广东广州花都发展战略及市场研究报告

分组 宗地编号
土地用途
用地面积 （㎡）
容积率
建筑面积 挂牌起始价 增价幅度 （㎡）
( 万元 ) ( 万元 )
1
CA0401-20
二类居住用 地
84597 （可 建设用地 72616 ）
≤ 2.5
≤ 181540
41916
500
CA0401-29
二类居住用 地
49646 （可 建设用地 34682 ）
花都目前常住人口75万人，2010年总人口120万人，规划2020年总人口160万；
年地区生产总值（GDP）保持2位数的增长，2005年同比增长20%、2006年上半年同比
增长15%，2010年达到660亿元，预计在十二五期间，生产总值年均增长12%以上，实现
在2015年超过1100亿元目标。
• 国土资源部：“当前进一步从严土地管理紧急通知” 坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一 律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。
• 建住房[2006]165号“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见” 需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计 条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类 住宅项目特别是别墅类项目，‥‥‥ 。
广州花都市场研究报告
1
目录
1 区域发展
“北优”为花都带来新的发展契机 花都—未来广州地产热点发展区域
2 市场分析
花都房地产市场发展现状 重点区域典型个案分析
3 未来展望
需求愈趋多样性的客户群体
品牌发展商综合性项目必成区域标杆
2
广州“东进、西联、南拓、北优”的发展战略
广州市《十一五规划》提出“ 东进、西联、南拓、北优”的 发展战略：
西 部
佛山板块
★★★
★★ ★★★☆ ★★ ★★★☆ ★★★★ ★★★
北
花都板块
★★★★ ★
★★★★ ★
★★★★ ★
★★★★ ★
★★★★ ★
★★★★ ★
★★★★ ★
部
从化板块
★★★★ ★
★★★☆
★★
★★★★ ★
★★★
★★★★ ★
★★★★
•北部区域相比东部、南部和西部其他区域，在自然资源、交通、环境（低污染）方 面，拥有较明显的优势，目前发展别墅市场的基础优厚； •在北部区域中，花都（山前大道）板块相比从化板块，目前在交通网络、经济产
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四大区域综合对比
区 域
主要板块
自然资源
交通
经济
低污染 发展前景 土地供应 总评
东
广园东板 块
★★★★ ☆
★★★★
★★★★ ☆
★★★★
★★★★
★★★
★★★★
部 增城板块 ★★★★
★★★
★★★★
★★★☆
★★★☆
★★★★ ★
★★★☆
南 部
南沙板块
★★★★ ☆
★★★
★★★
★★★
★★★★
★★★★ ★
★★★
13
（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势
政策影响：
• 2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅类房地产开 发项目土地供应，使那些已经获批并上市的别墅项目受益；
• 封杀令的出台，使别墅项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格 有可能会持续上涨；
• 从土地供应来讲，别墅的开发用地逐渐减少，这对现有的别墅 项目是一大利好。
107国道等； 铁路：京广铁路、武广高铁； 水路：国家二类口岸花都港。
5
契机三——产业经济为房地产业带来强大的消费力及消费人口
花都已初步形成四大支柱产业：空港物流、汽车、珠宝首饰加工、皮具；其中广州白云国际新 机场对花都的未来有着深远的影响；
产业带动经济及人口增长，为花都房地产业带来强大的消费力及消费人口。
竞买保证金
( 万元 ) 人民币 港币
57059
≤2.5
≤123180
15180
100
1518 1670
成交情况 无
(数据来源：广州市国土房管局)
23
1、花都区住宅市场状况分析
商品住宅历年的上市量分析
200 150 100
50 0
万㎡
74.32 2004年
2004-2010年花都区商品住宅批准预售面积对比
3
契机一——无污染的健康山水环境
花都处于广州北部，全区面积约960平方公里 ，城区面积约51平方公里；区内有广州新白云 国际机场，属“北优”的重心之一；
