郑州东区写字楼市场调研报告

广地和顺中心
商鼎路与农业东路向东 河南广地臵业有限公司 6万㎡ 4.0 80米、21层、3.4米
面积分割
外立面 内部装修 大堂
850㎡（整层）
石材+玻璃 公共部分装修 200㎡挑高8.7米
电梯/电梯建面比
空调 车位/车位配比 商业配套 物业管理 代理/推广 价格 销售情况
8/1:4037
中央空调 487/65:1 2000㎡商业餐饮 河南邦友邦物业管理有限公司 智友 18000元/㎡ 全款94折，贷款96折
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郑东新区高铁站片区项目一览表
项目纵览 编号 1 项目名称 建正东方中心 项目位臵 东风路与商都路交汇处东800米路北 建筑面积（万㎡） 27.89 入市时间 销售中
2
3 4 5
上上国际中心
汇艺中心 永和宇宙星广场 广地和顺中心
心怡路与福禄路交汇处
东风东路商鼎路交汇处 商鼎路南、心怡路东、和谐路西 商鼎路与农业东路向东300米
1栋写字楼
1栋写字楼 商业5.5万方，办公6万方 1栋写字楼
——
—— 6 —— 228.6
5.9
7.2 —— 6.6 88
据不完全统计，郑州写字楼已知供应总量在250-300万平米，其中绝大部分集中在郑东。 10
目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
——
—— 22 22.4 6.8
5
6.8 —— —— —— 9
郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
升龙环球广场 凯利大厦 易元国际 上上国际中心 中晟国际 郑东商业中心
总建面 （万㎡）
16.8 16.1 13.4 10.6 12.5 60
区域
管城区 郑东新区 郑东新区 郑东新区 郑东新区 郑东新区
5
第三个阶段：主要以新省政府周边、高铁客 运站心怡路周边为主要发展区域
现阶段郑州市商务办 公物业主要是以新省 政府周边的政务区以 及郑州高铁客运站、 心怡路周边地区所形 成的商务办公聚集区 为主要发展区域。
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目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
10.6
15.5 8.4 6
前期咨询2013年入市
销售中 前期咨询2013年入市 销售中
6
7 8 9 10
升龙广场
绿地之窗 绿地中心 亚新广场 正岩铂兹中心
东风东路商鼎路交叉路口
东风东路与七里河南路交汇处 东风东路与康平路交汇处 心怡路与商鼎路交叉口南100米 商都路与心怡路交汇处路南
54
48 45 11.19 6.05
正岩铂兹中心
站南路西、福禄路北
开发商
项目规模 容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 大堂
郑州市正岩房地产开发有限公司
6.05万㎡ 7.0 99米、26层、3.6米 85-1695㎡、整层1695㎡ 玻璃幕墙 900㎡、9.8米挑高
内部装修
电梯 空调 车位 商业配套 物业管理 代理/推广 认筹日期
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郑东新区写字楼分布格局
郑东新区远景概念规划范围150平 方公里（其中起步区33平方公 里），西起原107国道，东至京珠 高速公路，北起连霍高速公路，南 至机场快速路。目前共分三大商务 功能区： CBD中央商务区 CGD中央政务区 综合交通枢纽片区 周边其他商务区 目前东区写字楼主要分布在CBD、 金水东路中央政务区以及综合交通 枢纽区，其中CBD的开发已近尾 声，中央政务区、综合交通枢纽区 及周边其他商务区将是未来2-3年 写字楼物业发展的重点区域。
销售中
销售中 销售中 销售中 销售中
11
12 13 合计
中晟新天地
易元国际 凯利大厦
商都路北、心怡路东
商都路北、心怡路东 站南路、站西二路 263.17万㎡
12.5
12.6 14.8
销售中
前期咨询2013年入市 销售中
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项目名称 项目位臵 开发商 项目规模 容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 内部装修 大堂 电梯/电梯建面比 空调 车位/车位配比 商业配套 物业管理 代理/推广 成交价格 销售情况 工程进度
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项目名称 项目位臵 开发商 项目规模 容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 内部装修 大堂 电梯/电梯建面比 空调 车位/车位配比 商业配套
绿地之窗
