写字楼专业基础知识

3.1写字楼的分类
小型：建筑面积小于1万m²
按大小分类
中型：建筑面积在1~3万m²
大型：建筑面积大于3万m² 单纯型：只用于办公功能
按功能分类
商住型：即可办公，又可以入住 综合型：以办公为主，其他各业态为辅
按国际尺 度定义
投资级：位于世界顶尖的写字楼市场
机构级：规模巨大，品牌实力很强的写字楼 投契级：设计传统，建筑材料和建造方法一般
香港环球贸易广场
环球贸易广场是一座
118层高的综合式大楼，
其可用楼层的水平高 度达490米，实际高 度则为484米
金贸大厦 建设地点：中国上海浦东新区世界 大道88号 建筑面积：29万平方米
建筑高度：420.5米
吉隆坡双峰塔 建设地点：吉隆坡市中市KLCC计划 区的西北角 竣工时间：1996年2月13日 占地面积：40公顷 建筑面积：28.95万平方米 建筑高度：452米 建筑层数：88层 建设用途：办公
5.1 向高层发展
5.2 向智能化发展
5.3向灵活性发展
5.4 向综合性发展
5.1 向高层发展
物质基础
近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公
楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用， 给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性。 社会原因 由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地非常紧张，
• 竣工时间：2003年10月17日。
• 占地面积：30278平方米。 • 建筑面积：28.95万平方米。
台北101大楼
观景。 • 地位，高度：2003年竣工后 成为世界第一高楼。随后又 被迪拜的哈利法塔（828米） 超越，落于世界第二。长沙 的天空城市建成之后将落于 世界第四。
上海环球金 融中心大厦
科室牌：标识房间的企业及部门名称。
功能标牌：只要包括温馨提示语、公共安全标识牌、洗手间 指示牌、天气预报和日期提示标牌等。
4.2 软件配置----物业服务
写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。
4.2 软件配置----智能系统
无限通讯的全区覆盖
商务随时随地，无片刻耽误
五、写字楼未来的发展
四、写字楼产品体系
4.1 硬件配置
4.2 软件配置
4.1写字楼硬件设施
车行 大堂
电梯
公共 导视 系统
卫生 间 外立 面
大堂
4.1 硬件配置----外立面
写字楼首要的硬件设 施就是其外立面的设 计，通过外立面就可 以看出一个写字楼的 等级，外立面的用材 主要有石材，石材加 玻璃，LOW-E玻璃幕墙 为主。 目前市场上5A甲级写 字楼常用的外立面已 LOW-E中控镀膜隔音玻 璃为主。
5.3 向灵活性发展
产生原因 伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来， 写字楼的环境也随之发生了变化，因此为了和办公楼的变化相 适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性，可以灵活适应 各类客户的需要，无论是自用型、投资型，客户在使用时的空
间、设备的各种变化、办公空间的变化、人员的增减，设备的
是集中进行信息的收集，
决策的制定，文书工作的处 理和其他形式的经济活动管
4.功能齐全、自成体系
5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强
理。
二、写字楼产品特征
地段的不可替代性
1 2
形象高端 交通便捷
4 3
商务配套，物业管理完善
三、写字楼的分类和标准
3.1写字楼的分类 3.2写字楼的标准
调整
解决方案
5.3 向灵活性发展
大空间(隔断/半隔断）：国外兴建的高层办公楼应变能 力较强，有相当一部分采用了大空间灵活平面布局。由于 办公的内容与方式不同，最适合的空间形式莫过于一个大 空间，一适应现代办公组织体系的不断调整，不断更新。 但毫无遮挡的大空间有势必带来噪声和视线的干扰，因此 常采用可拆装的半隔断式的工作位置屏障，使工作人员在 大空间办公室内形成“场”的感受。
些都能为使用者带来实际
的方便。 其要求： 指位明确 采用国际统一图标
材质商务感强
4.1 硬件设置----公共导视系统
形象标识牌：主要用于展示企业形象，标示企业位置。 落地式分流标示牌：只要放置于大堂、广场或楼梯口及岔路 口等人员比较密集的场所，起着指示和导向的作用。 楼层索引牌：用于标示楼层楼号，以便行人知道自己的楼层。
5.4向综合性发展
优势：
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，
形成“城中城”的经营方式 各种功能裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长， 从而使建筑获得良好的经济效益。 综合性定义 是将城市中商业，办公，居住，酒店，展览，餐饮，娱乐，交通 等城市空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互存在， 相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率而统一的综合体。
写字楼基础知识
目录
写字楼的定义与特点
写字楼产品特征
写字楼的分类和标准
写字楼产品体系 写字楼未来发展
一、写字楼的定义和特点
写字楼的定义
写字楼就是专业商业办
公楼的别称。原意是指，用 于办公的建筑物，或者说办 公室组成的大楼。 写字楼的作用
写字楼的特点
1.写字楼一般建于城市中心的繁华 地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人 口密度大 3.建筑设备既现代又先进
4.1硬件配置----车行大堂
车行大堂一般极少被设置，但是车行大堂的设置， 可以让项目的品质感到大大的提升。 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流。