花都山水资源丰富，区内分布着大量的水库和 山脉，生态环境优美，风光宜人。其中最著名 的有省级旅游度假胜地——芙蓉度假区和王子 山森林公园；
2007年至今，花都区商品住宅批准预售面积每月均保持在150万㎡左右的水平 ，估计是 07年市场大热引致开发体量迅速增大，上市量出现较大幅度的井喷。
24
1、花都区住宅市场状况分析
商品住宅历年的成交量分析 预售住宅成交面积逐年上升是花都区住宅市场的一个显著特点。
“未来五年将加快珠江新城、广州 新城、白云新城、广州科学城及周边 地区、南沙地区、大学城及周边地区、 白云国际机场及周边地区、铁路新客 站周边地区、萝岗中心区、琶洲地区 等十大重点发展区域的建设”；
“大力实施‘南拓、北优、东进、 西联’的城市发展战略，进一步完善 多中心、组团式、网络型的城市空间 架构，推动城市走上生产发展、生活 富裕、生态良好的发展道路”
地：≤ 1.2 2166
26931
300
CA0401-32
二类居住用 地、交通设
施用地
47098 （可 建设用地 28675 ）
居住用地： ≤ 2.5 ；交
通设施用 地：≤ 0.5
居住：≤ 66618 ；交 通设施：≤
1014
竞买保证金
( 万元 )
人民币
港币
成交情况 竞得人/成交价（万元）
4100
4500
14
（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势
别墅供应呈现郊区化：
• 市中心别墅供应稀缺；
a. 由于市中心土地供应的稀缺性，市中心的别 墅供应越来越少；
b. 未来除南湖板块、科学城板块、华南板块还 有少量别墅供应外，之前有别墅供应的二沙 岛、珠江新城，未来不可能再有别墅供应。
• 别墅用地供应主要集中在大广州的东、南、 西、北四大远郊区域，其中以北部的花都区 为主。
用地性质
用地面积 （㎡）
容积率
挂牌起始价 建筑面积（㎡）
( 万元 )
一类居住用地（ R1 ）、文化娱乐 设施用地 (C3)
232480 （可建设用地
200895 ）
居住用地：≤ 1.5 ；文化娱乐设施用 地：≤ 1.6
居住用地：≤ 272033 ；文化娱 乐设施用地：≤
31264
42000
增价幅度 ( 万元 )
146.74
152.73
154.68
1.2 155.34 1
0.8
94.48
77.93
0.6
0.4
0.2
2005年
2006年
2007年
2008年
0 2009年 2010年1-8月
(数据来源：广州市国土房管局)
2004-2010年，花都区商品住宅批准预售面积共约856万㎡ ，2004年开始逐年上升，平 均每年增加15万㎡左右。06年有所回落，而07年则继续上升至146.74万㎡ ，环比上升了 88.3%，随后继续保持平稳的供应态势。
旅游服务业及房地产
皮具
加工工业、仓储物流 、旅游
生态科技、农业等 空港物流 珠宝首饰加工 汽车城
汽车配套产业
6
2 0 07-2009花都汽车产值（单位：亿元）
331.99
428.66
644.53
汽车整车产值 7
8
9
10
契机四——北优引发花都房地产开发热潮，品牌发展商积极进驻
项目名称 碧桂园假日
≤ 2.5
≤ 86705
居住用地： 居住：≤
二类居住用 94705 （可 ≤ 2.5 ；初 94673 ；初
CA0401-22 地、初级中 建设用地 级中学、小 级中学：≤
wk.baidu.com
2
学、小学 79064 ） 学用地：≤ 14538 ；小 0.6 学≤ 10179
28554
300
CA0401-30
二类居住用 地
（数据来源：花都区政府门户网站、花都统计年鉴）
2004-2010年花都区地区生产总值统计表
700 600 500 400 300 251.67 200 100
0 2004年
266.37 2005年
660 489.56 541.48 360.36 303.16
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 地区生产总值（亿元） （数据来源：花都统计年鉴）
广州隽粤置业有限公司 /83000
2800
3000
广东保利置业有限公司 /30000
2600
2800
广东保利置业有限公司 /66000
(数据来源：广州市国土房管局) 22
1、花都区住宅市场状况分析
近期居住用地供应成交情况
2、花都区风神大道南（马溪村地块）。时间：[2009.9.22-2009.10.27]
300
竞买保证金 ( 万元 )
人民币 港币
4200 5000
成交情况
竞得人/成交价 （万元）
广东保利置业有 限公司 /70200
用地性质 商品住宅
