第4章房地产经济学(地租理论与土地利用模式)

⑤ 具有尽可能大的增值潜力。
4.3城市土地的利用
• 城市土地利用模式 • 城郊次级中心区形成
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4.3.1城市土地利用模式
1．同心圆模式 • 美国学者伯杰斯(E．w．Burgess)在研究了芝加哥 的发展历史后认为，城市发展的典型过程是通过以 中央商业区(centralBusinessDistri瓤，简称CBD) 为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地迁入和转 移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五同 心圆带构成的空间结构(参见下图）。 • 在其理论中，既强调了城市地域的聚合和迁入．又 强调了城市地域的分化和转移。
4.多地带模式 • 如果把各种功能区抽象概括，则城市可以归 结为中央地带、过渡地带和外围地带。 • 多地带模式一般有三地带或四地带的模式。 • 多地带模式对于人口众多、快速扩展阶段的 城市，有很大的借鉴意义。 • 从城市布局上看是中央地带的扩大，过渡地 带转变成具有相当实力的城市区，外围地带 则不断向城市用地演化。
克拉克 20世 纪初 马歇尔 是土地这一生产要素对产品的生产所做的贡献 地租是一种“经济盈余” 创立均衡价格论 地租只收土地需求的影响而决定于土地的边际生 产力
• 现代西方经济学地租理论 • 代表人物：保罗· 萨缪尔森、雷利· A· 巴洛维等 • 马克思主义地租理论
19世纪 马克思 下半叶 恩格斯 把劳动价值论贯穿到地租理论的始终 资本主义地租是剩余价值的转化形式之一 地租有绝对地租、级差地租、垄断地租三种 形式 土地价格是地租的资本化
4.2.2决定城市土地区位的主要因素
1.自然区位因素：
– 区域的地理特征 – 区域自然环境
3.社会和制度环境 区位因素
–总体社会状况 –土地与住房政策 –城市规划 –土地利用计划 –政府相关政策
2.经济区位因素：
– 区域人口状况 – 经济发展状况 – 交通和通信情况
4.2.3房地产区位选择
1.房地产宏观区位的选择 指在全国各城市范围内进行的工业、农 业、交通运输业用地的空间布局选择。 在土地区位选择的宏观层次上一般只涉 及工业用房地产，它取决于全国范围内工 业(项目)的宏观空间布局。工业的宏观空 间布局确定了，工业用房地产的宏观区位 选择也就随之确定了。
2.地租的生产费用价值论
萨伊认为价值是由劳动、资本、土地三个要素 协调创造的，企业利润为每个要素得到相应的 收入。 Y=f(V,C,L)
3.地租的劳动价值论
地租是剩余劳动的产物，工人创造的剩余价值。代 表人物：亚当· 斯密在《国富论》中，认为地租的 来源是工人无偿的劳动。 大卫· 李嘉图在《政治经济学及赋税原理》中，认 为地租是由劳动创造的，经营者从利润中扣除并支 付给土地所有者的部分。
• 工业区位理论
– 韦伯的基本理论方法是“区位因素分析”，即 通过对运输费用、劳动力成本和聚集效益及其 相互关系的分析、计算，选择生产某种工业产 品生产成本最低，获利最大的地点作为其理论 区位。 – 工业寻求最优区位分成三个阶段来进行： 1. 只有运费因子时，工业最合理的布局模式； 2. 加进了劳动费因子的作用时，工业布局模式将 发生何种变形； 3. 当加进聚集效益因子的作用时，工业布局模式 又会相应地发生何种变形。
• 城市区位理论
– 克里斯塔勒提出 六边形城市空间 分布模型 – 城市或者中心居 民点的物资供应、 行政管理、交通 运输等相互作用 形成城市区位。
• 市场区位理论
– 考察整个企业体系，从总体均衡的角度揭示区 位分布和选择为题。 – 把生产区位和市场区位结合判断企业区位选择 – 廖什不把最低成本作为工业区位的决定因素， 而把与工业产品销售范围联系在一起的利润原 则看成决定因素。这对空间经济学产生了深远 影响。
3.多核心模式 • 哈理斯(C．D．Harris)和尤曼 (E．L．Ullman)1945年研究了各类城市的地 域结构后提出了多核心模式。 • 多核心布局更加强调了城市职能分区，并强 调了大、重工业向外布局的特征。 • 在多核心模式中，城市地价从中心到外围出 现几个峰值区。 • 这种多核心城市除城市CBD外，城市还有其 他次中心，因此多核心适合北京、上海等现 代特大城市的分区布局特征。
