷纷抢滩进驻。
交通因素
周边配套 因素 噪音因素 医院因素
周边除旅游资源优势明显外， 适于发展零售、餐饮、娱乐等生活必需的业态 其他业态尚处于空白 南北主干道噪音 东面与医院相对 适于发展公众性的业态 通过发展热闹的零售业阻隔对项目的影响
滨海医院概况分析
医院定位：深圳及周边地区服务的超大型非营利性的综合性医院
经济指标： 总用地面积204018㎡； 地面建筑面积218090㎡； 建筑占地面积13261㎡； 绿化占地面积13261㎡； 地面设停车位2200个； 总建筑面积248090㎡； 容积率1.07； 覆盖率17.8%； 地下室30000㎡。 区域划分 1．广场 2．急诊区 3．住院区（含 保健与公园）4．科研教学区 5．行 政办公 6．辅助设施 功能区域指标 门诊特诊楼 住院楼 保健楼 面积（㎡） 34250 111000 13000 楼层 5层 8层 5层 利用 零售 商业 业态 尽可 能的 减低 对项 目造 成的 影响
现代文化产业 高新技术产业 现代金融业 现代物流业
深圳经济社会发展战略目标：亚太地区有重要影响的国际文化信息交流中心、 国际旅游城市、金融贸易和会展中心、国际高科技城市、国际物流枢纽城市、
宏观背景——中产阶级成为城市主流消费群
五大类型 白领阶层 企业商业精英阶层（企业家） 高素质的政府官员（政治精英 专业人士（智力精英） 新型文化人 特征
中产阶级
•Text 短居、餐饮、旅游 娱乐、零售
外地观光客
本地白领 家庭消费 新型文化人
餐饮、休闲娱乐、零 售、文化产业、喻教 于乐，消费频度远远 大于消费额度 会议、 SPA、中长 居住、餐饮、休闲 娱乐，消费额度大 于消费频次
注重环境、私密、 品牌
金字塔人群 商务客户 •Text
功能定位及板块划分
City Walk in Happy Harbour
漫步欢乐海岸
Happy Harbour
歡樂海岸·項目定位策略及項目發展建議
May 22, 2006
汇报总体思路
项目发展背景 导出 项目定位 展开 各功能板块 研究分析 强化 项目物业的 发展建议
大环境： 深圳发展 大背景 中环境： 项目区位 特征 小环境： 项目基地 因素
特诊楼
高压氧舱 行政综合楼 科研信息楼
1134
500 10500 12000
ห้องสมุดไป่ตู้
6层
2层 5层 6层
后勤设施
公寓楼
1000
24500
1层
10层
项目发展总体思路
项目处于天时、地利、人和的背景 天时：项目的发展方向与深圳发展策略不谋而合 地利：处于深圳城市发展中心的核心位置 人和：城市中产阶级消费趋势的共性
基地因素——自然特征对业态的取向
因素 景观因素 现象 北面有北区湿地公园及远眺 主题公园的景观； 南面位于深圳湾十五公里滨 海都市休闲长廊的起点； 西面与高级别墅群面对 南北面为主干道，交通通达 条件优于东西面的次干道 业态取向 适于发展居住为功能的业态 南面：公寓 北面：酒店 西面：与高级别别墅相相呼应的私密性业态 南北面适于发展对便利性较高的居住功能业态； 东面发展利于吸引人流的零售、餐饮、娱乐、文 化产业业态； 西面发展有专用交通公具的高端业态。
总体定位 形象定位 消费群体 定位 功能板块 划分 项目主题
市场因素分析 我们要做什么 样的模式？ 与华侨城的关 联 有何亮点 招商方向 业态关联 规模汇总
北区用地建议 街区空间概念 物业主要节点建议 与外部连接的建议 交通动线组织 标识建议 停车位建议 智能系统建议 规划构思
消费者定位
项目主题
Recreation + Retail Resort + Business
都市休闲娱乐主场
东区
西区 北区
国际商务Resort领地
城市健康生态天地
Relax + Entironment
Recreation：根据牛津英汉大辞典的英汉双解： 英译：Refreshment of one's mind or body after work through activity that amuses or stimulates. 汉译：娱乐在工作之后通过逗乐或刺激的活动来使某人的身心得到恢复； 娱乐、消遣； 再创造、 再创作。