东风东路与七里河南路交汇处 河南绿地广场臵业发展有限公司 48万㎡ 7.55 100-150米、24-36层、3.9米 91—260㎡ 玻璃 精装修、OA网络地板 300-800㎡大堂，层高10m 三期5部/1:4000 三星，分户式中央空调 3000多/160:1 星级酒店、大型主题商业
销售情况 工程进度
前期咨询中 已出地面10层
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项目名称 项目位臵 开发商
汇艺中心（文化产业大厦）
东风东路商鼎路交汇处 河南汇艺臵业有限公司
项目规模
容积率 高度、层数、层高 面积分割
15.5万㎡
7.0 100米、25层、3.8米 150-250㎡，整层1800㎡
外立面
内部装修 大堂 电梯 空调 车位/车位配比 商业配套 物业管理 代理/推广 成交价格 开盘时间 销售情况 工程进度
规模
3栋写字楼+商业 2栋写字楼 2栋写字楼+1栋酒店 1栋写字楼 1栋公寓+1栋酒店+1栋写字楼 三期开发
办公现有 办公未来 供应 供应
15 —— 12.6 —— —— 12.7 —— 11 —— 9.6 6 约30
正商和谐大厦
兰德中心 硅谷广场 华润大厦 合计
7.8
9.6 15 7
郑东新区
金水区 金水区 二七区
物业管理
代理/推广 开盘日期 价格区间 销售情况 工程进度
——
开发商直接销售 2012年11月10日 12000至15000元/㎡ 本次推出619套成交约500套 已动工
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项目名称 项目位臵 开发商
亚新广场
心怡路与商鼎炉交叉口南100米 郑州亚新郑东臵业有限公司
项目规模
容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 大堂 内部装修 电梯/电梯建面比 空调 车位/车位配比 商业配套 物业管理 代理/推广 价格 销售情况 工程进度
物业管理
代理/推广 工程进度 销售均价
上海圣维仕
开发商直接销售 主体在建 网签均价：23192元/平方米
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项目名称 项目位臵 开发商 项目规模 容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 大堂 内部装修 电梯 空调 车位 商业配套
绿地中心
东风南路与创业路交汇处 河南绿地广场臵业发展有限公司 45万㎡ 7 285米 —— 玻璃幕墙 16米挑高、大堂地板采暖系统 公共部分精装修 —— 中央全热回收空调、新风系统 —— 商业MALL、空中商业、影院
11.19万㎡
6.98 107米、24层、4.0米 100-1800㎡、整层1800㎡ 玻璃幕墙 1500㎡、13.8米挑高 精装修、OA网络地板 26 中央空调、新风系统 700 1至5层1.6万㎡为商业 第一太平戴维斯 精工 预计12500元/㎡ 活动（胡润中原富豪榜） 已经开工
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项目名称 项目位臵
Leabharlann Baidu石材+玻璃
公共部分精装修 1000㎡，挑高10米 20部/1:6000 中央空调、新风系统 1000/120:1 裙楼为商业配套、高端酒店 世邦魏理仕 睿意德 15500元/㎡ 2012年10月27日 10月27日开盘推出20套，销售 20套 预计年底封顶
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项目名称 项目位臵 开发商 项目规模 容积率 高度、层数、层高
7
库存加大，潜在供应量激增，竞 争加剧。
2012年第4季度郑州市房地产市场运行情况—— 截至12月底，市区商品房累计可售面积1304.49万平米,较9月底增长 68.79%； 其中，商品住宅累计可售面积651.72万平米,较9月底增长79.73%； 与此相对应的，12月底，非住宅累计可售面积达到652.77万平米，较9月 底增长59.91%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的50.04%， 库存再次超过商品住房。
郑州东区写字楼调研报告
汇报日期：2013年1月
郑州东道房地产营销策划有限公司市场 研究与策划部
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目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
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目录
Part 1 郑州写字楼发展轨迹 Part 2 郑州写字楼市场现状 Part 3 郑东新区写字楼市场扫描 Part 4 郑州写字楼市场总结及预测
