土地增值税法8页

第八章土地增值税

历年分值分布

•本章主要内容包括：

•一、土地增值税的征税范围、纳税人；

•二、应税收入的认定；

•三、确定增值额的扣除项目；

•四、增值额和税率；

•五、应纳税额的计算；

•六、税收优惠；

•七、纳税申报及缴纳。

•本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。

•难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。

•一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率

•（一）纳税人

•土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。

•纳税人的特点：P171

①不论法人与自然人；

②不论经济性质；

③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；

④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。

•（二）征税范围

•1、转让国有土地使用权；

•2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

•（三）征税范围的界定P172-173

•按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：

•标准之一：

•转让的土地使用权是否国家所有P172

•①转让国有土地使用权，征土地增值税；

•②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。•③自行转让集体土地是一种违法行为。

•标准之二：

•土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P172

•①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；•土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；

•土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。

•②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。

•标准之三：

•转让房地产是否取得收入P173

•取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。

•总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：P173-174（注意客观题型）

•有关事项是否属于征税范围

•1、出售:（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。

•2、继承、赠予: （1）继承不征税（无收入）。（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；（3）非公益性赠予征税。•3、出租不征税（无权属转移）；

•4、房地产抵押抵押期内不征税；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征税；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。

5、房地产交换单位之间换房，有收入的征税；个人之间互换自住房免征。

6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征税；将投资联营房

地产再转让，征税。

7、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。

8、企业兼并转让房地产暂免征税。

9、代建房不征税（无权属转移）。

10、房地产重新评估不征（无收入）。

11、国家收回房地产权不征。

12、市政搬迁不征。

•二、应税收入和扣除项目的确定P176-178

•（一）应税收入的确定

•纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

•从形式看，包括：

①货币收入

②实物收入

③其他收入

•（二）扣除项目的确定P177－178

•税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：

•1、取得土地使用权所支付的金额。P177

•包括两方面内容：

（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。

•2、房地产开发成本P177

•它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

①土地的征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施费

⑤公共配套设施费

⑥开发间接费用等。

•3、房地产开发费用P177

•它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：P177－178

•（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：

•房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％

•例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150＋250）×5％，利息按实际发生数扣除。•（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机

构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：

•房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％

•例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，则房地产开发费用总扣除限额为40万元，即（150＋250）×10％，超限额部分的费用不得扣除。

•房地产开发费用计算中还须注意三个问题：

第一，扣除的具体比例（5％以内或10％以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定。

第二，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

第三，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

•4、与转让房地产有关的税金P178

•它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

•注意问题：

•①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。

•②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的

0.5‰贴花）。

•5、财政部规定的其它扣除项目。

•此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：

•加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％•例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即（150＋120）×20％

•注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。举例如下：•例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。解：1、实现收入总额：1600万元

2、扣除项目金额：

①支付地价款：100万元