万科金域华府营销执行案

武广轴线核心，高成长性区域 关注舒适度与成长性的扩容客户
万科产品运营能力 万科的客户整合能力
我们做区域城市价值运营领跑者
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基于价值体系及原则的项目定位
万科·金域华府
——连接世界的城市住区——
报告体系
2
城市规划力量：芙蓉CBD 长沙城东 城市副中心 跳出“从属地位”形成独立的门户价值：武广轴线上的核心，注意
力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长
3
规划档次力量：全景规划+内外交界处理+内部交通空间组织
最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示
4
产品区隔力量：全景高层+片区唯一精装公寓+高空间增值型商业街
精装价值
专属物管：万科物业，品质物业服务，悉心保障生活
物业服务的领跑者
社区邻里文化的筑造者
万科品牌价值的提升者
> 万科物业足迹遍布全国31个城市， 服务项目超过150个，管理面积 达2678万平方米，业已发展成 为国内规模最大、兼具优质服务 形象及客户口碑的物业服务领航 企业 。”
> “个性化管理服务”模式， “同心 圆”服务计划、“邻里守望”物业 管理模式、“区域客户助理”、 “体验式服务”、“管家模式”等 服务模式，得到业主良好评价及效 果。
综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本
5
品牌标杆力量：万科品牌+产品线系列+客户忠诚力
项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入
项目价值
外在美
内在美
区域价值
配套价值
资源价值
辐 射 影 响
品牌
产品
精装
物业
根据项目价值，项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、 商业街区于一体的城市化高端项目
本案定位的基本原则
积，轻松实现“3+1”功能需求
品牌价值
品牌专属精装：万科致力于推广全面家居解决方案，通过住 宅产业化为客户提高产品附加值
集中采购降低装修 成本： 公寓600元/平米 高层700元/平米
长沙精装修的购房群体 事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务； 投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的； 外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事； 首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；
报告体系
Analyze System
>>项目价值体系及项目定位 >>市场客户洞察及营销推广策略 >>展示策略 >>推售安排 >>蓄客策略 >>营销费用
区域价值
区 域 价 值 体 系 分 析
以地理占位+交通引擎驱动区域转变的武广新城，交通是核心因素及影响重大
项目价值
*项目交通价值*
武广火车站 距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内 地铁4号线 规划中的长沙地铁4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便 城市干道 万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、武广） 高速路 京珠、机场高速
- 4m超大横厅设计，餐客一体
- 4.2m超宽横厅，餐客一体
- 户户飘窗设计，延展居家空间
- 户户飘窗设计，延展居家空间
- 主卧带衣帽间、内Байду номын сангаас，彰显尊贵空间
- 主卧带衣帽间、内卫，彰显尊贵空间
- 花园空间10㎡，南向阳台6㎡，赠送一半面积， - 花园空间12㎡，2.1m超宽阳台，赠送一半面
实现120㎡奢适居住
*项目地块价值*
[ 环境 ]
项目周边无大量民房、工厂包围，外部环境相对纯 粹， 临近的雨花区政府以及周边成规模的住宅小区开发， 又将进一步提升周边的城市居住概念
[ 资源 ]
项目东北面500米为600亩体育休闲公园，步行10分钟 左右即可到达锻炼身体，休闲散布 项目的西面为政府重点打造的圭塘河风光带2分钟分种 步程即可到达，具有日常利用价值
Analyze System
>>项目价值体系及项目定位 >>市场客户洞察及营销推广策略 >>展示策略 >>推售安排 >>蓄客策略 >> 营销费用
2 核心策略
1 市场及客户洞察
价值体系
节点部署 4
推广主题 3
本案需要实现的目标
目标：2010年实现8亿销售额，公寓实现均价6500元/㎡以上 ，住宅实现均价6200元/㎡以上！
实现2+1，满足功能需求，片区稀缺
> 近4m面宽，16㎡舒适客厅 > 户户飘窗设计，延展居家空间 > 花园空间10㎡，阳台8㎡，赠送一半面积轻松
实现“2+1”，满足功能需求，片区稀缺
产品价值
住宅产品： 120㎡和140㎡产品，舒适空间，赠送面积大，140 平米产品实现“3+1”
120㎡户型
140㎡户型
*项目规划价值*
在分别满足南北地块区容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性 形成价值上高溢价空间的可能 形成与茂华国际湘、丽景香山、新城新世界等竞品明显竞争区隔 项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性 交通组织方式及停车系统设计提升居住品质
产品价值
公寓产品——公寓整体总价优势明显、低入住成本，在最热 的区域具备极高的投资价值
阳台
空中
阳
花园
台 140㎡户型
空中 花园
落地飘窗
140㎡户型
落地飘窗
空中 花园
140㎡户型
阳台
空中 花园
生活 阳台
空中 花园
120㎡户型
阳台
落地飘 窗
飘落地 阳台
落地
窗
飘窗
产品价值
住宅产品：90㎡产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大 ，轻松实现“2+1”
> 1梯2纯板设计 > 4m面宽，16㎡舒适客厅 > 三分式卫浴系统设计 > 户户飘窗设计，延展居家空间 > 花园空间8㎡，阳台8 ㎡，只计一半面积，轻松
> 2001年，万科物业各公司已先后相 继通过ISO9001（2000版）国际认 证。
> 客户满意度：在万科的所有客户中， 60%以上的客户是冲着万科的品牌 和物业来的。
综合价值体系的核心杠杆力量
1
交通动力力量：城市走廊式带状组团式网状组团式
客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市内”向“市外”扩容
25㎡
32㎡
60㎡
产品价值
住宅产品：长沙首创十字形结构,点楼变板楼，入户花园+空中 花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高
高层1T5
高层1T4
空中
花园 阳
台
120㎡户型
空中
生
活
花园
阳
台
120㎡户型
生活 阳台 生
活 阳 台
空中 花园
120㎡户型
阳台
阳台
90㎡户型
空中 花园
90㎡户型
空中 花园