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石家庄市城中村改造政策规定及操作实务

一、石家庄市城中村改造政策规定及实务

（一）石家庄市城中村改造政策。

石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。

1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）

??2? ?3????4号） ????5??6?7?8、（城????????968号） ????????办理回迁楼产权登记的程序及资料。

10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知（石政办发〔2010〕18号）

??1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。

???市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。

??2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。

??参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。

??招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。

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??经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。

11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见（石政发〔2010〕48号）

?人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展；

?可作为回迁房周转用地，提前利用；

?划拨登记在村委会或居委会名下；

?交政府出让后，出让净收益返还。

12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程（石政办函〔2010〕61号）

??二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。

13、石家庄市市区土地收储工作流程（石政办发〔2011〕17号）

?????另外改??80%表决。?1、其实每选????2????3、其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。

??（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室）

??4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案（一村一案）。在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。 ??5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。

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6、实施拆迁。一般委托村委会实施。（拆迁过程中事项的公证）开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。

?7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。

?8、拆迁完毕，开发用地储备。

城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼；第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等；第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收储，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。

?9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建设商品住宅。

以上是城中村改造的程序。

那么开发企业如何介入城中村改造，并根据现有规定成为一级开发主体？怎样通过招拍挂成为二级开发主体？现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系。

现在城中村改造实行一级开发制度，大致程序是开发企业与村委会签订协议，得到村委会的认可；然后需要得到街道办事处和区政府的认可。因为一级开发企业的选聘是区政府主导，商国土部门选定，再由市地产集团出具委托，与开发企业签订一级开发委托协议，才能成为一级开发主体，实行一级开发。一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。开发企业首先要作为一级开发的主体，实务当中一般是先经村委会同意，同时经过区政府同意，成为一级开发主体，签订协议后要报城中村改造办公室备案，城中村改造办公室要给土地规划建设部门发盘，明确某项目选定了某个开发企业作为一级开发企业主体。

一级开发结束后要进行成本评估评审，从理论上来说，一级开发不必然成为二级开发主体，不一定拿到开发用地。二级开发主体要走招牌挂的程序。所以需要对一级开发付出的成本做一个判定，开发企业实施拆迁的费用以及付出的拆迁安置补偿费用等开支由评估单位（政府指定的）进行评估，最后由财政局财审中心进行评审来确定一级开发支付的成本。实际当中一级开发成本有票据的是一大部分，但也有另外一部分支出没有正规票据，评审中心不予评定。

作为开发企业来说，实施一级开发目的是二级开发，拿地后做商品住宅开发获取利益。作为政府，其指导思想也希望由实施一级开发的开发主体进行二级开发。16号文补充意见规定实行委托一级开发主体实施一级开发，进行二级开发联动。在实施过程中，往往是由一级开发企业先行建设回迁房，二级开发需要通过招牌挂公开出让，招牌挂时回迁住宅二级开发是附带义务的，要进行回迁安置房的建设，但拿地的时候需要支付全额地价，在建设回迁安置房屋时，资金再在全地价款中进行拨付。建设回迁安置房的资金在一级开发的成本中已经测算出来了。作为一级开发主体，已开始进行了回迁安置房屋的建设，已投入了建设资金，这会使得非一级开发主体再介入进来就很困难，交接、评估等工作也不容易进行。所以实务当中，进行了一级开发的主体往往会成为二级开发主体。作为开发企业参与城中村改造首先会进行成本测算。开发商和村委会之间会讨价还价，作为开发商来说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好。

1、拆迁安置补偿成本

（1）回迁安置房建设成本

（2）补偿费用

（3）实施拆迁费用

2、商品房楼面地价

?拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积（开发用地面积×容积率）

（取得开发用地成本）

3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本

楼面地价＋建安成本＋配套费用＋其它

4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本

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