构建房地产税基评估体系的有关思考
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上海房地 嚣。 ＇
构建房地产税基评估体系的
有关思考
文 ／史 新
我国现 行的房地产税 收制度的税 负主要集 中在房地产 的取得环节和转 让环节。 根据国际经验和我国的实际 ． 应对房地产税收进行改革和完善 ，提 高房地产保 有阶段税 收的比重 （ 即征 收房地产财产税或物业税 ） ， 使其成 为房地产税 收中的骨干税种 。房地产
担评估工作 ，由谁负责监督检察等 。
单个商业 性评估 机构个体 规模较 小，
按现行税法规定 ，房产税 的课征 通 过 法律来 规 范房 地产 税 基评 估 制 难 以掌握全部房地产数据 ，特别是关 方法是从价计征和从租计征 ，但 以从 度 ，可 以从程序上保证房地产税基 评 于房地产 的产权 、财产、产权人等保
心的征 管运作体系起着举足轻重 的作 已 不 适 用 或不 符 合 历 史 发 展 的 要 求 。
用。
基评估工作。
（ ）政 府 机 构 一 如 果房 地 产 税 基 评估 机 构是 政 府
因此 ．我 国要建立完善的房地产税基 机构 那么它可 以是设在税务部门内 评估体 系，就要加强相关法律 制度 的 的专 门评估机 构 ，也可 以是设在房地
住 员纳入公 务 员编制 、减轻政 府 负担 ． 定应考虑纳税人 的税 负能 力 ． 宅物 产的价值 。当由于缺乏足够的交易信 又能使两个部 门相互监督制约保持独 业 与非住宅物业应采取不同的税 率政 息而无法使 用市场 比较法 时，可使用 改 立 有助于提高行政 的透明度以及保 策 ， 目前从价计征和从 租计征 的办 收益还原法，将实际或预期的从 待估 租金或其他形式） 税 房地产取得的收入 （ 证评估结果的公正性。四是将房地产 法 统 一为 从 价 计征 ： 率 可 确 定 为
房地产保有环节 ，将为优化现行税收 以确定 。例如通过立法规定什么时候 对房地 产税基进行评估 ，会 引入评估 政策 ，优化资源配置 ， 调节贫富差距 ， 进行评估 、怎样 评估 、评估的标准是 机构之间的有效竞争 ，有效地配置社 但物业税税基评估涉及面广， 促进房地产业的繁荣 、稳定和可持续 什 么，规定税基 、税率 以及 由谁来承 会资源 。 发展起到重要意义 。
赋予地方政府一定的 市场中寻找与待估房地产类似的实际 事房地产管理 ，信息量丰富 ，对房地 差别比例税率 ， 使地方政府可以因地制宜地调 交易 ．分析待估房地产与实际交易的 产价值 的评估有着其他部门无法比拟 税权 ，
的经验 ； 三是评估环节和征税 环节相 控 房地产市场 ．并依据地方财政开支 房地 产的差异 ．针对这些差异对实际 互独立 ，可 以避免将大量税 基评估 人 需要弹性 调整税 率。同时 税率的确 交易价格进行调整从 而得 出待估房地
价计 征和租金作为计税依据 具体操 估制度的公正性 。因此 ，建 立税基 评 密信息 ．难以承担整个城市所有的评 作难 度大。房地产税 收在我 国是一个 估制度 ，法律制度要先行 。 老税 种 ， 现行的 《 中华人 民共和 国房 产税暂行条例》 １８ 年发布的。《 是 ６ ９ 中
０ 不作 为计税 的税 基 评估 可 以采 用 三种 基本 的评估 方 储备 了大量熟悉房地产评估工作的人 评估价 值的 ３％ ） 法 ，即市 场比较法 、收益还原法和重 才 ，为税基评估 的Ｊ ｑ开展提供 了先 基。房地产课税价值每年评估一次 。 ｌ ￣ ，
决 条 件 。 二是 房 地 产 交 易 部 门长 期从 在全 国统一税制 的前提下宜采取地 区 置成本法。市场 比较法需要在房地产
设 置房地产税 基评估机构是房地 国房 地产 税 基评 估 应 由一个 隶 属于
； 曩
上 海 房地 Baidu Nhomakorabea
国土房管机 关事业单位编 制为主 、中
Ｇ ／ Ｉ５８ ２０ ） （ ）数 据分 析测 算和 选择 确定 规程 》 （Ｂ Ｔ８ ０— ０ １ ，并结合税 二
降低 征税成本角 基评估工作 的特殊要求相应调整与修 介评估机构 为辅的专 门评估机构来进 方案。从便于征管 ， 以满足税收征管工作的实际需要 。 应 行 ，评估 费用由政府承担 。征收部 门 度考 虑 ， 当以房地产评估价值为计 改 ，