建正东方中心
东风路与商都路交汇处东 河南建正房地产有限公司 27.89万㎡ 6.99 99.9米、25层、3.9米 117-380㎡，整层2000㎡ 铝板+玻璃 精装修 1200㎡、9米挑高 40/1:4500 中央空调、新风系统 1700/112:1 3万㎡商业配套 世邦魏理仕 恒辉 12596元/㎡ 10套 已出地面正在施工
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周边其他商务区
CBD中央商务区
聚集效应明显，局部竞争更加激烈。
自CBD成功开发以 来，郑州市的商务 办公物业进入了革 新时代，目前郑东 新区的商务重心已 经发生了偏移。进 入2011年，郑东新 区写字楼物业成交 主要以金水路政务 区及交通枢纽片区 为主。目前高铁站、 心怡路组成的综合 交通枢纽区成为郑 东新区商务办公的 聚集区。
公共部分精装修
10部上海三菱/4000:1 中央空调、新风系统 370/100:1 1至3层为7000㎡商业 世邦魏理仕 精工 11月3日
价格
认筹情况 工程进度
预计12000元/㎡
当天认筹5组客户 已经封顶
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项目名称 项目位臵 开发商 项目规模 容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 大堂 电梯 空调 车位 商业配套 物业管理 代理/推广 销售情况 工程进度
中晟新天地国际广场
商都路北、心怡路东 金伟臵业 12.5万㎡ 7.0 —— 40-1400㎡、整层1400㎡ —— —— —— —— —— 酒店公寓、商业 香港卡莱顿酒店管理有限公司 开发商自己 预计2013年入市 主体工程
办公现有 供应
约60万 8 37 13 6.1 7
办公未 来供应
—— —— —— —— —— ——
正岩铂兹中心
亚新广场 楷林IFC 建正东方中心 豫航中心
6
11 23.4 27.7 7.2
郑东新区
郑东新区 郑东新区 郑东新区 郑东新区
1栋写字楼
1栋写字楼 4栋写字楼+底商 4栋写字楼+商业 2栋写字楼+底商
工程进度
正处在竣工验收阶段
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项目名称 项目位臵 开发商
升龙广场
东风东路与商鼎路交叉口 连捷臵业有限公司
项目规模
容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 内部装修 大堂 电梯/电梯建面比 空调 车位 商业配套 物业管理 代理/推广 近期开盘时间 销售情况 工程进度 成交均价
54万㎡
7.55 45-150米、22层、4.2米 100-1100 玻璃 公共部分精装修 挑高9.1米 B座5部/1:4400 中央空调 共3400个/176:1 5星级酒店、影院、高端商业 河南升龙物业管理有限公司 同致行 10月27日 本次推出95套，成交50套 主体建设 14500元/平方米
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项目名称 项目位臵
上上国际
心怡路与福禄路交汇处
开发商
项目规模 容积率 高度、层数、层高 面积分割 外立面 内部装修 大堂 电梯/电梯建面比 空调 车位/车位配比 物业管理 代理/推广 价格
河南上上臵业有限公司
10.6万㎡ 6.97 120米、24层、4米 100-1000 玻璃幕墙 公共部分精装修 3000㎡ 16/1：3300 中央空调 1000多/114：1 未定 同致行 待定
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郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
郑州绿地中心 美盛中心 升龙广场 建业五栋大楼 东方鼎盛中心 文化产业大厦（汇艺）
总建面 （万㎡）
68 17.2 54 16 6.4 15.5
区域
郑东新区 郑东新区 郑东新区 管城区 郑东新区 郑东新区
规模
2栋写字楼 1栋写字楼+1栋酒店 8栋写字楼+商业+1栋酒店 5栋写字楼 1栋写字楼 2栋写字楼+商业
3
第一个阶段：主要以经三路农业路、紫金山 周边以及西郊市政府周边为主要发展区域
郑州写字楼发展初期 以经三路财富大道农 业路为主，紫金山金 水路，中原路郑州市 政府周边区域等老城 区优势地段零星分布 为主。
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第二个阶段：主要以CBD、金水路未来路至 金水立交桥沿线及周边为主要发展区域
伴随着郑东新区的发 展，CBD板块迅速崛 起并引领郑州写字楼 发展多年，金水路未 来路以东商务办公进 一步发展，出现了升 龙大厦，楷林等中高 端写字楼，同时老城 区其他优势地段进步 一零星发展。