2.城市房地产中观区位选择 主要指城市内部的功能分区 • 商业区:商业区按其功能从高到低可分为中 央商业区、城区商业区和街区商业区。 • 工业区:根据各种工业的特点(如污染状况、 占地面积等)，可以将工业分成内围工业区、 外围工业区和远郊工业区。 • 居住区:居住区是人们生活、休息的场所。 一般位于中央商业区与内围工业区之间， 或内围工业区与外围工业区之间。
2.扇形模式 • H．Hoyt在对美国城市房租进行研究后提出 了扇形布局模式。 • 该模式建立在城市土地利用在不规则的模 式下发展，并以房地产从市中心向外扩展 并保持发展的趋势，形成城市发展的扇形 格局。 • H．Hoyt模式强调了城市的中心的CBD区功 能，认为城市各功能区之间存在的吸引与 排斥、迁入和迁移是城市土地扇形布局的 基础。
•
4.2城市土地区位
• 土地区位和区位理论 • 决定城市土地区位的主要因素
4.2.1土地区位和区位理论
1.区位概念 • 特定的地块所处的地理和经济空间位置及其相邻地块间的相
互关系。
2.区位理论的产生和发展 • 产生于18世纪末，形成于19世纪 • 1826年屠能的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》的
17世 安德森 纪中 期至 19世 李嘉图 纪初 屠能
• • • •
资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 代表人物：让· 巴蒂斯特· 萨伊（法）、马尔萨斯（英） 新古典经济学的地租理论 代表人物：克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等
时期 代表人物 主要观点和贡献
19世 萨伊 提出“三位一体”的分配论：工资是劳动者的补 偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿 纪上 半叶 马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予
3.城市房地产微观区位选择 1．选择商用房地产微观区位的标准：
①要处在商业区，以利于利用其外部经济效益； ②临街或道路状况要好，最少也要一面临街； ③通讯要方便 ④要有足够的人口流量； ⑤增值潜力要尽可能大。
2．选择居住用房地产微观区位的标准：
①周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场， 绿地、海滩则更好； ②交通、通讯和人际交往要方便； ③要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱 乐设施，淳正的民风，良好的治安条件； ④便利的购物出行买卖条件；
2.城市地租的特点
– 城市地租以农业地租为基础 – 区位级差地租是城市地租的主要形式 – 商业地租是城市地租的典型形态 – 城市地租具有相当大的垄断性 – 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 – 城市地租比农业地租更具有累积性
3.城市级差地租
• 产生的条件是土地等级不同 • 地理位置决定着级差地租量的多少 • 企业外部的集聚效应影响着级差地租 • 商业地租是城市地租最典型的形态 • 市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其
2.单一中心城市的衰退 • 城市CBD集聚效应的衰减
– CBD区位利益来源：聚集经济利益；通勤成本的 节约 – 城市CBD集聚效应的衰减原理如下图：
集 聚 经 济 利 益 N1 通勤成本
聚集利益
N2 净聚集利益
城市规模
城市CBD聚集效益的衰减
3.城郊次级中心的形成
多核心模式是城市次级中心形成的理论模式 随着原来市中心的衰退，其对厂商、居民的吸引力下 降，新迁入者倾向于新聚集中心。
8.竞标地租理论
阿隆索以区域均衡和区位边际收益等空间经济学 理论为基础提出的竞标地租理论。该理论接受了 不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同 等诸多土地经济学现象。
4.1.4城市地租
1.城市地租的内涵
– 住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商 店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土 地所有者的地租。
次级中心
市中心
市区
