中原成都楼盘空置率调查分析

中原:成都楼盘空置率调查分析
一、综述
调查目的：通过本次调查，旨在了解成都市目前住宅空置情况
调查时间：2005年5月1号到2005年5月15号
调查地点：成都市区（三环路以内）
调查对象：2002年到2004年入住的楼盘样本30个，共涉及总建筑面积165.004万平方米
调查方式：抽样调查
本次采集高、中、低档楼盘样本共30个，共涉及总建筑面积165.004万平方米。

据调查统计，总计空置面积10.205万平方米，空置率为6.18%。

二、单因素分析
1、城中成为空置最高的区域
·成都除城中以外，各区域空置率都在10%以下，处于比较合理的空置范围。

·城中为物业空置率最高的区域，这与城中多投资性物业有很大的关系。

·城北物业空置率居各区域之末，这主要是由于城北人流大，对住宅的需求也较大；再加之城北楼盘供应量较少，房源被有真实住房需求的人消化。

·城东住宅一直以真实需求为主，住宅多用于自住，故空置率较低。

2、中高档物业空置略高于低档物业
·统计得出，高档住宅楼盘空置率为6.23%，中档住宅楼盘空置率为 6.31%，低档住宅楼盘空置率为 5.90%；高档楼盘和中档楼盘空置率略高于本次调查统计的平均水平。

·低档住宅楼盘空置率最低，说明低档住宅的市场需求较大，无论是自住还是投资都最被市场接受。

·中档住宅楼盘空置率最高，高档物业空置率与中档物业相差甚微，不排除中高端物业由于品质原因，升值潜力巨大，部分投资者将其暂时空置，等待时机转卖造成较高空置的因素。

3、空置率逐年下降
·随着楼盘入住时间的先后，空置率呈下降趋势；空置率范围小于10%，处于比较合理的范围。

·2002-2004年，楼盘开发逐渐升温，物业品质不断提升，人们对住宅的需求加大，空置率相应下降。

说明居民对住宅的需求以真实需求为主，投机和投资行为较少。

三、交叉因素分析
1、城中中高档楼盘空置率较高
·城北空置率最高的为高档楼盘，达到7.69%；而中档楼盘空置最低，仅有 1.83%；说明城北的居住环境较差，楼盘质量不高，目标消费者对该区域的高档楼盘接受度相对较低。

·城东高档楼盘的空置率最高，达到6.44%。

低档楼盘空置率最低，仅为1%；城东一直以真实需求为主，中低档物业入住较高；而高档楼盘价格较其他区域低，且升值潜力较大，投资性较强，吸引部分投资者。

·城南历来为富人聚集区，该部分人群对住宅品质要求相对较高，对中高档楼盘有真实的居住需求，中高档住宅空置相对较低；城南区域发展成熟，投资性较强，低档物业投
资门槛较低，部分投资者会选择城南低档物业炒卖，是造成城南低档住宅空置率高达12.4%的原因。

·城西区域成熟度亦较高，区域投资性较强，中低档物业空置高于高档物业。

·城中空置率最高的为中档楼盘，高达16.09%；高档住宅空置亦达到9.60%。

城中是物业投资最集中的区域，尤以中高档物业升值潜力巨大，所以投资者多购买中高档物业作投资，造成空置率较大。

2、低档物业空置率逐年上升
·低档楼盘的空置率逐年上升，说明随着国民经济的发展，生活水平的提高，人们对改善居住条件的渴望不断加强，对住宅品质的要求不断提升。

·中档物业空置率逐年下降，说明成都中档物业的真实需求较大，投资所占比例较小。

3、城南、城东投资增加
·城东2004年入住的楼盘空置率明显增加；2004年开始，城东楼市迅速升温，物业升值较快，该区域成为住宅投资的新热点，在一定程度上造成空置增加。

·城中空置率在逐渐下降；城中物业可供应量不多，有一定的真实需求（主要是在市中心工作的青年）。

再加之城中房价已达到一个较高水平，价格上涨幅度较小，而租赁收益相对相高，投资者选择此区域作短线投资的机率逐年减小，所以空置不断减小。

·城北空置无明显变化；由于其近年来少有住宅项目问市，且区域认知度不高，无论是居住还是投资的接受度都低于其他区域。

四、总结
成都楼市住宅空置率处于较低水平，且随着开发规模的不断增加，楼盘品质的不断提高，空置逐年下降。

证明成都住宅市场大量的真实需求是客观存在的。

较低的空置率也说明成都楼市存在的投机行为较少，泡沫成分较小。

成都住宅市场仍处于供需基本平衡，供销两旺的健康发展时期。

2005年5月12日，国家七部委出台房地产税收新政，平抑房价。

对个人购买的住房转让时不满两年，对转让收入征收全额营业税。

整个新政从目前市场的真实需求集中在中低端物业出发，矛头直指中高档物业的交易，以重税打击中高档物业的投机炒作。

限制高档物业的交易量，控制高档物业的开发规模；这一新政将普通住宅物业区分开来，鼓励开发商进行普通物业的开发，优化房地产产业结构。

相信新政自6月1日开始实施后，将进一步挤掉成都楼市的泡沫成分，促进市场的健康发展。

以上报告内容由四川中原物业顾问有限公司提供。