3、花都区 107 国道 D 地块。时间：[2009.7.14-2009.8.18]
用地面积 （㎡）
容积率
建筑面积（㎡） 挂牌起始价 ( 万元 )
增价幅度 ( 万元 )
50290 （可 建设用地 32117 ）
≤ 2.5
≤ 80293
居住用地： 居住：≤
3
CA0401-23
二类居住用 地、幼儿园 、文化娱乐
用地
62214 （可 建设用地 49891 ）
≤ 2.5 ；幼 106660 ；幼 儿园用地： 儿园：≤ ≤ 0.8 ；文 4338 ；文化 化娱乐用 娱乐：≤
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1 区域发展
“北优”为花都带来新的发展契机 花都—未来广州地产热点发展区域
2 市场分析
花都房地产市场发展现状 重点区域典型个案分析
3 未来展望
需求愈趋多样性的客户群体
品牌发展商综合性项目必成区域标杆
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1、花都区住宅市场状况分析
近期居住用地供应成交情况
1、花都区广清高速公路以东、三东大道以北六宗地。时间：[2009.11.13-2009.12.16]
半岛 合和新城 金碧御水山
庄 南航碧花园 合景天湖峰
景 万科项目 祈福赤坭项
目 东镜新城 玖珑湖项目
中房项目
美林湖项目
开发商 碧桂园 香港合和置业 恒大集团 南航碧花园房地产 合景泰富 万科地产 祈福集团 南海置业 新鸿基地产 中房天马河国际公
寓 美林基业
规模 约1万亩 1200亩 约3500亩 逾160万㎡ 60万㎡ 约1000亩 总建筑面积超 过400万㎡ 900多亩 1000亩 700多亩 10000亩
花都的城市经济发展及该板块的发展定位（该 板块定位为旅游服务业及房地产业）具备无污 染的健康可持续发展环境。
4
契机二——日趋完善的水、陆、空立体交通网络
地铁：轻轨3号线(新机场--广州东 站)、9号线（汽车城—人和）；
空港：广州新白云国际机场； 高速路：广清高速、机场高速、
京珠高速； 快速路：北二环、105、106、
便利的交通、自身日常基 本生活配套的营造，成功 造就“5+2”的新居住模式
有一定的自然资源；
注重配套建设。除自身 日常基本生活配套的营 造外，注重休闲渡假设 施的建设，如酒店、游 乐设施等；
以当地常住客户为主； 工业区、交通阻碍了广 州人郊区置业的热情
2005年
花都·假日半岛
拥有优势的自然山水资 源； 较为成熟的休闲渡假设 施：如酒店、高尔夫场、 主题公园等； 成功吸纳了大量广州及 珠三角地区度假客户， 但相对滞后的交通网络 对置业仍有较大的阻碍
北部 东部
西部 中部
南部
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（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势
广州北向置业的势头越来越强劲： 2002年
97-99年
99-02年
番禺·华南板块
广园东·凤凰城
最早期度假别墅
主要分布在郊区的番禺、 花都、黄歧等地； 普遍拥有优势的山水资源；
交通、配套建设的严重滞 后导致度假愿望的落空
大规模人工造城，没有自 然山水资源支持；
业基础上，及未来的发展前景上均占有较大的优势。
17
（二）土地供应格局变化—成就未来花都半小时居住圈
前期置业调查：番禺的吸聚力非常强—认为花都位置偏远，常住置业吸引力弱。
18
19
小结：花都板块将成热点发展区域
•综上所述：在政策、自身地理条件、供应格局、交通路网及配套等方面因素的
积极推动下，花都板块将成未来大广州热点置业区域。
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1 区域发展
“北优”为花都带来新的发展契机 花都—未来广州地产热点发展区域
2 市场分析
花都房地产市场发展现状 山前大道板块主要个案分析
3 未来展望
需求愈趋多样性的客户群体
品牌发展商综合性项目必成区域标杆
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（一）别墅用地供应稀缺凸显花都度假型物业发展优势
政策解读：
• 国办发〔2006〕37号 “关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ”第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。 ‥‥‥继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、 大套型住房土地供应”。