例》 由国务 院发 布于 １８ 年 ９ ２ ８ ９ 月 ７日 ，
４２ Ｄ ｃ ｍｂ ｒ ０ ｅ ｅ ｅ ２ １ ０
估任务 。若 由多个机构 同时承担 ，其 ，
使 用方法及标 准上的差异可能会导致
二 构建 房 地 产税 基 的评 估 评估结果的不一致 ．难以确保公平。 华人 民共和国城镇 土地使 用税暂行条 主体 从征评分 离的基本原 则来看 ．我
建立房地产税基 评估的相 关 法律 制度
一
、
建设 。
产交易部 门评估机构 。它能有效掌握
法律制度是房地产税基评估各项 房地产市场信 息数据 ，在一定程度 上
（ ） 中介机 构 二
税 基即课税基础。通过引入合理 制度建 立和运行 的保障 。房地产税基 保证公平 ．降低征管难度 。 的房地产税基评估体 系 将房地产税 评估 制度 中涉及 到的各种权利义务关 的课征范围从 房地产转让环节覆盖到 系和制度安排需要通过 法律 的形式予 政府若委托商业性 中介评估机构
基评估工作 中的一项重要环节。
我国没有开展大规模房地产税基
的经验 ．更没有设定专门的评估
负责该业务 ，在构建符合我国国 情的房地产税基评估机构的时候 要 借 鉴境外有益经验 。境外通 常的做法 有两种 ： 评估 中介机构 、政府部 门内 设 专门机构这两种机构负责房地产税
税基评估体 系是房地税收制度的重要 ２ 组成部分 ，对健全完善房地产价格评 已有 ２ 年 的时间。随着时间的推移 估制度 建立以房地产评估制度为核 经济的发展和情况的改变 ，有些规定
０ 与税基 价值 的评估部 门应该是彼此分 税依 据 ，以 评估 价值 的 ７％ 为课 税
离 、相 互独 立 的 。
目前我 国直接 与房 地产业相关的 （ ）单 宗评估 方法 的选 择。税 一
税基为宜 。产权人为维持房屋正常支 评估标准或者规 范有两个 ．
扣减幅度为 原 因有 四 ： 一是房地产交 易部 门 出的维修 、保养等费 用 （
构建房地产税基评估体系的
有关思考
文 ／史 新
我国现 行的房地产税 收制度的税 负主要集 中在房地产 的取得环节和转 让环节。 根据国际经验和我国的实际 ． 应对房地产税收进行改革和完善 ，提 高房地产保 有阶段税 收的比重 （ 即征 收房地产财产税或物业税 ） ， 使其成 为房地产税 收中的骨干税种 。房地产
担评估工作 ，由谁负责监督检察等 。
单个商业 性评估 机构个体 规模较 小，
按现行税法规定 ，房产税 的课征 通 过 法律来 规 范房 地产 税 基评 估 制 难 以掌握全部房地产数据 ，特别是关 方法是从价计征和从租计征 ，但 以从 度 ，可 以从程序上保证房地产税基 评 于房地产 的产权 、财产、产权人等保
心的征 管运作体系起着举足轻重 的作 已 不 适 用 或不 符 合 历 史 发 展 的 要 求 。
用。
基评估工作。
（ ）政 府 机 构 一 如 果房 地 产 税 基 评估 机 构是 政 府
因此 ．我 国要建立完善的房地产税基 机构 那么它可 以是设在税务部门内 评估体 系，就要加强相关法律 制度 的 的专 门评估机 构 ，也可 以是设在房地
住 员纳入公 务 员编制 、减轻政 府 负担 ． 定应考虑纳税人 的税 负能 力 ． 宅物 产的价值 。当由于缺乏足够的交易信 又能使两个部 门相互监督制约保持独 业 与非住宅物业应采取不同的税 率政 息而无法使 用市场 比较法 时，可使用 改 立 有助于提高行政 的透明度以及保 策 ， 目前从价计征和从 租计征 的办 收益还原法，将实际或预期的从 待估 租金或其他形式） 税 房地产取得的收入 （ 证评估结果的公正性。四是将房地产 法 统 一为 从 价 计征 ： 率 可 确 定 为
房地产保有环节 ，将为优化现行税收 以确定 。例如通过立法规定什么时候 对房地 产税基进行评估 ，会 引入评估 政策 ，优化资源配置 ， 调节贫富差距 ， 进行评估 、怎样 评估 、评估的标准是 机构之间的有效竞争 ，有效地配置社 但物业税税基评估涉及面广， 促进房地产业的繁荣 、稳定和可持续 什 么，规定税基 、税率 以及 由谁来承 会资源 。 发展起到重要意义 。