4.1 硬件配置----大堂
根据项目的形象要求来考虑
写字楼的大堂面积和高度
避免狭小的大堂面积和较低 的高度给人造成压抑的感觉 要有强烈的空间感和舒适性 最低不低于5米 写字楼的档次越高大堂的高 度就越高，大堂的面积越大。
3.2 写字楼的标准
黄金区位 要有良好的交 通与地理为主。 超大规模 要有一个庞 大的建筑面积， 以及一个综合性 的功能配套。 建筑文化 主要指摩天大 楼的建筑文化。 硬件设施 所使用的技术较 酒店更为先进，对 建筑设计和建筑功 能创新的要求更高。 软件服务 提供高效物业服 务，另一方面可以 提供不同企业的不 同专业化商业服务。
4.1 硬件配置----电梯
电梯作为除大堂外客户最关键的公共空间，选材同样也是十
分的考究，大多数甲级写字楼建议采用高档大理石+不锈钢装 饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。
4.1 硬件配置----电梯
写字楼内主要以 垂直电梯为主，
一个写字楼内电
梯的好坏除了以 电梯品牌作为衡 量以外，还以电 梯速度作为衡量。
许多办公楼建在城市中心的繁华地带，在有限的昂贵的土地上需要
容纳大量的办公场所，功能相同的办公层叠加，可以集中的使用各 种先进设备，楼房的业主把建筑物当做炫耀实力的手段。
• 建设地点：台北市信义区西村里信
义路五段7号。 • 开工时间：1999年7月。
• 天线尖顶：985.4m. • 屋顶高度：954.4m. • 最高楼层：954.4m. • 建筑层数：地上101层，地下 5层。 • 建筑造价：580亿元新台币。 • 建设用途：购物中心，办公，
4.1 硬件设置----卫生间
细节决定成败，洗手间的设 计是最容易忽视的细节，但 却是客户实在感知到的地方。
卫生间的装修色调，采光色
调与公共部分要求协调统一。
设置玄关和过渡前室，并利
用该空间提供人性化服务， 如整装室和化妆间。
4.1 硬件设置----公共导视系统
公共导视牌也是一个写字 楼不可缺的配置之一，这
香港国际金融中心二期 高度：415.8米
广州中信广场 高度：391米
Hale Waihona Puke Baidu
5.2 向智能化发展
BAS(楼宇控制智能化）
OAS（办公智能化） SAS（安保智能化）
CAS（通讯传输智能化）
5A
FAS（消防智能化）
5A是指一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定的关 联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，绝对不能说5A级写字楼 就是甲级写字楼或者品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的 因素有很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位等，智能化 程度只是其中一个方面而已。
5A各自包含的内容
BAS（楼宇控制智能化） 冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、 电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等。 CAS（通讯传输智能化） 双向电视电话会议系统、公用天线电视系统、公共广播系统、数字 程控交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等。 FAS（消防智能化） 防火电视监控、安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等。 SAS（安保智能化） 监视电视系统、通道控制系统、防暴报警系统、巡更系统等。 OAS（办公智能化） 计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理 计算机系统等。
5.4向综合性发展
综合性发展
什么是综合性发展 是指随着经济的发展，写字楼产品不仅只承担单纯的办公功 能，而且还承担了如：购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能。 产生的原因 需求的因素：单纯的办公大楼上下班是人流非常集中，无法 很好的解决上班人员的交通，餐饮，购物，居住等要求，为了克 服这个问题，就出现了多功能的综合大楼。 建筑物所有者经济效益最大化的考虑
竣工日期：2008-8-29 用地面积 ： 30,000 ㎡ 。 占地面积 ： 14,400 ㎡。 建筑面积 ： 381,600 ㎡。 建筑层数 ： 地上101层、地下3层 。 建筑高度 ： 492米 。 建筑造价 ： 1050亿日元（73亿人民币） 楼层规划：地下2楼至地上3楼是商场， 3～5楼是会 议设施，7楼至77楼为办公室，其中有两个空中门 厅，分别在28～29楼及52～53楼，79～93楼是酒 店，将由凯悦集团负责管理，90楼设有两台风阻尼 器，94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景 台，其中94楼为“观光大厅”，是一个约700平方 米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活 动，97楼为“观光天桥”，在第100层又设计了一 个最高的“观光天阁”，长约55米，地上高达474 米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜 的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最 高的观景台。
5.3 向灵活性发展
网格：将室内地墙与吊顶平面按一定模数与尺度划分成网格。
在这些网格中安排相同的灯光、空调、电器插头等装置，供
租用者依自己的需要安排隔断，以划分不同的空间面积，满 足不同使用要求，为了灵活地安置办公自动化设备用的接电 口，有的按一定间距设置地插销，有的在地板中留有多孔道 地面电线管和窗下线路柜，有的则做成类似电子计算机房那 样的架空地板，为未来增添各种设备用电留有更大的可变余 地。