华侨城片区：深圳大硅谷的源动力
与周边区域相辅相成，相互补充及完善，形成极具吸引力的深圳大硅谷效应； 位于大硅谷的核心位置，其辐射范围覆盖至整个大硅谷； 完善的功能承载起为硅谷生活的人提供最齐全的休闲娱乐及生活购物的需求的使命。
区位背景——区域环境状况分析
华侨城住宅群 7 1 2 8 8 8 8 香蜜湖高 档住宅群
形象定位
•体现政绩
对于政府
•代表文化立市的重点项目
•文化中轴线的起点
•资源整合、整体提升 对于侨城
•处女地、新品牌，未来扩张的秘密武器
•战略出海口的地位
•开放式的、生态的休闲目的地
对于市民
•深圳城市精英的聚集地，身份的象征
消费群体定位
免费开放的吸引， 是否停留取决于项 目的特色及娱乐的 氛围 以享受自然环境为 主，注重娱乐内容 的更新及全新的休 闲生活状态
CITYCLUB 精品SPA
高级公寓
商业环境 欢乐、时尚、文化、休闲场所 体现城市文化的都市休闲约会、聚会地 居住人口需求 精品酒店 会务接待 餐饮、酒吧 商务娱乐 最富裕阶层和新中产阶级交际和休闲齐 聚的首选之地 商务活动需求 为商务活动提供齐全配套服务的场所 公益性娱乐 文化创意 。。。。。
营造私密和体现身份的地方
商务板块
CITYCLUB 精品SPA 会务接待 高级公寓
外地观光客 外来商务客 本地白领 金字塔人群 家庭消费 ＳＯＨＯ族
精品酒店 酒店板块
总体定位 市场定位 形象定位 呼应 餐饮板块 零售板块 文化创意板块 导出 娱乐板块 商务娱乐 公益娱乐 休闲娱乐 高档餐饮 特色餐饮 „„„ 品牌专卖店 生活家居 婚礼庆典 „„„ 创意OFFICE 文化活动 文化设施 文化教育
3－5年——前瞻性——城市发展趋势——市场空白、侨 城空白——整合资源——不可复制性——地产可持续发 展的新模式——新一轮市场竞争的秘密武器—— 商业地 产的领路人。
Happy Harbour
项目发展背景
总体定位
项目总体定位
项目各功能板块定位 物业发展建议 经营发展建议
形象定位 消费群体定位 功能板块划分 项目主题
代表语言 高消费的追逐目标 品味和格调的坚守者 文化艺术的奉养者 时尚潮流的推动者 优雅生活的代言者 城市消费的中坚力量
休闲方式
推动文化发展的知识精英 出没于商务谈判桌上的群体 有强烈的社会责任心 有建功立业的欲望
跳舞 登山
钓鱼
绘画
农家乐
击剑
SPA
出海
骑马 打高 尔夫
关注下一代成长的父母 希望我的孩子比我强的意愿 喻教娱乐的教育方式
基地因素——优劣势分析
优势： • 优异的自然环境 • 良好的景观资源 • 浓郁的文化氛围及旅游 资源 • 紧邻填海别墅群 劣势： • 交通条件不通达 • 配套不完善 • 居住氛围尚未完全成熟 • 东面与滨海医院相邻 • 南北受噪音影响 扬长： • 将良好的自然景观引入项目 • 在原有的旅游及文化产业基 础上再丰富及创新出新的业 态 • 发展迎合高消费群体的新兴 产业 避短： • 通过设立充裕的停车位吸有 车一族 • 通过项目自身功能的完善使 其成为周边居住群体经常性 必去的消费场所 • 受医院与噪音影响的区域引 入开放性较强的业态隔断对 项目的影响
⑦成为城市中产阶级休闲娱乐的首选之处；
⑧ 聚集众多外埠特色商家
漫步北半岛
极具品味与质感、国内首家Boutique Hotel
① 形成以酒店为核心的Hospitality产业链； ② 以适度的规模创造高收益，是项目的利润重点！
主题旅游带来的人流： 4大主题公园的1000万旅游人士 及红树林的本地游客是项目的潜 在目标客群 商业竞争的规避： 目前周边的商业现状多表现为主 力商家+中小零售商家的封闭式的 大型购物中心为主，而本项目则 是倡导开放的商业共公空间概念； 住宅群人口的优势： 华侨城城区加上周边住宅群的人口 可达50万人以上，人口素质高，收 入高、品味高，向往全新的都市休 闲娱乐生活方式； 福田CBD商务群的特征： 福田 CBD 居住及办公人口达 70 万 人，区域大批城市精英聚集，对 于商务活动及生活需求成为反映 城市商务及社交文化发展水平的 标志
6
3
4