赋予地方政府一定的 市场中寻找与待估房地产类似的实际 事房地产管理 ，信息量丰富 ，对房地 差别比例税率 ， 使地方政府可以因地制宜地调 交易 ．分析待估房地产与实际交易的 产价值 的评估有着其他部门无法比拟 税权 ，
的经验 ； 三是评估环节和征税 环节相 控 房地产市场 ．并依据地方财政开支 房地 产的差异 ．针对这些差异对实际 互独立 ，可 以避免将大量税 基评估 人 需要弹性 调整税 率。同时 税率的确 交易价格进行调整从 而得 出待估房地
价计 征和租金作为计税依据 具体操 估制度的公正性 。因此 ，建 立税基 评 密信息 ．难以承担整个城市所有的评 作难 度大。房地产税 收在我 国是一个 估制度 ，法律制度要先行 。 老税 种 ， 现行的 《 中华人 民共和 国房 产税暂行条例》 １８ 年发布的。《 是 ６ ９ 中
０ 不作 为计税 的税 基 评估 可 以采 用 三种 基本 的评估 方 储备 了大量熟悉房地产评估工作的人 评估价 值的 ３％ ） 法 ，即市 场比较法 、收益还原法和重 才 ，为税基评估 的Ｊ ｑ开展提供 了先 基。房地产课税价值每年评估一次 。 ｌ ￣ ，
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设 置房地产税 基评估机构是房地 国房 地产 税 基评 估 应 由一个 隶 属于
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上 海 房地 Baidu Nhomakorabea
国土房管机 关事业单位编 制为主 、中
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降低 征税成本角 基评估工作 的特殊要求相应调整与修 介评估机构 为辅的专 门评估机构来进 方案。从便于征管 ， 以满足税收征管工作的实际需要 。 应 行 ，评估 费用由政府承担 。征收部 门 度考 虑 ， 当以房地产评估价值为计 改 ，
例》 由国务 院发 布于 １８ 年 ９ ２ ８ ９ 月 ７日 ，
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估任务 。若 由多个机构 同时承担 ，其 ，
使 用方法及标 准上的差异可能会导致
二 构建 房 地 产税 基 的评 估 评估结果的不一致 ．难以确保公平。 华人 民共和国城镇 土地使 用税暂行条 主体 从征评分 离的基本原 则来看 ．我
建立房地产税基 评估的相 关 法律 制度
一
、
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产交易部 门评估机构 。它能有效掌握
法律制度是房地产税基评估各项 房地产市场信 息数据 ，在一定程度 上
（ ） 中介机 构 二
税 基即课税基础。通过引入合理 制度建 立和运行 的保障 。房地产税基 保证公平 ．降低征管难度 。 的房地产税基评估体 系 将房地产税 评估 制度 中涉及 到的各种权利义务关 的课征范围从 房地产转让环节覆盖到 系和制度安排需要通过 法律 的形式予 政府若委托商业性 中介评估机构
基评估工作 中的一项重要环节。
我国没有开展大规模房地产税基
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税基评估体 系是房地税收制度的重要 ２ 组成部分 ，对健全完善房地产价格评 已有 ２ 年 的时间。随着时间的推移 估制度 建立以房地产评估制度为核 经济的发展和情况的改变 ，有些规定
０ 与税基 价值 的评估部 门应该是彼此分 税依 据 ，以 评估 价值 的 ７％ 为课 税
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目前我 国直接 与房 地产业相关的 （ ）单 宗评估 方法 的选 择。税 一
税基为宜 。产权人为维持房屋正常支 评估标准或者规 范有两个 ．
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