土地与房产税关系

土地与房产税没直接关系。

在土地上建房屋，如果把土地成本计入房产价值了，那就要合并缴纳房产税。按新准则规定，土地成本可以不计入房产价值，仍旧放在无形资产核算，也就不需要缴纳房产税。

土地上建设房屋，土地不用交交房产税。理由有二：

1、会计准则规定：土地不计入房产价值，应作为无形资产单独核算；

2、财政部、税务总局关于检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知（财税地[1986]8号）：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

根据以上规定，土地上间房屋，土地作为无形资产不交房产税。

房产税政策焦点解读为纳税人剖析常见误区

2011年05月03日10:17

来源：中国新闻网

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5月份是房产税、土地使用税的申报期，为使纳税人更深入了解两税的相关政策，本期《南京税务》专版特别对房产税和土地使用税进行深度解读，为纳税人剖析工作中的常见误区。

免租金期的房产税应由产权所有人缴纳

5月份是房产税、土地使用税的申报期，图为重点税源管理局税务干部到房地产企业走访并宣传新政策。

日前，溧水县地税局税务管理员在对辖区内某企业进行纳税辅导时发现，企业于2011年1月1日将部分自有房产出租给另一家公司用于生产经营，双方签订了一份租期为10年且租金金额固定不变的租赁合同，同时双方在合同中约定，前两年免收租金。也就是说该企业免收承租方2011年1月1日至2012年12月31日期间的租金。财务负责人认为免租期间，出租单位未取得租金收入，按从租计算缴纳房产税应为0元。

税务人员解释说，根据财政部、国家税务总局联合下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此该企业2011年1月1日至2012年12月31日两年免租期间，其房产税应按照房产原值计

算缴纳。

房产评估增值部分是否应当缴纳房产税

地下建筑和土地也要征收房产和土地使用税

高淳县某商业企业为了获取银行抵押借贷款，聘请资产评估事务所对企业名下一处房产进行了评估。经过评估，房产增值100万元。近日财务人员前来地税机关咨询：纳税人发生的房产评估增值部分是否应当缴纳房产税？

房产税现行条例规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。“财税〔2008〕152号文件规定：”房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。“房产评估增值是否征收房产税，关键在于房产评估后，企业是否应当进行账务调整。根据国家有关会计制度的规定，纳税人除发生资产重组以及确认投资性房地产等少数情形外，房产的会计核算应当遵循历史成本原则，纳税人不得因房产增值(或减值)而随意调增(或调减)房产原值。因此公司为了取得银行贷款而进行房产评估所产生的增值，不得进行账务调整，房屋增值部分不用缴纳房产税。

目前许多建筑都拥有地下室、地下停车场，对地下建筑如何缴纳房产税、土地使用税的问题，许多企业不甚了解。税务部门解答说，根据财税[2009]128号规定，自用的地下建筑，如果是工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-30%)×1.2%。如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-30%)×1.2%。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

新征用土地的土地使用税何时开始缴纳

购买土地使用权自建房屋，房产原值如何计价

地税部门在平时征管过程中发现，多数纳税人对新征用土地的土地使用税的纳税义务发生时间理解不正确，有的认为：我们的厂房还没建或没建好不应该缴纳土地使用税；有的认

为：我们还没有生产经营所以不应该缴纳土地使用税；有的认为：我们还没有拿到土地部门颁发的“土地使用证”所以不应该缴纳土地使用税等等。税务部门提醒纳税人，关于新征用的土地使用税的纳税义务发生时间，《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：(一)新征用的土地若是耕地，应自批准征用之日起满1年开始缴纳土地使用税；(二)新征用的土地若是非耕地，应自批准征用之次月起开始缴纳土地使用税。因此纳税人不要因理解错误而引起税务处罚。

一开发商在南京某区取得了一处土地的使用权，该土地被建成一处休闲娱乐庄园，建造的房屋很少，山坡上种植了很多经济林木，还有鱼塘，绿化面积很大，该公司应如何计算房产原值？

税务人员解释说，根据财税[2010]121号文：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。(

执行《企业会计制度》的企业在2005年购买了30亩土地，造房子用去18亩土地，余下12亩，那余下的12亩土地是否要交房产税？

房产税的计税依据是房产的计税价值（从价计征）和房产的租金收入（从租计征）来计算。计税价值是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。关于房产原值如何确定，根据财税地字[1986]8号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

若企业没有采用新会计准则，执行原企业会计制度，如果30亩地土地使用权都记入了房子的价值，则余下的12亩也要交房产税；如果只有18亩土地使用权记入了房子的价值，则12亩不交房产税。

如果该企业采用新会计准则，则在首次执行日，能将30亩土地与房子价值分开的，则30亩地都不交房产税，若难以分开，或者只能将余下的12亩土地分开，则余下的12亩土地不交房产税。