福田CBD 商务群
填海别墅居住群 5
主题旅游资源：1、世界之窗 2、欢乐谷 3、民俗村 4、锦绣中 华 5、红树林缤海休闲带 商业设施：6、御景东方 7、益田假日广场 8、华侨城商业群
区位背景——与区域环境相关连的业态
因素 发展方向 完善片区功能，为现有的资源进行补充 旅游环境 差异化经营
可发展业态
重点扶持８大文 化支柱产业： 动漫游戏产业 创意设计产业 旅游休闲产业 歌舞娱乐产业 视听产业 印刷产业 出版发行产业 传媒产业
加快发展深圳４ 大产业：
壮大５大主导服 务业： 欢乐海岸 契合点 文化产业 旅游业 餐饮酒店业 房地产业 商贸流通业 欢乐海岸 契合点
价 值 体 现
经济评价
虚拟欢乐海岸 项目推广策略
□项目招商策略 □项目经营策略
项目经营 发展建议
Happy Harbour
宏观背景
项目发展背景
项目总体定位 项目各功能板块定位 物业发展建议 经营发展建议 经济评价
区位背景 基地特征 项目发展总体思路
宏观背景——政策因素
华侨城的发展策略与深圳政府的发展政策齐步并肩
年 龄：30-50左右 年收入：20万或以上 购 房：8000元/平方米以上 用 车：20万元以上至35万元之间 消 费：花1000元买一瓶人头马XO 洋酒，常为一次party聚会 花费1500元以上，常为购买 一件奢侈品牌花费300010000元以上。 爱 好：股票财经研究、探索古老文 化、听音乐会 、参加party 聚会、专业杂志
漫步东区
都市娱乐的聚焦点：
①是一个公众开放区域，由一些激动人心的室外内小街和多层建筑组成；
②有独特的水景及临街景观； ③业态以零售、餐饮、酒吧、娱乐休闲为主；
④创意Office为项目带来日间人流及产生固定的消费群体；
⑤会展中心、私人展览馆等文化设施丰富项目的文化特质； ⑥可以体味到都市生活的各种乐趣；
宏观背景——项目的意义
欢乐海岸是属于深圳的，也是属于世界的
纽约、伦敦、东京、香港、北京、上海、深圳、 ………、欢乐海岸
对政府：将会代表“十一五”计划中政府的一个政绩。
对深圳市民：将会为深圳市民带来国际都市商务娱乐、休闲娱乐、购物娱乐、教育 娱乐的新体验，一个与国际化生活水平接壤的新起点。
对区域：将会提升及带动周边片区的地位，是形成深圳大硅谷效应的一股促动力。 对集团：推动华侨城持有物业的发展，为集团留下长期良性资产， 将会成为完善集团产业功能的又一力作。
经济评价
总体定位
欢乐海岸 具备了中产阶级对时尚生活、休闲娱乐、商务交际、健康生态需求的功能； 代表了城市生活趋向、休闲聚会、商务交流、文化涵养发展水平的标志； 体现了享受、放松、身份、尊重、专属、特权、私密。。。。。。。。；
都市休闲 娱乐主场
国际商务 RESROT领地
城市健康 生态天地
当欢乐海岸是一个落脚点，是一种向心力…… 这个名字就不止是一个简单的惊叹号，而是一连串让世界感到惊叹的惊叹号！
这就是欢乐海岸即将承载的使命……
区位背景——项目区位的功能特点
①大学城:珠江三角洲高新科技 研究集约地和创新基地、高层 次科技人才、高层次国际财经 金融和管理人才的培养基地。 ②华侨城:人文景观居住区，环 境优美、富有鲜明旅游特色和 文化特色的综合性社城区，它 改变了一部分深圳人的生活方 式，使特定的休闲文化成为社 区生活的主旋律。 ③香蜜湖：高尚居住区，得天 独厚的自然环境使地处繁华闹 市，却依旧能品味自然清新。 ④深大、科技园：教育、高 科技产业基地。国家重点支 持的五大科技园区之一，亚 太经合组织（SPEC）科技 工业园区。 ⑤欢乐海岸：深圳首个集生 态教育、都市娱乐、城市艺 术、休闲度假等多种功能于 一体的开放式都市生态生活 娱乐中心。 ⑥CBD：深圳政治、经济金 融、商贸、信息中心，是深 圳迈向国际化的象征。各跨 国企业己纷纷抢滩进驻。
交通因素
周边配套 因素 噪音因素 医院因素
周边除旅游资源优势明显外， 适于发展零售、餐饮、娱乐等生活必需的业态 其他业态尚处于空白 南北主干道噪音 东面与医院相对 适于发展公众性的业态 通过发展热闹的零售业阻隔对项目的影响
滨海医院概况分析
医院定位：深圳及周边地区服务的超大型非营利性的综合性医院