郊区
城市次级中心的形成示意图
分离，必然使这种超额利润转化成城市级差地租Ⅰ
• 市场经济条件下，土地所有权和经营权垄断及其分
析，级差生产力必然转化为级差超额利润，进而转 化为城市级差地租Ⅱ
4.城市绝对地租和垄断地租
• 城市绝对地租
– 城市土地所有权为国家垄断而必须缴纳的地租就 是城市的绝对地租。 – 城市的绝对地租主要是由使用城市土地的二、三 产业提供的。 – 城市地租是由农业地租调节的。 – 城市的绝对地租是该地作为农业时的级差地租和 绝对地租之和。 – 城市绝对地租的来源仍然是超额利润 城市垄断地租 – 一种个别的、特殊的地租形式
4.地租的剩余原则论
地租是一种经济剩余，即总收益减去总成本剩余的 部分。代表人物：雷利· 巴洛维
5.地租的供求平衡论
土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗· 萨缪 尔森。
6.地租的产权价值论
地租是土地所有权在经济上的体现。杜尔阁初步 揭示了地租和土地所有者的关系。
7.地租的垄断价格论
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转 换形成的地租。
第4章：城市地租与土地区位
• 地租理论
• 土地区位理论
• 城市土地的利用
4.1地租理论演变
• 地租的基本概念 • 地租理论的代表人物及其贡献 • 主要地租理论 • 城市地租理论
4.1.1地租的概念
• 地租是一个经济范畴
– 地租是土地所有权在经济上的体现 • 地租是一个社会历史范畴 – 地租性质、内容、形式的不同反映了不 同的生产关系 • 地租作为一种经济范畴，反映了经济利益 关系；反映了人与人的社会关系
20世纪 胡佛 建立了竞争曲线理论，可同时处理不同类型 初到20 土地使用的竞标 世纪下 萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察 半叶 问题的角度；地租取决于需求者之间的竞争
4.1.3主要地租理论
1.地租的自然力理论
地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁。 1776年发表的《关于财富的形成和分配的考 察》。
发表标志着区位理论的正式产生。
• 1909年韦伯《论工业区位》奠定现代工业区位理论基础。 • 1933年克里斯塔勒《德国南部的中心地方》提到中心地理
论，即城市区位论。
• 20世纪50年来以来，区位论引入动态因素，走向成熟。
3.区位理论 • 农业区为理 论
– 屠能提出农 业区位的理 论模式： – 从农业土地 利用角度阐 述了农业生 产的区位选 择经济分析 方法。
4.1.2地租理论的产生和发展
• 古典政治经济学的地租理论 • 代表人物：威廉· 配第、洛克和代表重农主
义的坎提能、魁奈和杜尔阁。
时期 代表人物 主要观点和贡献
配第
17 魁奈 世纪 中期 杜尔阁
提出级差地租的最初概念 土地价格=年租×21 提出“纯产品”学说 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品以 地租的形式归土地所有者所有
“纯产品”由农业劳动者生产出来，由于土 地私有权的存在使“纯产品”归土地所有者 所有
• 古典经济学地租理论 • 代表人物：亚当· 斯密，大卫· 李嘉图、詹姆斯· 安
德森、屠能
斯密
时期 代表人物 主要观点和贡献
系统研究地租理论的古典经济学家 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地 租、派生地租等 提出了土地相对肥沃的概念 地租来源于生产土地产品的劳动 土地产品的价格决定地租，而不是相反 在劳动价值论的基础上阐明地租理论 只承认级差地租，否认绝对地租的存在 创建农业区位理论 主要研究级差地租I中由于位置优劣而产生的地租
4.3.2城郊次级中心区形成
1.大城市房地产区位由中心区向郊区演变的趋势
• 1990-1995年，北京约20％的拆迁户搬到郊区居
• • •
住； 沈阳市规划局对1981年至1991年完成的2万平方 米以上146个住宅小区不完全统计，68％建在近 郊区； 上海市的闭行区和浦东新区2个近郊区住宅销售 面积占全市的比例，从1996年的30％上升到了l 998年的42％． 1998-1999，南京市一、二类地区(中心区)的商 品房销售面积仅占全市销售面积的21．76％、 20．22％，而六、七类地区(郊区)却占28．87 ％、33．76％。