合同订立案例

合同订立案例

案情简介：

1999年至2001年期间，厦门某房地产开发有限公司在楼房未建成前，在报刊上刊登广告并多次推出商品房项目的宣传册，宣传中曾有这样的描述：“钻石店面”，“恰如上海南京路、厦门中山路、24米宽度刚刚好……”，“二期独立店面，间间沿街，直面人潮，……更有厦门温州企业积极介入……”同时在广告中的项目位置示意图中标明该项目相邻的道路。

19名业主看到广告后，被广告描述的前景所吸引，与某开发公司签订《商品房买卖合同》，并交纳了首付款及办理按揭贷款。合同签订后，众业主按约履行了义务。但当某开发公司向众业主交付房屋时，众业主发现与当时承诺不符，根本没有广告中描述的“24米宽道路，与主干道交汇连接”，不但没有“厦门温州企业商会积极介入进行统一管理”，而且也不能作为商铺使用，广告中所称的配套设施“五项健康设施”、“三大海韵中庭”等等无一兑现。于是，众业主拿着某开发公司的广告与其交涉。某开发公司同意就店面门前道路等问题与业主进行协商，并达成解决问题协议。但未能兑现，众业主对于开发公司提出的赔偿20万元的方案，不予认可，遂将某开发公司告上法庭。

争议焦点：

众业主认为：

一、某开发商发布不实广告，此广告已构成合同的要约。

二、因签订合同的目的无法实现，某开发商已构成根本违约。

理由：在销售广告中所宣传的内容陈述具体明确，对合同订立有决定性影响，应视为合同的要约，系合同的重要组成部分。不仅如此，在交房以后，开发商与业主就广告中的内容达成协议，已构成《商品房购销合同》的补充条款，并产生拘束力，因此双方均应当履行，任何一方不履行构成违约。而某开发公司违背其所做的承诺，应视为违约。

业主与开发商订立的合同的目的是商场（经营用房），商场的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流量与车流量，周围环境的好坏、配套设施的齐备与否直接影响店面的价值。而本案中，不仅24米的道路没有，而且间间沿街也变成泡影，变成了“间间是胡同”，根本无法经营，因此合同的目的无法实现，构成根本违约，理应解除合同。

开发商认为：

一、双方签订的合同没有广告内容的约定，其发布的广告是一种要约邀请，并非要约。广告中陈述所涉及的内容并不在其商品房开发范围内，业主也没有证据证实广告陈述对双方签订合同及价格的确定有重大影响，因此不应视为要约。

二、关于根本违约问题：开发商认为，其发布广告有事实依据，不存在虚假广告和欺诈问题，24米海滨休闲购物一条街是根据当时市政的规划而宣传。温州商城的管理模式是因业主不配合而无法实施，且涉及的是店面的经营管理，而不是房屋买卖。

即使广告的陈述与事实不一致，承担的也只是缔约过失责任或合同变更、撤销的法律责任，而不是合同解除的法律后果。双方签订的是商品房买卖合同，形成的是商品房买卖合同关系，业主签订合同的目的是购买商品房，现商品房已经交付，业主的合同目的已经实现，故不构成根本违约。

问题：被告发布的广告能否构成商品房买卖合同要约？（重点在于区分要约与要约的内容）

案例二某商场搞促销，广告内容如下：某2003年2月6日，本商场进行10周年店庆，为答谢新老顾客，推出一元某款冰箱10台，售完为止。该6日凌晨就有顾客排队在商场门口等候，9点营业时间，商场开门。前几位顾客直冲冰箱卖场，不问价格就占住该款冰箱，要求买家兑现一元承诺。买家以一元冰箱10已被顾客电话订购为由拒绝执行广告中的承诺。

问题一、商家的广告属于要约还是要约邀请？

问题二、该案应该如何处理？

讨论一、超市成立标有价格的商品，到底是要约或是要约邀请呢？

讨论二、陈列在橱柜中的标有价格的商品是否要约或要约邀请？案例三

9月6日甲公司以普通信件形式向乙水泥厂发出了要约，订购100吨水泥，每吨300元，9月9日乙公司收到甲公司的要约以后，当日也以普通信件形式向甲表示同意要约的意思表示，表示

合同成立后电话通知乙水泥厂三天内发货。因信件在投递路中延误，直到10月10日才到甲公司，甲公司立刻致电乙公司，让其10月13日发货。而当时合同规定的标的市场价已经涨至330吨，乙公司不同意以原价格执行，认为承诺超过承诺时间到达受要约人，承诺失效，合同未成立。而要约人则根据合同法第28条，认为只要要约人认可迟到的承诺，承诺仍然有效，合同当然成立，要求执行已成立的合同。

问题一、合同是否成立？

问题二、你认为合同法第28条的除外条款是否合理。即承诺人是否应当对承诺发送的延误承担责任呢？

案例四

Brogden公司已有多年未订立正式契约以供应大都会铁路公司煤炭。为使情况正常化，该铁路公司送给Brogden公司一份草约，后者在草约上加入一个仲裁之新条款，并送回该铁路公司，其中并注明“批准“字样。铁路公司代理人将草案放在桌内历时两年之久。在这两年中，双方均按照草约文本履行。后因煤价上升，双方发生争议。Brogden公司否认任何具有约束力之契约存在。问题一、合同是否成立？如果成立，那么合同何时成立？

问题二、仲裁条款是否有效？

案件五

天河体育用品销售公司（天河公司）与南方体育用品有限公司（南方公司）有多年业务往来，彼此之间具有较好的信用关系。天河公司于1999年12月12日，向南方公司发出一份购买体育用品的要约，价格按照南方公司的出厂价确定，要约从发出之日起30日有效。南方公司接到天河公司的要约后，立刻组织生产，并于2000年1月10日按要求向天河公司发货。

由于运输过程中发生不可抗力，直到2000年4月18日天河公司才收到货。由于天河公司在通常时间未收到南方公司的发货，已于另一家体育用品制造公司签订了合同。并通知南方公司说已经超过了要约中规定的承诺期限，所以不愿意再接收该批货物，双方发生争议。

一种观点认为，在天河公司的要约期限内，南方公司未予以承诺，原要约消灭。南方公司单方送货的行为构成新要约，天河公司可以接受也可以拒绝，所以合同尚未成立。

另一种观点认为，南方公司虽然没有以通知的方式向天河公司进行承诺，但南方公司以交货的方式作出了承诺，所以合同已经有效成立。

问题一、南方公司的承诺是否超过了有效期限？

问题二、如果南方公司与天河公司的合同成立，那么合同何时成立？合同成立的地点是那里？