经济指标： 总用地面积204018㎡； 地面建筑面积218090㎡； 建筑占地面积13261㎡； 绿化占地面积13261㎡； 地面设停车位2200个； 总建筑面积248090㎡； 容积率1.07； 覆盖率17.8%； 地下室30000㎡。 区域划分 1．广场 2．急诊区 3．住院区（含 保健与公园）4．科研教学区 5．行 政办公 6．辅助设施 功能区域指标 门诊特诊楼 住院楼 保健楼 面积（㎡） 34250 111000 13000 楼层 5层 8层 5层 利用 零售 商业 业态 尽可 能的 减低 对项 目造 成的 影响
现代文化产业 高新技术产业 现代金融业 现代物流业
深圳经济社会发展战略目标：亚太地区有重要影响的国际文化信息交流中心、 国际旅游城市、金融贸易和会展中心、国际高科技城市、国际物流枢纽城市、
宏观背景——中产阶级成为城市主流消费群
五大类型 白领阶层 企业商业精英阶层（企业家） 高素质的政府官员（政治精英 专业人士（智力精英） 新型文化人 特征
中产阶级
•Text 短居、餐饮、旅游 娱乐、零售
外地观光客
本地白领 家庭消费 新型文化人
餐饮、休闲娱乐、零 售、文化产业、喻教 于乐，消费频度远远 大于消费额度 会议、 SPA、中长 居住、餐饮、休闲 娱乐，消费额度大 于消费频次
注重环境、私密、 品牌
金字塔人群 商务客户 •Text
功能定位及板块划分
City Walk in Happy Harbour
漫步欢乐海岸
Happy Harbour
歡樂海岸·項目定位策略及項目發展建議
May 22, 2006
汇报总体思路
项目发展背景 导出 项目定位 展开 各功能板块 研究分析 强化 项目物业的 发展建议
大环境： 深圳发展 大背景 中环境： 项目区位 特征 小环境： 项目基地 因素
特诊楼
高压氧舱 行政综合楼 科研信息楼
1134
500 10500 12000
ห้องสมุดไป่ตู้
6层
2层 5层 6层
后勤设施
公寓楼
1000
24500
1层
10层
项目发展总体思路
项目处于天时、地利、人和的背景 天时：项目的发展方向与深圳发展策略不谋而合 地利：处于深圳城市发展中心的核心位置 人和：城市中产阶级消费趋势的共性
基地因素——自然特征对业态的取向
因素 景观因素 现象 北面有北区湿地公园及远眺 主题公园的景观； 南面位于深圳湾十五公里滨 海都市休闲长廊的起点； 西面与高级别墅群面对 南北面为主干道，交通通达 条件优于东西面的次干道 业态取向 适于发展居住为功能的业态 南面：公寓 北面：酒店 西面：与高级别别墅相相呼应的私密性业态 南北面适于发展对便利性较高的居住功能业态； 东面发展利于吸引人流的零售、餐饮、娱乐、文 化产业业态； 西面发展有专用交通公具的高端业态。
总体定位 形象定位 消费群体 定位 功能板块 划分 项目主题
市场因素分析 我们要做什么 样的模式？ 与华侨城的关 联 有何亮点 招商方向 业态关联 规模汇总
北区用地建议 街区空间概念 物业主要节点建议 与外部连接的建议 交通动线组织 标识建议 停车位建议 智能系统建议 规划构思
消费者定位
项目主题
Recreation + Retail Resort + Business
都市休闲娱乐主场
东区
西区 北区
国际商务Resort领地
城市健康生态天地
Relax + Entironment
Recreation：根据牛津英汉大辞典的英汉双解： 英译：Refreshment of one's mind or body after work through activity that amuses or stimulates. 汉译：娱乐在工作之后通过逗乐或刺激的活动来使某人的身心得到恢复； 娱乐、消遣； 再创造、 再创作。
华侨城片区：深圳大硅谷的源动力
与周边区域相辅相成，相互补充及完善，形成极具吸引力的深圳大硅谷效应； 位于大硅谷的核心位置，其辐射范围覆盖至整个大硅谷； 完善的功能承载起为硅谷生活的人提供最齐全的休闲娱乐及生活购物的需求的使命。
区位背景——区域环境状况分析
华侨城住宅群 7 1 2 8 8 8 8 香蜜湖高 档住宅群
形象定位
•体现政绩
对于政府
•代表文化立市的重点项目
•文化中轴线的起点
•资源整合、整体提升 对于侨城
•处女地、新品牌，未来扩张的秘密武器
•战略出海口的地位
•开放式的、生态的休闲目的地
对于市民
•深圳城市精英的聚集地，身份的象征
消费群体定位
免费开放的吸引， 是否停留取决于项 目的特色及娱乐的 氛围 以享受自然环境为 主，注重娱乐内容 的更新及全新的休 闲生活状态
CITYCLUB 精品SPA
高级公寓
商业环境 欢乐、时尚、文化、休闲场所 体现城市文化的都市休闲约会、聚会地 居住人口需求 精品酒店 会务接待 餐饮、酒吧 商务娱乐 最富裕阶层和新中产阶级交际和休闲齐 聚的首选之地 商务活动需求 为商务活动提供齐全配套服务的场所 公益性娱乐 文化创意 。。。。。
营造私密和体现身份的地方
商务板块
CITYCLUB 精品SPA 会务接待 高级公寓
外地观光客 外来商务客 本地白领 金字塔人群 家庭消费 ＳＯＨＯ族
精品酒店 酒店板块
总体定位 市场定位 形象定位 呼应 餐饮板块 零售板块 文化创意板块 导出 娱乐板块 商务娱乐 公益娱乐 休闲娱乐 高档餐饮 特色餐饮 „„„ 品牌专卖店 生活家居 婚礼庆典 „„„ 创意OFFICE 文化活动 文化设施 文化教育
3－5年——前瞻性——城市发展趋势——市场空白、侨 城空白——整合资源——不可复制性——地产可持续发 展的新模式——新一轮市场竞争的秘密武器—— 商业地 产的领路人。
Happy Harbour
项目发展背景
总体定位
项目总体定位
项目各功能板块定位 物业发展建议 经营发展建议
形象定位 消费群体定位 功能板块划分 项目主题
代表语言 高消费的追逐目标 品味和格调的坚守者 文化艺术的奉养者 时尚潮流的推动者 优雅生活的代言者 城市消费的中坚力量
休闲方式
推动文化发展的知识精英 出没于商务谈判桌上的群体 有强烈的社会责任心 有建功立业的欲望
跳舞 登山
钓鱼
绘画
农家乐
击剑
SPA
出海
骑马 打高 尔夫
关注下一代成长的父母 希望我的孩子比我强的意愿 喻教娱乐的教育方式
基地因素——优劣势分析
优势： • 优异的自然环境 • 良好的景观资源 • 浓郁的文化氛围及旅游 资源 • 紧邻填海别墅群 劣势： • 交通条件不通达 • 配套不完善 • 居住氛围尚未完全成熟 • 东面与滨海医院相邻 • 南北受噪音影响 扬长： • 将良好的自然景观引入项目 • 在原有的旅游及文化产业基 础上再丰富及创新出新的业 态 • 发展迎合高消费群体的新兴 产业 避短： • 通过设立充裕的停车位吸有 车一族 • 通过项目自身功能的完善使 其成为周边居住群体经常性 必去的消费场所 • 受医院与噪音影响的区域引 入开放性较强的业态隔断对 项目的影响
⑦成为城市中产阶级休闲娱乐的首选之处；
⑧ 聚集众多外埠特色商家
漫步北半岛
极具品味与质感、国内首家Boutique Hotel
① 形成以酒店为核心的Hospitality产业链； ② 以适度的规模创造高收益，是项目的利润重点！
主题旅游带来的人流： 4大主题公园的1000万旅游人士 及红树林的本地游客是项目的潜 在目标客群 商业竞争的规避： 目前周边的商业现状多表现为主 力商家+中小零售商家的封闭式的 大型购物中心为主，而本项目则 是倡导开放的商业共公空间概念； 住宅群人口的优势： 华侨城城区加上周边住宅群的人口 可达50万人以上，人口素质高，收 入高、品味高，向往全新的都市休 闲娱乐生活方式； 福田CBD商务群的特征： 福田 CBD 居住及办公人口达 70 万 人，区域大批城市精英聚集，对 于商务活动及生活需求成为反映 城市商务及社交文化发展水平的 标志
6
3
4
福田CBD 商务群
填海别墅居住群 5
主题旅游资源：1、世界之窗 2、欢乐谷 3、民俗村 4、锦绣中 华 5、红树林缤海休闲带 商业设施：6、御景东方 7、益田假日广场 8、华侨城商业群
区位背景——与区域环境相关连的业态
因素 发展方向 完善片区功能，为现有的资源进行补充 旅游环境 差异化经营
可发展业态